1. Comment préparer la vente de sa maison ou de son appartement ?

1.1 Les critères à prendre en compte

Toute vente immobilière démarre par une estimation du bien. Il s’agit d’une étape clé, car elle définit les bases de votre projet et vous permettra de vous projeter dans vos projets futurs. C’est pourquoi il est nécessaire de procéder à une estimation précise et rigoureuse. Il existe différentes méthodes pour estimer un bien immobilier : par soi-même, par un agent immobilier ou grâce à un estimateur en ligne.

Dans la plupart des cas, ces estimations sont proposées gratuitement.
Estimer son bien soi-même peut apparaître comme une solution rapide. Vous pouvez vous appuyer sur les annonces immobilières de votre secteur afin de comparer votre bien aux biens à la vente actuellement. Elle vous permettra de définir une première fourchette de prix, mais reste toutefois imprécise. Si vous souhaitez gagner en précision, il est préférable de se tourner vers les estimateurs en ligne. Ces outils s’appuient sur des bases des données immobilières et ajustent votre prix en fonction des caractéristiques de votre bien. Ils prennent en considération tous les critères indispensables à l’estimation du bien (étage, orientation, nombre de pièces, etc) afin de délivrer un prix beaucoup plus réaliste et fiable. De plus, ces outils sont très simples d’utilisation et vous permettront d’obtenir la valeur de votre logement en seulement quelques minutes.

Le saviez-vous ?

Notre estimateur en ligne Liberkeys croise plus de 40 sources de données, notamment la base BIEN des notaires qui est continuellement actualisée avec les dernières ventes réalisées dans votre quartier.

Estimation gratuite

Enfin si vous souhaitez vendre rapidement, l’estimation par un agent immobilier est une solution très efficace. L’agent immobilier bénéficie en effet d’une très bonne connaissance des acheteurs et du marché immobilier de votre secteur. Chez Liberkeys, nos experts se déplacent gratuitement pour vous fournir une estimation complète et détaillée, justifiant preuves à l’appui la valeur de votre bien immobilier.

Et si vous souhaitez gagner en précision, il est tout à fait possible de combiner différentes méthodes d’estimation : estimation en ligne et estimation par un agent immobilier peut être un excellent combo par exemple. Ce sont des méthodes différentes mais loin d’être incompatibles qui vous permettront d’obtenir une vision claire de la valeur de votre bien. En utilisant différentes méthodes, vous pourrez ainsi vérifier que la valeur de votre bien a été bien estimée.

1.2 Réaliser les diagnostics immobiliers

Dans le cadre d’une vente, plusieurs diagnostics sont à réaliser. Ils doivent obligatoirement être fournis au futur acheteur avant la signature de la vente. Ils ont pour but de le renseigner sur l’état de l’ensemble des parties privatives. Un diagnostic à résultat négatif n’empêchera pas la vente du bien, mais pourra être un élément de négociation pour l’acheteur. L’ensemble des diagnostics sont regroupés dans une même dossier, appelé le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). La liste des diagnostics obligatoires varient en fonction d’une maison ou d’un appartement, de même que la localisation ou encore la date de construction.
Voici les plus répandus:

  • Le diagnostic loi métrage Carrez
  • Le diagnostic de performance énergétique (le DPE), dont les règles vont évoluer en juillet 2021 afin de permettre un meilleur respect de l’environnement.
  • Le diagnostic gaz
  • Le diagnostic électrique
  • Le diagnostic amiante
  • Le diagnostic plomb (CREP)

Excepté le diagnostic métrage loi Carrez, tous ces diagnostics doivent impérativement être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. Vous devez également veiller à la validité de chacun de ces diagnostics. Si un diagnostic n’est plus valide, votre responsabilité pourra alors être engagée en cas de litiges avec l’acheteur. Il convient donc de bien réfléchir à la date de réalisation des diagnostics par rapport à la date prévue de vente. Par exemple, le diagnostic termites a une validité très courte de 6 mois, il convient donc de ne pas le faire réaliser trop en amont de la vente.

Notre conseil

Pour minimiser les frais, contactez un professionnel qui réalisera tous les diagnostics en même temps. Cela facilitera vos démarches et vous évitera de multiples prises de rendez-vous.

1.3 Identifier les défauts et atouts de son bien

Vous avez désormais tous les éléments en main pour démarrer la vente de votre maison ou appartement. Toutefois, un manque de préparation pourrait éterniser la vente. Le délai de vente moyen atteint en moyenne de 97 jours, soit plus de trois mois. Une période qui peut aisément être réduite en suivant quelques conseils afin de vendre plus rapidement.

Il est par exemple recommandé de limiter le nombre de canaux de diffusion et de privilégier un canal de qualité qui profite d’une bonne visibilité. Vous attirez ainsi des potentiels acquéreurs réellement intéressés par votre bien. Avant de débuter les visites, il est important de repérer les potentiels défauts du bien qui pourrait faire chuter sa valeur. Ce sont des points que l’acquéreur pourrait utiliser dans les négociations. Nous vous conseillons donc de contrebalancer ces défauts par les atouts du bien, comme la localisation, l’exposition ou encore un agencement optimal.

