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Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier suscite de nombreuses questions, y compris celle du temps avant de voir son investissement rentabilisé. En effet, après avoir effectué votre achat avec succès, combien de temps est-il nécessaire avant de voir votre bien immobilier rentabilisé ? Comment l’optimiser ? Voyons ensemble !
Devenir propriétaire est une décision qui demande beaucoup d’organisation. Pour vous aider à vous retrouver dans ce processus, voici les 5 étapes majeures d’un achat immobilier :
Afin de définir votre budget, il est nécessaire d’établir quelques recherches en amont pour vous rendre compte des prix du marché en fonction du bien dont vous rêvez et de sa localisation. Pour mieux comprendre ces prix, vous pouvez parcourir les annonces d’agences immobilières en ligne ou encore vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier qui pourra vous donner des chiffres précis et vous aiguiller dans votre recherche.
En parallèle de votre recherche sur la somme nécessaire à l’acquisition du bien de vos rêves, il vous faudra calculer votre budget. Pour vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de nombreux simulateurs en ligne vous proposent des estimations gratuites.
Lorsque vous avez trouvé le bien de vos rêves et êtes sûrs de votre budget, vous allez devoir faire une offre d’achat. Après négociations ou non, vous signerez le compromis de vente quand vous aurez un terrain d’entente avec le vendeur. Cet engagement bilatéral vous laisse 10 jours de rétractation possible, et engendre un versement au notaire d’une valeur de 5 à 10% du prix de vente. Cette somme est un engagement et sera par la suite déduite du montant à payer.
Après la signature du compromis de vente, vous devrez vous rapprocher de votre banque afin d’obtenir une offre de prêt. Une fois que votre dossier est complet et que la banque valide votre démarche, elle vous proposera de signer un accord de principe, regroupant d’ensemble des caractéristiques de votre crédit (montant, taux, conditions…). Finalement, c’est votre assurance qui donnera son accord final pour signer définitivement la demande de prêt.
Ces signatures sont les toutes dernières étapes avant l’acquisition de votre bien. L’offre de prêt vous sera envoyée à la suite de la validation de votre demande de prêt. Lorsque vous recevez ce document, vous avez 10 jours (obligatoires) devant vous pour tout relire et finalement signer l’offre. Finalement, la signature de l’acte authentique de vente marque la finalisation de votre achat immobilier. Cette dernière sera signée 4 mois après la signature de l’offre de prêt, et se fait en présence du notaire et du vendeur.
Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur vente.
En savoir plusLe site internet Meilleurtaux publie chaque année le temps de détention nécessaire à la rentabilisation de son achat immobilier. Pour l’année 2020 le site annonce que, pour l’achat d’un logement d’en moyenne 70m² dans les 36 plus grandes villes de France, il fallait compter plus ou moins 3 ans et 5 mois pour le rentabiliser. Cela signifie donc qu'au-delà de cette durée, il devient désavantageux de rester locataire de votre résidence principale. Bien entendu, il s’agit ici d’une moyenne, la durée moyenne pouvant sensiblement varier en fonction des villes.
Comment rentabiliser votre achat immobilier ?
Ce qu’il faut retenir principalement, c’est que votre bien ne sera pas rentabilisé tant que les frais fixes liés à l’achat ne seront pas amortis. Cela concerne les frais de notaire et d’agence ainsi que les intérêts. Le temps pour rentabiliser votre logement dépendra donc de la durée du prêt, son montant ainsi que sur l’apport initial.
Deux méthodes pour calculer la rentabilité de votre nouveau logement :
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Ce n’est un secret pour personne : acheter un bien immobilier à Paris n’est pas tâche facile. Zone tendue, prix très élevés, apport initial requis important, autant d’arguments qui en découragent plus d’un !
Pourtant acheter à Paris peut s’avérer être un excellent investissement. A la fois cœur économique français et ville touristique par excellence, Paris a de nombreux atouts à faire valoir. Et si la crise sanitaire a ralenti la demande locative, le marché à la vente reste très dynamique.
Liberkeys vous propose aujourd’hui une analyse du marché immobilier parisien. Et on vous aide à choisir l’arrondissement idéal selon votre projet (et budget).
Considérée comme l’une des plus belles villes du monde, Paris fait rêver. La ville des Lumières offre un cadre de vie assez exceptionnel : un catalogue culturel varié, une gastronomie renommée ou encore une architecture riche, les atouts ne manquent pas. D’autant que la présence de nombreux sièges sociaux en fait une ville particulièrement dynamique en termes d’emplois.
