5 défauts qui font chuter la valeur d’un bien immobilier 

5 défauts qui font chuter la valeur d’un bien immobilier 

03/2021

Le bien parfait existe rarement (ou alors votre compte bancaire est plutôt extensible !). Lors de l’achat ou la location d’un bien immobilier, il faut donc accepter de faire certains compromis. Certains défauts peuvent toutefois entraîner une décote importante de la valeur du bien, ce qui joue plutôt à votre avantage. Lors des négociations, vous pourrez obtenir une décote de 5% à 25% de la valeur du bien. On vous présente aujourd’hui cinq défauts majeurs d’un bien immobilier, sur lequel vous pourriez vous appuyer lors de futures négociations. 

Le manque de luminosité 

Une mauvaise exposition ou une luminosité réduite en raison d’un vis-à-vis important dévalue fortement un logement. Nous vous conseillons, dans la mesure du possible, de visiter le bien à différents moments de la journée pour mieux s’apercevoir de ces défauts qu’on ne remarque pas toujours lors de la première visite. De la même façon, un bien exposé Nord n’est pas toujours synonyme de mauvaise luminosité Si le bien est situé à un étage élevé, sans vis-à-vis et qu’il dispose de grandes fenêtres, le bien pourra être très agréable à vivre.

Un bien situé en rez-de-chaussée

Un bien situé en rez-de-chaussée présente plusieurs défauts : manque de lumière, promiscuité, bruits ou encore sentiment d’insécurité. Bref, les biens situés au rez-de-chaussée n’ont clairement pas la côté et cette mauvaise réputation est accentuée si le bien donne sur la rue. Ces biens subissent une décote de leur prix d’environ 15 à 20%. C’est donc loin d’être négligeable ! Les biens situés côté cour souffrent également d’une  mauvaise image et ont un prix inférieur de 10% à 15%. Sachez cependant que les biens situés au rez-de-chaussée ont des charges moins élevées, cela peut compenser ce défaut pour les plus petits budgets.

L’étage a donc un impact important sur les prix des biens. Un bien à un étage élevé aura un prix plus élevé… à condition qu’il y ait un ascenseur ! Un appartement au huitième étage sans ascenseur se vendra beaucoup plus difficilement sans légère décote. 

L’emplacement 

La localisation est un critère majeur pour des acheteurs. Un bien mal desservi par les transports, avec peu de commerces de proximité verra son prix chuter fortement. L’emplacement des biens immobiliers est souvent un des premiers critères des acheteurs. Un bien situé dans un quartier peu sécurisé ou ayant une mauvaise réputation, aura également une décote importante. Le prix du bien en sera affecté. Pour les biens immobiliers à destination des familles, la réputation des établissements scolaires du secteur joue également dans la balance.

De la même manière, un bien situé au-dessus d’un bar sera plus difficile à vendre en raison des risques de nuisances sonores et olfactives que cela représente.

Malheureusement, ce type de défauts est lié à des facteurs externes et il est quasiment impossible pour le vendeur de le réduire.

L’état du bien et de la copropriété 

L’entretien accordé au logement, ainsi qu’à la copropriété, a une influence non négligeable sur le prix du bien. Si des travaux lourds de rénovation sont à prévoir, les acheteurs négocieront nécessairement le prix. Ils devront en effet consacrer du temps et de l’argent à ces travaux. On retrouve le même raisonnement pour les biens anciens dont des travaux de remise au goût du jour sont nécessaires. Parfois, le charme de l’ancien compensera la décote des travaux, cela sera vraiment au cas par cas.

Si vous êtes vendeur, envisager avant la période des visites à donner un coup de fraîcheur à votre bien. Le home staging est vraiment un bon moyen pour obtenir un meilleur prix lors de la vente. 

L’agencement atypique du bien

Ce défaut concerne plus spécifiquement les appartements dans les métropoles où l’on souhaite éviter tout espace perdu. A 10 000 euros du mètre carré, chaque espace doit être rentabilisé ! Les agencements atypiques n’obtiennent donc généralement pas la faveur des potentiels acheteurs urbains. Un bien mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal proportionné (une grande entrée et un petit salon) aura généralement une décote de 10%. 

Il est cependant important d’évaluer tous ces défauts selon les spécificités du bien à vendre ou à acheter. En effet, un bien situé en rez-de-chaussée dans une rue privative à Neuilly-sur-Seine ne verra sans doute pas son prix chuter. Certaines qualités, comme une luminosité importante et l’absence de vis-à-vis, peuvent également faire oublier certains défauts et le prix n’en sera pas impacté. Dernier petit conseil si vous êtes vendeur, il est évident lors des visites que vous chercherez à mettre en avant toutes les qualités de votre bien, n’oubliez toutefois pas de mentionner les défauts. Cela pourrait vous être reproché d’avoir volontairement dissimulé des vices cachés importants.

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