Le chiffre

29 jours c’est le délai moyen de vente d'un bien immobilier chez Liberkeys.

1.4 Envisager la rénovation

Avant la mise en vente, il est légitime de s’interroger sur la nécessité de réaliser des travaux afin de vendre son bien plus cher. Un logement rénové attire certes plus d’acquéreurs mais représente un coût important. La vente sera également décalée en raison de la durée des travaux. Il faut donc bien évaluer l’éventuelle plus-value d’éventuels que permettrait des travaux avant de se lancer.

De nouvelles techniques permettent également de mettre en valeur son bien sans passer par de lourds travaux. C’est le cas notamment du home-staging, qui consiste à rafraîchir et dépersonnaliser le bien afin de le rendre plus attractif à moindre coût. Cela vous permet notamment de vendre son appartement ou sa maison plus rapidement. 

Si le logement est vétuste et l’installation électrique ancienne, mener des travaux de rénovation, bien plus importants que le home-staging, pourrait être une bonne option. La mise aux normes permet de rassurer les potentiels acquéreurs et vous permettra de vendre à un meilleur prix. Quel que soit le type de rénovation que vous souhaitez entreprendre, il est indispensable de bien évaluer le montant des travaux. Choix des matériaux, ampleur de la rénovation, surface du logement, ou encore choix de l’artisan, de nombreux paramètres entrent en compte dans l’estimation du montant des travaux. Nous vous recommandons vivement de faire appel à un professionnel qui pourra vous aider à déterminer les travaux indispensables pour la vente de votre bien et vous indiquera une fourchette de prix.

1.5 Préparer les documents nécessaires à la vente

En complément des diagnostics techniques obligatoires, vous devez constituer un dossier comportant l’ensemble des pièces suivantes :

  • Le titre de propriété
  • La taxe foncière
  • Le règlement de copropriété
  • Les trois derniers procès-verbaux de l’Assemblée Générale
  • Le diagnostic amiante
  • L’état des charges de copropriété indiquant les provisions, les charges impayées En complément des diagnostics techniques obligatoires, vous devez constituer un dossier comportant l’ensemble des pièces suivantes : ainsi que les charges dont devront s’acquitter les nouveaux acquéreurs.

Une fois tous ces éléments en main, vous aurez fait un pas de plus vers la concrétisation de la vente de votre maison ou appartement.

2. Vendre son appartement ou sa maison seul ou avec une agence ?

Tous les documents sont donc désormais réunis et vous avez pu définir votre prix de vente. On passe désormais un cap supérieur dans la concrétisation du projet ! C’est le moment de prendre contact avec d’éventuelles agences pour la vente. Mais ce n’est pas l’unique option qui s’offre à vous. Il existe désormais des néo-agences dont l’accompagnement personnalisé et la digitalisation pourraient vous séduire. Vous pouvez également compter sur vous-même pour vendre votre maison ou votre appartement. On vous aide justement à choisir l’option la plus intéressante pour vous selon votre projet, budget et temps disponible.

2.1 Connaître les différents types de mandat

Le mandat de vente immobilière est obligatoire, dès l’instant où vous sollicitez au moins une agence pour vendre votre bien. Il s’agit d’un contrat bilatéral entre le vendeur et l’agent immobilier, permettant à ce dernier de mettre le bien à la vente sur le marché au nom du propriétaire. Le contenu du mandat de vente permet d’encadrer la prestation de services de l’agent en renseignant notamment le type de mandat et les frais d’agence. Avant la mise en vente du bien sur le marché, le contrat doit donc impérativement être signé par les deux parties. Vendre sans mandat de vente est illégal, et l’agent s’expose à de lourdes sanctions pénales. Enfin, différentes formes de mandats existent, il est donc important de choisir celui qui convient le mieux à votre projet.

Le mandat de vente simple est le mandat aux conditions les plus souples. Il vous permet notamment de :

  • Mettre votre bien à la vente avec autant d’agences et agents que vous le souhaitez
  • Vendre le bien par vous-même en parallèle

Le mandat semi-exclusif est un compromis entre le mandat simple et le mandat exclusif. Il offre donc des conditions assouplies tout en permettant un haut niveau de service par l’unique agent immobilier autorisé. Ce mandat autorise en effet :

  • La vente du bien par une unique agence immobilière, avec qui vous avez signé le mandat
  • La vente par vous-même
Notre conseil

Bien qu’apparaissant comme contraignant, le mandat exclusif est en réalité le meilleur moyen de vendre rapidement et au meilleur prix son logement. En effet, l’agent va pouvoir davantage valoriser la qualité de votre bien, en créant un effet de rareté autour.

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Avant de signer un mandat de vente, il est donc important de bien réfléchir au type de mandat le plus approprié pour une vente efficace. En effet, quel que soit le mandat choisi, vous vous engagez nécessairement pour une période de trois mois tacitement reconductible pendant un an. Il est donc primordial de bien choisir l’agence, et de s’assurer de la qualité de services dont vous bénéficierez. Ainsi avec un mandat de vente exclusif, vous êtes donc engagés avec une unique agence pendant trois mois. La résiliation d’un contrat de mandat de vente exclusif ne pouvant se faire qu’à l’issue de la période de trois mois irrévocable. Pour le mandat de vente simple, les conditions de résiliation sont un peu plus souples car dès qu’un acquéreur a été trouvé par une des agences ou par vous-même, vous pourrez résilier votre contrat.