Que ce soit des étudiants, des actifs, des touristes ou encore des investisseurs, tous s’intéressent à la capitale. La population ne cesse d’augmenter, à un rythme bien plus élevé que le nombre de logements. Le marché immobilier parisien est donc devenu une zone tendue au point que Paris est maintenant la troisième grande ville la plus chère du monde.
Le marché immobilier parisien est donc un marché bien à part en France s’il l’on compare avec d’autres grandes métropoles. En mars dernier, le prix moyen au mètre carré s’établissait à 11 345 €, soit le double de la moyenne lyonnaise ou bordelaise. Les ventes sont également très rapides dans la capitale : en mars les ventes étaient réalisées en moyenne en 61 jours.
Dans les prochaines années, le projet du Grand Paris va permettre de mieux desservir l’ensemble des quartiers et de bénéficier d’un réseau très fiable. De quoi faire continuer à faire grimper les prix et réaliser de belles plus-values ! Et il reste encore de belles opportunités à saisir, tous les arrondissements ne se négocient pas à plus de 10 000 € du mètre carré. ( Fort heureusement !)
Les 20 arrondissements parisiens ont tous leurs particularités et on vous aide justement à identifier ceux qui vous correspondent selon votre projet immobilier.
Si vous êtes primo-accédant, certains quartiers pourraient particulièrement vous intéresser. On pense notamment aux quartiers plus populaires dont les prix sont plus faibles. Le nord du XIème arrondissement, à proximité du cimetière du Père Lachaise, offre par exemple des prix intéressants. Il faudra compter 255 898 euros en moyenne pour un T1 (=studio).
Le nombre de biens à la vente dans cet arrondissement est d’ailleurs plutôt élevé pour cette catégorie d’appartements : 432 était à la vente en mars, contre seulement 107 studios à la vente dans le Ier arrondissement. Si le quartier du XIème vous plaît, vous multipliez ainsi les chances d’obtenir le coup de cœur.
Avec un prix moyen au m2 de 10 980€ pour un T1, le XIIIème arrondissement est également un quartier intéressant pour débuter son patrimoine immobilier.
Enfin, si vous souhaitez profiter du centre de la capitale, il faudra disposer d’un budget plus conséquent. Rive gauche dans le Vème arrondissement, les prix montent à 13 292 € du mètre carré et les biens à la vente sont très rares. Ils représentent seulement 2,5% des biens à la vente de la capitale. Rive droite, les prix se négocient près de 13 000€ du mètre carré dans le célèbre quartier du Marais, dans le IIIème arrondissement. La proximité avec les principaux monuments de Paris, la densité du réseau des transports et l’ambiance de ces quartiers expliquent le prix élevé des biens dans ces arrondissements.
Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur vente.
En savoir plusLes trois arrondissements les plus abordables à Paris en mars 2021 (prix moyen au mètre carré)
Si vous bénéficiez d’un budget plutôt important, vous pourrez vous tourner vers les quartiers prestigieux de Paris. Les quartiers de l’Odéon et de St Germain des Prés sont particulièrement prisés en raison de leur charme et cadre de vie unique. Les prix sont donc particulièrement élevés : au mois de mars, les T2 se vendaient en moyenne à 15 485€ du mètre carré dans le VIème arrondissement, contre une moyenne de 11 200€ dans l’ensemble de la capitale.
Si vous cherchez des biens plus grands, le XVème et XVIème arrondissements ne manqueront pas de vous séduire. Pour un T5+ dans le XVIème arrondissement, il faudra compter plus d’1,8 million d’euros, soit un prix au mètre carré de 11 752 €. La proximité des établissements scolaires réputés explique dans certains cas les prix particulièrement élevés. De plus, les immeubles haussmanniens, d’art nouveau ou d’art déco sont très recherchés.
Les trois arrondissements les plus chers de la capitale en mars 2021 (prix moyen au mètre carré) :
Paris est une ville particulièrement intéressante pour réaliser un investissement locatif. 10% des étudiants français habitent à Paris, le marché de la location est donc particulièrement dynamique. Le taux de vacances locatives est quasiment nul.