Le chiffre

77% des vendeurs en mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de trois mois contre 55% pour les vendeurs en mandat simple (source : meilleurs agents).

2.2 Vendre sans agence

Pour vendre votre logement, vous avez la possibilité de réaliser l’ensemble de la vente seul ou bien de vous faire accompagner par un expert immobilier. Lorsqu’on débute la vente de son appartement ou de sa maison, bon nombre de vendeurs privilégient la vente entre particuliers. Cette option présente à première vue un intérêt financier non négligeable. Les frais d’agences peuvent en effet s’élever jusqu’à 7% du prix de vente, soit près de 35 000€ pour un bien de 500 000€. Mais vendre seul requiert un investissement personnel important.

Avant de vous lancer, vous devez donc bien évaluer l’envergure que prendrait alors votre projet. Rédaction d’annonces, prises de photos, publication d’annonces sur différents sites, échanges avec les personnes intéressées, réalisation des visites et contre-visites, autant de tâches qui peuvent vite devenir chronophages lorsqu’on n’est pas agent immobilier. Sans réelle connaissance du marché immobilier, opter pour la bonne stratégie de vente peut s’avérer compliqué.

Comment faire pour que l’annonce se démarque ? Il faut réussir à trouver le juste équilibre entre diffusion de masse et cohérence de l'image de votre bien. Vous devrez également assurer toute la gestion administrative de la vente et donc veiller à n’oublier aucun document obligatoire. Une dissimulation d’informations pourrait en effet conduire à une nullité de la vente ou vous exposer à des procédures judiciaires pour dol. Un élément à ne pas oublier reste la difficulté de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur.

Si vous souhaitez vendre rapidement, mais surtout dans de bonnes conditions, se faire accompagner par un expert, est nécessaire. L’expert immobilier connaît le marché, bénéficie d’un réseau d’acquéreurs potentiels ainsi que d’une maîtrise totale du secteur. Son rôle est de vous accompagner pendant toute la vente, mais aussi de répondre à toutes vos questions. Il vous livrera tous ses conseils pour mener à bien votre projet.

Bon à savoir

Faire réaliser des photos par un professionnel ainsi qu'une visite virtuelle permet à votre annonce de se démarquer parmi les autres. Cela représente certes un coût, mais en vous faisant accompagner par un professionnel, vous éviterez ces dépenses additionnelles. Chez Liberkeys, pour 4 990 €, nos agents immobiliers se chargent de toutes ces démarches pour vous.

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2.3 Vendre avec une agence

Passer par une agence immobilière est donc un choix intéressant lorsque vous souhaitez vendre rapidement et au meilleur prix. Vous bénéficierez d’un accompagnement personnalisé tout au long de votre projet immobilier : de l’estimation du bien à la signature du compromis de vente. L’agent immobilier sera votre interlocuteur privilégié et vous permettra de répondre à l’ensemble de vos interrogations. Avoir un professionnel à ses côtés est rassurant dans les moments de stress que vous pourrez rencontrer compte tenu de l’importance d’un projet immobilier.

Selon le type de mandat choisi, vous aurez la possibilité de choisir une ou plusieurs agences immobilières. Afin de mener à bien votre projet, il est important de choisir un professionnel en qui vous avez confiance, qui sait se montrer disponible et vous conseiller au mieux. Les frais d’agence sont forcément un critère à regarder, mais peuvent être négociables. Ils représentent en général entre 3% et 10% du prix de vente pour les agences traditionnelles.

Bon à savoir

 Chez Liberkeys nous ne facturons pas un pourcentage du prix de vente, à la place nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais sur leur vente.

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2.4 Vendre avec une néo-agence

Si justement le critère financier vous empêche de faire appel à une agence immobilière traditionnelle, les néo-agences sont une excellente alternative pour vous. Ces agences, récemment apparues sur le marché de l’immobilier, proposent des services inédits à un prix réduit au sein d’un marché plutôt conservateur.

Tout d’abord, les néo-agences s’appuient sur des outils digitaux permettant de gagner en efficacité. Les estimations de prix sont par exemple plus précises grâce à l’utilisation de plusieurs bases de données. Autre nouveauté, les visites peuvent s’effectuer virtuellement afin de ne faire visiter le bien en physique qu’aux acheteurs réellement intéressés. Ces nouvelles agences ont également développé des parcours entièrement digitalisés permettant aux clients de suivre en temps réel l’avancée de leurs dossiers. La digitalisation de l’ensemble des procédures a donc permis aux agents immobiliers de gagner en réactivité, un atout indispensable en immobilier. Les néo-agences se démarquent également de leurs concurrents traditionnels grâce à des honoraires réduits.

Ainsi, Liberkeys propose une formule fixe à 4 990€, tout en offrant une expérience client unique. Un unique agent immobilier gère la vente de A à Z, de l’estimation du bien jusqu’à la signature de l’acte de vente. Les vendeurs bénéficient ainsi de conseils personnalisés et d’un accompagnement unique. Nos agents immobiliers sont en effet implanté localement et ont une très bonne connaissance de leurs secteurs. Ils font également preuve d’une réactivité importante : en moyenne la vente d’un appartement à Paris est réalisée en 24 jours par nos agents, contre 41 jours pour les agences traditionnelles. Efficacité, transparence et digitalisation sont donc les maîtres mots de ces néo-agences.

2.5 Evaluer les frais d’agence

L’accompagnement et l’expertise dont vous bénéficiez en faisant appel à une agence a cependant un coût. Une fois la vente de votre maison ou de votre appartement actée, vous devrez en effet vous acquitter des frais d’agence. Ces honoraires ne sont régis par aucune législation, et sont donc fixés librement par les agences. Sur le marché de l’immobilier, il existe aujourd’hui deux types de formules : une formule classique en pourcentage du prix de vente ou une formule très compétitive proposée par les néo-agences en frais fixes.

La plupart des agences immobilières définissent leur commission en pourcentage du prix de vente. Ces frais permettent aux agences de couvrir leurs dépenses courantes (loyer, salaires, etc.) et de récompenser l’agent pour sa vente. Les agences franchisées, qui ont des coûts fixes importants, ont donc généralement des frais d’agence plus élevés. A l’inverse, les agents indépendants ou les notaires proposent des commissions à des tarifs plus avantageux. On constate donc une variation des frais d’agence selon le type d’agence et leur localisation. En moyenne, la commission s’élève entre 3% et 10% du prix net vendeur. Une somme, certes importante, mais qui sera un gage de motivation pour les agents. Une rémunération élevée les encouragera à déployer tous les moyens mis à leur disposition pour vendre le bien rapidement. Ainsi en négociant les frais d’agence trop à la baisse, la motivation de l’agent à vendre votre bien risque également de décroître.

Une alternative intéressante à ces frais d’agence en pourcentage du prix de vente est la commission au forfait fixe. Cette formule inédite, proposée par les néo-agences, a conquis de nombreux vendeurs ces dernières années. Quel que soit le prix du bien, le prix de la commission est fixe. Pas de mauvaise surprise donc ! Vous éviterez ainsi la phase de négociation, souvent délicate, et la possible démotivation de la part de l’agent.

En général, les frais fixes s’établissent autour de 5 000€, soit un montant bien inférieur aux frais des agences traditionnelles. Cela s’explique par la digitalisation des services ainsi que l’absence de locaux physiques, permettant de réaliser des économies. Chez Liberkeys, nous vous proposons un service clé en main pour des frais fixes de seulement 4 990€.  A ce tarif, nous vous offrons un accompagnement de A à Z, des services digitaux et l’expertise d’un agent immobilier local. 

Mais qui doit s’acquitter des frais d’agence? Dans la majorité des cas, le vendeur paie les frais d’agence. Il a en effet mandaté une agence pour s’occuper de la vente de son bien. Logiquement le paiement des frais lui revient donc. Toutefois aucune loi encadre les modalités de paiement. L’acquéreur peut donc également prendre à sa charge les honoraires. Cela n’aura aucune incidence sur le prix touché par le vendeur, mais modifiera les frais d’acquisition (frais de notaires et taxes) dont doit s’acquitter l’acheteur. En effet, ces frais sont calculés en fonction du prix reçu par le vendeur. En s’acquittant des frais d’agence, l’acquéreur fera donc des économies sur les frais d’acquisition. Il peut donc être intéressant de réaliser quelques calculs afin d’évaluer l’option la plus rentable.

3. Comment vendre sa maison ou son appartement rapidement ?

Le moment tant attendu des annonces et des visites se rapproche. Ce sont des étapes cruciales pour réussir à séduire les acheteurs sur le marché de l’immobilier. Photos, choix des plateformes, rédaction, ordre de la visite, rien ne doit être pris à la légère. Alors on vous guide pour permettre une vente efficace.

3.1 Mettre en valeur son bien

Pour une vente rapide au prix que vous souhaitez, il est indispensable de soigner la présentation lors des visites. Vous devez donc présenter votre bien sous ses meilleurs angles. Proposer un logement bien rangé et propre est un élément incontournable avant toute visite. De même, si vous avez une maison avec jardin, pensez bien à tondre la pelouse quelques jours avant les visites. 

Mais vous pouvez aller encore plus loin afin de mettre les atouts de votre bien davantage en évidence. En désencombrant certaines pièces de leurs meubles, les acheteurs réussiront à mieux visualiser le volume des pièces par exemple. C’est notamment intéressant dans le cas des appartements à faible superficie.

La luminosité étant un critère important lors de l’achat d’un bien, vous pouvez également changer la puissance de vos luminaires et lampes. On compte généralement 50 watts pour 25 mètres carrés. Un bien correctement éclairée sera en effet bien plus agréable aux yeux des visiteurs. Ces astuces permettent ainsi de rendre votre bien plus attractif et constituent du home-staging. Selon les professionnels, les acheteurs qui réalisent du home-staging vendent beaucoup plus rapidement leur bien. Une bonne technique donc si vous êtes pressé. En modernisant, rafraîchissant et dépersonnalisant votre bien, les acheteurs se projettent plus facilement dans le logement. Avant les visites, finissez également tous les travaux inachevés qui pourraient effrayer les acheteurs ou jouez en votre défaveur lors de la négociation du prix.