La location touristique peut également être envisagée, mais les règles et contrôles se durcissent depuis quelques années. Un numéro d’immatriculation est désormais obligatoire et la location touristique est limitée à 120 jours chaque année. Avant tout investissement locatif, il est donc nécessaire d’évaluer le rendement locatif.
Le rendement locatif est le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant d’acquisition du bien. Selon l’arrondissement et le type de bien, le rendement locatif à Paris est variable mais on considère une rentabilité moyenne entre 3% et 4%.
L’achat d’un bien à rénover est un excellent moyen de maximiser votre rendement locatif. En prévoyant quelques travaux, vous pourrez louer votre bien à un prix très intéressant. En effet, les studios ou T1 neufs se louent à des loyers élevés et trouvent très rapidement preneurs.
Un bien dans un quartier populaire vous permettra de bénéficier de prix plus bas, tout en trouvant preneurs car ils séduisent aujourd’hui de plus en plus de monde. Le XIXème et XXème arrondissements offrent un cadre de vie agréable à proximité de la Villette et des Buttes Chaumont. Ces quartiers sont actuellement en pleine mutation et pourront vous permettre de réaliser de belles plus-values à la revente.
Il faut aujourd’hui compter 9 720€ du mètre carré dans le XIXème pour un T1, soit le prix au mètre carré le plus faible de la capitale pour ce type de bien. Le Xème arrondissement dit « L’arrondissement de l’entrepôt » à proximité du Canal St Martin permet également d’acquérir un studio pour 10 712 € du mètre carré.
Ainsi selon les arrondissements, les prix sont très variables. Il convient donc de bien réfléchir à son projet et ses envies avant de se lancer. En optant pour un bien sans ascenseur ou à un étage bas, vous pourrez également profiter d’un prix intéressant. Notre outil d’estimation en ligne vous permettra d’affiner vos critères, n’hésitez pas à l’utiliser.
Enfin investir en petite couronne peut s’avérer être une excellente option. Saint-Ouen est facilement accessible depuis Paris grâce à l’extension de la ligne 14 depuis décembre 2020. Nanterre et Puteaux offrent également des prix intéressants tout en profitant d’un accès rapide à la Défense.
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Le prêt relais ou prêt achat-revente, permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant même la revente de votre ancien logement. Les fonds accordés par la banque représentent en général 50 à 80 % du prix du bien immobilier mis en vente. Cela évite ainsi les problèmes de coordination entre les deux opérations et peut vous arranger pour ne pas laisser le bien de vos rêves vous passer sous le nez !
Si cette solution semble être une formidable opportunité pour ne pas être contraint par le timing, il existe néanmoins des inconvénients de taille à la souscription d’un prêt relais. Alors, bonne ou mauvaise idée ?
Il existe plusieurs types de prêts relais différents en fonction de votre situation, qui sont les suivants :
Dans tous les cas, un prêt relais se caractérise toujours par la nécessité d’être propriétaire du bien que l’on souhaite vendre. De plus, le montant de ce prêt relais doit correspondre à une partie de la valeur du bien mis à la vente. Finalement, le prêt ne peut être établi que sur une courte durée d’au maximum deux ans, avec un montant à la hauteur de 70% de la valeur du bien à vendre.
L’obtention de votre prêt relais sera accordé ou non par la banque, en fonction de vos ressources financières. Il vous faudra donc justifier de la stabilité de votre situation financière pour être capable de prendre en charge le coût du prêt relais sans difficulté et ainsi avoir l’accord de la banque. Le taux d’endettement peut monter jusqu’à 38%. Le banquier évoluera votre capacité de remboursement en s’appuyant sur les tableaux d’amortissements de vos prêts en cours.
Les différents documents que vous devrez présentés sont les suivants :
Si le prêt relais semble être la solution idéale pour ne pas avoir à vous soucier de la coordination vente/achat, il y a néanmoins plusieurs inconvénients. Premièrement, cette solution reste bien souvent coûteuse, même si cela varie en fonction du type de prêt choisi. En effet, ce prêt est plus cher qu’un prêt amortissable classique.
De plus, d’un point de vue financier, souscrire à un prêt relais s’avère être un crédit risqué. Cela dépend énormément des tendances du marché, le risque pouvant s’élever si le marché stagne. Le risque majeur est donc le suivant : ne pas réussir à vendre votre bien précédent et de fait se retrouver avec deux crédits sur le dos à l’issue de la durée maximum du prêt relais.