Enfin, n’hésitez pas à ajouter une petite touche finale juste avant la visite comme des bougies, des paniers décoratifs ou encore des fleurs afin que les visiteurs se sentent tout de suite à l’aise chez vous. Une première bonne impression est souvent gage de succès.

3.2 Opter pour des photos professionnelles

Une bonne stratégie de vente immobilière repose sur la réalisation de photos par des professionnels. Premièrement, cela permettra à votre annonce de se démarquer parmi le flux d’annonces disponibles sur Internet. Il est en effet beaucoup plus facile de faire un choix sur des photos que sur un texte. Ne dit-on pas qu’une image vaut 1 000 mots ? Cela vaut particulièrement pour le domaine de l’immobilier. Mais même avec un très bon smartphone, on ne s’improvise pas photographe immobilier du jour au lendemain. Par exemple, pour votre maison, la photographie en extérieur peut s'avérer être un réel casse-tête en fonction de la lumière naturelle.

Pour une mise en valeur de votre bien, mieux vaut donc solliciter un photographe professionnel. Privilégiez la qualité à la quantité. Luminosité, cadrage, composition des photos, perspectives, il connaît exactement les règles pour séduire les visiteurs via les photos. La présence de photos de qualité dans votre annonce augmentera ainsi sa visibilité. Les potentiels acquéreurs qui vous contacteront pour une visite auront également déjà une première attirance pour votre bien. Bref, un investissement très rentable ! 

3.3 Penser à la visite virtuelle

Les visites virtuelles ont connu un essor important en 2020 et 2021 lors des périodes de confinement. Le bilan est plus que positif pour ces visites immobilières en ligne suivies depuis son canapé. Acheteurs, vendeurs et professionnels du secteur ont été séduits par ce format de visite, et donc le recours à ces visites virtuelles devrait se prolonger. 

Les visites virtuelles permettent en effet de gagner en temps et en efficacité. Seuls les acheteurs réellement intéressés par votre appartement ou votre maison se déplaceront physiquement. Les visites virtuelles permettent ainsi d’effectuer un premier tri parmi les acheteurs. Et contrairement à ce qu’on pourrait penser, la relation client est maintenue. Au cours de la visite virtuelle, les potentiels acquéreurs sont guidés en direct par l’agent à travers la modélisation 3D. L’agent est donc présent pour répondre à toutes les questions que pourraient avoir les acheteurs. 

3.4 Diffuser son bien sur les différents portails immobiliers

Les portails immobiliers sont devenus des incontournables de la vente immobilière. Ces plateformes regroupent l’ensemble des biens à la vente ou à la location dans un secteur donné. Les critères de recherche avancée permettent de faciliter la recherche du bien idéal selon la localisation, le budget ou encore la surface. Ces outils sont donc largement utilisés aujourd’hui et il en existe de nombreux. Parmi les portails immobiliers les plus connus, on retrouve :

frais de notaire dans le neuf

Cependant, il ne suffit pas de diffuser son annonce sur l’ensemble de ces plateformes. Toutes n’ont pas les mêmes critères. Certains sont par exemple réservés aux professionnels, et donc ne peuvent être accessibles pour les particuliers uniquement s’ils n’ont pas d’agent mandaté pour sa vente.

3.5 Qualifier les acheteurs potentiels

Une fois l’annonce publiée, il peut être difficile d’identifier les visiteurs intéressés des visiteurs curieux. En passant par un agent immobilier, vous éviterez ces “clients touristes”. En effet les agents connaissent très bien les motivations de leurs clients et vous présenteront des acheteurs dont les critères correspondent à votre bien. Sans mandat, il vous sera également plus difficile de vérifier la solvabilité des acheteurs.

3.6 Réfléchir à l’organisation des visites  

L’étape des visites est toujours un moment clé dans la vente d’un bien puisqu’elle concrétise enfin le projet immobilier. La réussite de ces visites est donc primordiale. Bien souvent, les agents immobiliers s’en chargent, mais si vous vendez seul, vous serez en charge de mener la visite. Une bonne préparation en amont est donc nécessaire pour mettre toutes les chances de votre côté. 

Avant la visite, rangez votre bien et prévenez les personnes habitant dans le logement des visites prévues. Réfléchissez également au sens de la visite : faut-il commencer par l’extérieur ou l’intérieur ? Par quelles pièces débuter ? Il n’y a pas d’ordre établi, l’essentiel est d’avoir une organisation logique et de suivre le parcours que l’on s’est fixé au début de la visite. Au cours de la visite, vous pouvez également apporter des informations sur le bien, notamment sur le quartier, la proximité avec les écoles, le réseau de transports en commun ou encore les commerces. Pour cela, adaptez votre discours à vos visiteurs, selon s’il s’agit d’une famille, d’un couple ou encore  de personnes âgées. Ils ont probablement des motivations différentes à visiter votre bien.

L’atout Liberkeys

Chez Liberkeys, le mandat de vente comprend la réalisation de photos professionnelles, un plan 2D ainsi qu’une visite virtuelle afin d'optimiser la visibilité de votre annonce. Celle-ci sera alors diffusée auprès de 98% du marché via +40 portails immobiliers. Cette multidiffusion est un réel atout pour toucher le maximum de potentiels acquéreurs. Nos agents se chargeront également de réaliser la qualification d’acheteurs avant les visites. Vous recevrez quelques heures après les visites un compte-rendu détaillé.

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4. Comment finaliser la vente de sa maison ou de son appartement ?

Nous y voilà, la vente de votre bien immobilier est sur le point de se concrétiser. Il ne vous reste plus qu'à signer l’acte authentique chez le notaire. Il faut compter généralement trois mois après la promesse ou le compromis de vente. Le notaire vous demande alors, en amont, de réunir un certain nombre de documents, pour pouvoir acter la vente. Si vous avez fait appel à un agent, c’est à ce moment que sont réglés les frais d’agences. C’est également le moment pour l'acquéreur de s’acquitter des frais de notaire.

4.1 La promesse de vente  

Avant la signature authentique de vente, vous signerez avec l’acheteur une promesse de vente. On appelle souvent cette promesse, une promesse unilatérale de vente. Car elle n’est engageante que pour le vendeur. L’acheteur peut se rétracter à tout moment. Afin de compenser le vendeur de ce qu’on nomme cette “immobilisation de bien”, la promesse de vente fixe des indemnités d’immobilisation si l’acquéreur se rétracte. Afin de protéger au mieux vos droits, nous vous conseillons vivement de faire appel à un notaire pour la signature de la promesse de vente. Il sera ainsi à même de gérer la situation en cas de litiges. La rédaction du contrat coûte en général 200 Euros.

4.2 Les frais de notaire

Impossible de formaliser une transaction immobilière et un changement de propriétaire sans passer par un notaire. Nécessairement cela entraîne donc le paiement de frais de notaire, un montant qui peut être assez élevé. Il convient de bien les estimer avant la signature du bien, car il varient selon le type de bien, la localisation ou encore le prix de vente. Par exemple, pour les frais pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), les honoraires sont estimés autour de 2 à 3% du prix de vente. Pour un logement ancien, on observe généralement un montant de l’ordre de 7% à 8%. Ces frais correspondent à quatre éléments principaux :

  • Les droits de mutation ou d’enregistrement : Il s’agit d’une somme versée à l’Etat et aux collectivités locales. Ils sont d’environ 5 à 6% du prix de vente dans l’ancien contre 0,715% hors taxes sur le neuf. 
  • Les débours, également appelés frais annexes : Ces frais vont permettre au notaire de payer tous les documents administratifs liés à l’acte notarié comme les documents d’urbanisme ou encore le cadastre. Le montant représente environ 1 000 €.
  • La contribution de sécurité immobilière : Cette contribution est reversée à l’Etat pour la publicité foncière et les modalités d’enregistrement. Elle représente 0,1% du prix du bien.
  • Les honoraires du notaire : Ceux-ci sont réglementés et fixés selon un barème, ils représentent en moyenne 15 à 20% du total des frais d’acquisition. Au-delà d’un prix de vente supérieur à 60 000€, il faut prendre en compte un taux de 0,814% du prix de vente, auquel on ajoute 405,41€, cette somme sera soumise à une TVA de 20%.

Les frais de notaires dans l'ancien :

frais de notaire dans l'ancien

Les frais de notaires dans le neuf :

frais de notaire dans le neuf

Ainsi contrairement à ce que l’on peut penser, plus de 80% des frais ne reviennent pas directement au notaire lui-même. Il paraît donc difficile de négocier ces frais de notaire puisque le notaire fixe l’essentiel des honoraires selon ses frais ou des barèmes. Toutefois puisque l’essentiel des frais dépendent du prix de vente, c’est sur celui-ci que l’acheteur peut jouer afin de diminuer ses honoraires. En indiquant uniquement le prix net vendeur dans le mandat de vente (hors frais d'agence), il paiera les honoraires uniquement sur la base du prix net vendeur, un montant plus faible que celui incluant les frais d’agence. Cette dissociation des frais d’agence du prix net vendeur est donc un bon moyen de réduire les frais de notaire tout comme dissocier le mobilier du prix de vente.

Le paiement des frais de notaire valide la signature du contrat. Ils sont donc payés le jour de la signature de l’acte authentique de vente par l’acheteur en même temps que les frais d’agence et la signature de l’acte de vente. En réalité, le montant payé le jour de la signature n’est pas encore définitif. Certains frais, comme les frais annexes, ne sont en effet qu’une estimation. Une partie des honoraires pourront donc être payés quelques semaines plus tard, mais la variation est généralement assez faible.

4.3 La négociation avec l’acquéreur et l’offre d’achat

Après avoir fait visiter votre bien, vous allez commencer à recevoir les premières offres d’achats. Intervient alors deux cas de figures :

  • Les acheteurs vous font une offre au prix de vente que vous avez déterminé.
  • Les acheteurs font une proposition, en proposant un prix inférieur à celui que vous avez fixé.

Ces propositions d’achat contiendront deux informations principales : le prix d’achat et la durée de validité de l’offre. Ce sont des engagements juridiques écrits qui incluent certaines clauses suspensives afin de permettre à l’acheteur de se rétracter sans frais. On retrouve par exemple l’obtention d’un prêt, la réception de l’ensemble des diagnostics immobiliers ou encore la réalisation de devis de rénovation. Il vous faudra donc étudier avec attention l’ensemble de ces propositions afin de vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais. Trois options s’offrent donc à vous :

  • Accepter l’offre et convenir d’un rendez-vous pour la signature de la promesse ou compromis de vente.
  • Refuser l’offre en répondant par la négative.
  • Refuser l’offre et soumettre une contre-proposition avec un prix plus élevé ou des clauses différentes.

4.4 La négociation avec l’acquéreur

Une contre proposition signifie le début des négociations. Si vous avez fait le choix de vendre seul, vous allez mener les négociations seul avec les acheteurs. Si vous avez sollicité un expert, c’est lui qui vous communiquera les offres d’achats et vous accompagnera lors des négociations. 

Avant d’entamer les négociations, il est important de rester objectif vis-à -vis de beaucoup de facteurs. Que ce soit sur la qualité de votre bien, si des travaux sont à réaliser, si vous avez surévalué la valeur de votre bien. La question du temps est également très importante, votre bien peut n’être sur le marché que depuis quelques jours ou alors depuis quelques mois. Avoir un bien à la vente depuis plusieurs mois pourra jouer en votre défaveur lors des négociations, car cela signifie que les intéressés sont rares. 

Restez prudent dans l’envoi de ces lettres de contre-proposition. On préconise d’en envoyer qu’une à la fois afin de ne pas recevoir plusieurs réponses positives. Chaque envoi de contre-proposition constitue en effet un engagement de votre part à chaque fois. Si vous avez plusieurs offres d’achat, privilégiez les échanges oraux avant de formaliser votre proposition à l’écrit.

Notre conseil

Gardez à l’esprit que la négociation du prix de vente est monnaie courante. Elle dépend de l’attractivité du bien et du secteur. En moyenne, pour les biens vendus par Liberkeys, ils sont vendus à 98% du prix affiché.

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Une lettre de contre-proposition est un document écrit officiel. Il doit donc comporter des éléments essentiels comme : l’identité du vendeur, la désignation du bien, l’adresse, la superficie, les caractéristiques principales ainsi que la durée de validité de la contre-proposition. Vous pouvez également indiquer les raisons du refus de la proposition d’achat, bien souvent un prix trop bas ou des clauses trop contraignantes. Vous devez donc indiquer le nouveau prix du bien, généralement situé entre celui de la proposition d’achat et le prix fixé initialement. Vous avez également la possibilité de modifier les clauses suspensives. Pensez bien à toutes les inclure car la contre-proposition d’achat, si acceptée par l’acheteur, sera retenue pour la rédaction du compromis de vente.

4.5 L'annulation d'une vente immobilière

Il existe plusieurs cas dans lesquels la vente peut être annulée. En tant que vendeur, vos possibilités de rétraction sont beaucoup plus limitées. Il reste toutefois important de connaître avant toute signature les différents cas qui pourraient faire annuler la vente de votre maison ou appartement :

  • Le délai de rétractation : Depuis 2015, tous les acquéreurs disposent d’un délai de rétractation de 10 jours à la suite de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Aucune justification n’est demandée, il suffit que l’acheteur envoie une lettre recommandée avec accusé de réception aux vendeurs ou à l’agence immobilière en charge de la vente. Le décompte débute au lendemain de la signature et prend en compte les jours ouvrés, les dimanches et jours fériés. Toutefois, si le dixième jour est un jour férié ou un dimanche, le délai est prolongé jusqu’au prochain jour ouvré, le timbre postal faisant foi. Attention, ce délai de rétraction ne concerne que les acheteurs. 
  • La non-réalisation des conditions suspensives : Dans le cas où les clauses suspensives ne seraient pas réalisées, la vente serait automatiquement annulée. C’est par exemple le cas après le refus de trois dossiers de prêt auprès de banques. En tant que vendeur, portez bien votre attention lors de la rédaction de l’avant-contrat sur le délai de ces conditions suspensives. En effet, si l’étude des prêts s’éternise auprès des banques, vous vous retrouverez dans une situation de blocage. Il vous sera alors impossible d’annuler la vente et de trouver de nouveaux acheteurs. Vous serez dans l’obligation de patienter.
  • Pour vices cachés : Si deux ans après la vente, l’acheteur constate des erreurs ou problèmes dont il n’avait pas la connaissance au moment de l’achat, il peut saisir le tribunal de Grande Instance afin d’obtenir une compensation ou une annulation de la vente. Pour être considérés comme des vices cachés, ces problèmes doivent également être méconnus par le vendeur au moment de la vente.
  • Pour dol : Contrairement aux vices cachés, le dol est la dissimulation volontaire d’informations sur le bien par le vendeur. Cela concerne par exemple des problèmes d’isolation, de toiture ou encore des problèmes de voisinage. Dans ce cas, on considère que le consentement de l’acheteur a été vicié et pourra obtenir réparation ou annulation de la vente jusqu’à 5 ans après la vente.
  • Non-respect de l’obligation de délivrance : Une fois la vente signée, le vendeur est dans l’obligation de remettre un logement conforme au contrat. Si tel n’est pas le cas, une annulation de la vente pourra être constatée.

Il existe plusieurs cas dans lesquels la vente peut être annulée. En tant que vendeur, vos possibilités de rétraction sont beaucoup plus limitées. Il reste toutefois important de connaître avant toute signature les différents cas qui pourraient faire annuler la vente :

4.6 Choisir l’avant-contrat le plus favorable

Après avoir trouvé un accord sur le prix de vente avec votre acquéreur, vous devez signer un avant contrat. Il a pour but d'entériner l’accord que vous avez passé avec votre acheteur. La signature de ces avant-contrats peut être établie entre particuliers, on parle alors de signature sous seing privé, ou alors chez un notaire. Vous devez faire le choix entre deux accords :

  • Le compromis de vente : les deux parties s’engagent à respecter leur engagement , à savoir vendre son bien pour le vendeur, acheter le bien pour l’acheteur. Toutefois, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Au delà de cette période, il s’expose à des contreparties financières.
  • La promesse de vente : ce contrat engage uniquement le vendeur. Il doit vendre son bien à l’acquéreur, mais ce dernier a la possibilité de se rétracter au-delà de la période de rétractation. En cas de rétraction, il perd cependant son indemnité d’immobilisation d’un montant représentant entre 5 et 10% du prix du bien.

Bien que différents, ces contrats disposent tous deux d’informations obligatoires, notamment une description du bien, le prix, le délai d'acceptation de l’offre, le délai de rétractation ainsi que les clauses suspensives. Chez Liberkeys, nos experts légaux vous aident à gérer au mieux cette partie administrative.
Vous l’aurez compris, en tant que vendeur, la promesse de vente vous est beaucoup moins intéressante. Avec un compromis de vente, le vendeur est quasiment certain de la réalisation de la vente au-delà des 10 jours de rétractation autorisée et de la réalisation des conditions suspensives. Si vous avez le choix de l’avant-contrat, optez donc pour le compromis de vente.

4.6 L’acte de vente

Vous arrivez enfin au bout de ce projet de vente ! Dernière étape clé : la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Les conditions et le contrat ayant déjà été négociés lors de la signature de l’avant-contrat, les clauses de l’acte de vente ne sont donc normalement pas discutées.

La transaction immobilière est effective dès la signature de l’acte de vente. Elle se matérialise par la remise des clés par le vendeur à l’acheteur. Ce dernier s’acquitte du prix du bien, dont le montant est dans un premier temps transféré sur le compte du notaire. Si l’acheteur a contracté un prêt immobilier, le notaire se chargera de contacter la banque afin de réunir la somme nécessaire à la transaction. Dans un second temps, le montant total sera reversé au vendeur dans un délai de 2 à 21 jours. Si vous envisagez l’achat d'une nouvelle maison ou d’un nouvel appartement rapidement, il faut donc bien calculer le moment où vous pourrez toucher l’argent de la vente.

4.7 Le déménagement

Tout est désormais signé ! Dernière étape cruciale : le déménagement ! Et cela nécessite quelques démarches administratives qu’il vaut mieux anticiper. On vous conseille notamment de prévenir les entreprises auprès desquelles vous avez souscrit un abonnement de votre changement d’adresse. Pour l’électricité et le gaz, il vous faudra résilier vos différents contrats. Contactez vos fournisseurs afin qu’ils vous expliquent la démarche à suivre.

Pour le jour J, deux options s’offrent à vous : déménager seul ou faire appel à des professionnels. La première solution peut être intéressante si vous avez des proches qui peuvent vous aider. Vous économiserez ainsi des frais. Faire appel à des professionnels peut s’avérer toutefois nécessaire si vous avez du mobilier lourd à déménager ou si vous habitez un appartement dans un immeuble avec un ascenseur très étroit. Ils disposent en effet de matériel adapté pour faciliter les déménagements et éviter la casse.

5. Cas particuliers de la vente immobilière

5.1 La succession

La vente d’un bien en succession est courante à la suite d’un héritage. En effet, le montant des charges et taxes peut être trop lourd à supporter pour les indivisaires. Une option qui s’ouvre à eux est donc la vente. Il peut s’agir de la vente totale du bien en indivision ou bien de la vente des parts d’un ou de plusieurs indivisaire. Dans ce cas, les co-indivisaires disposent d’un droit de préemption pour le rachat de la quote-part. En savoir plus

5.2 L'expatriation

Dans le cas où vous partirez en expatriation, la loi des Finances de 2019 devrait vous intéresser. Il existe en effet une exonération fiscale si vous vendez votre résidence principale avant le 31 décembre de l’année suivant votre expatriation. Vous avez donc la possibilité de vendre votre bien, une fois installé à l’étranger. Les agences immobilières digitales, comme Liberkeys, sont une réelle aubaine pour ces cas de figure : suivi du dossier de vente en ligne, négociation, procuration en ligne, tout peut s’effectuer en ligne depuis votre nouveau pays de résidence. En savoir plus

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