Finalement, même si cette solution peut être très avantageuse au niveau du timing, elle reste néanmoins risquée. Il semble donc préférable de s’assurer de vendre son bien précédent avant de s’engager sur l’achat de votre prochain logement.
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Aujourd'hui nous sommes partis à la rencontre d’Augustin, en poste chez Liberkeys depuis maintenant 1 an. Il nous livre son ressenti sur son expérience d’agent immobilier indépendant.
J’ai commencé mes études par un DUT Techniques de Commercialisation, à la suite duquel je me suis envolé pour l’Australie afin d’y réaliser un bachelor en Marketing. A mon retour, j’ai effectué des jobs dans divers secteurs d’activités.
J’ai en effet travaillé dans une agence immobilière traditionnelle sur Paris, où j’ai été formé sur le métier d’agent immobilier en lui-même. Néanmoins, pour effectuer mon travail au quotidien, mon secteur géographique restreint et des outils peu modernes, bridaient mon travail.
Ce que j’ai remarqué de différent en arrivant chez Liberkeys, c’est le management très inspirant et motivant, nous poussant à réaliser de belles choses. La prospection est également beaucoup plus simple grâce à des outils modernes et qui répondent aux besoins de l’agent. Je n’ai plus de porte à porte à effectuer, comme je pouvais le faire dans mon ancienne agence. Mais la grosse force de Liberkeys c’est son offre, qui permet de se démarquer de la concurrence et d’obtenir ainsi plus de mandats.
L’indépendance était pour moi le bon compromis pour adapter mon temps de travail en fonction de mon volume de travail. Je n’appréciais pas d’avoir une routine et des horaires fixes, me poussant à ne rien faire lorsque la charge de travail était faible. Maintenant je peux gérer mon planning comme je l’entend, pour concilier au mieux vie professionnelle et vie de famille.
C’est en quelque sorte un challenge d’entrepreneur, on agit pour le bien de son propre business. On est motivé à l’idée de bien travailler pour atteindre ses objectifs de CA et générer du revenu. Le but ensuite est de l’augmenter de mois en mois. Un autre point très important pour moi, c’est la liberté d’organiser son travail comme on l’entend, tout en gardant en ligne de mire ses objectifs à atteindre.
Le fait d’agir en qualité d’agent indépendant me permet d’avoir une certaine liberté, tout en bénéficiant d’un soutien total de Liberkeys. Ce soutien est aussi bien humain que matériel, avec une rémunération très attractive. Les nombreux outils que l’entreprise nous met à disposition m’aident beaucoup au quotidien.
C’est notamment le cas pour la pige, qui est un exercice compliqué. Mais j’ai beaucoup moins d'appréhension maintenant, notamment grâce à l’offre attirante que l’on propose, qui facilite grandement mon travail. Il y a également tout le programme d’aide et de suivi des agents indépendants, qui me permet de concrétiser et de dépasser mes objectifs. On a aussi une formation constante à travers des workshops, où l’on nous conseille sur les techniques de vente.
Il est quotidien ! Bien sûr il y a des périodes plus creuses, mais c’est justement dans ces périodes où l’on se challenge pour aller décrocher des mandats. Mais c’est également le cas dans les périodes prolifiques, où l’on va essayer de vendre les biens immobiliers que l’on a rentrés. Ce challenge c’est avant tout moi qui me le fixe pour atteindre mes objectifs personnels. J’agis constamment pour que mes clients aient la meilleure expérience immobilière possible.
Le matin généralement je traite mes leads ( prospects) vendeurs et acheteurs. Le midi j'effectue mes premières visites et gère les tâches administratives. L’après-midi je suis la plupart du temps en déplacement pour effectuer des rendez-vous d’estimation ou des visites. En fin de journée, je reprends le traitement de mes leads ainsi que de la prospection.
Continuer de travailler dur pour offrir une prestation de la meilleure qualité possible à mes futurs clients. C’est un réel projet de vie pour eux, et c’est très important pour moi de les aider à le concrétiser de la meilleure des manières.
Aujourd'hui je suis très content du choix de carrière que j’ai fait, rejoindre une entreprise en plein développement est quelque chose de très stimulant. Toutes les semaines on observe de l’évolution positive et ça contribue grandement à mon épanouissement.
Découvrir le programme d'agent indépendant de Liberkeys >
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Dans un monde en constante évolution, les métiers de l'immobilier se déploient et se diversifient pour correspondre au mieux aux métiers de demain, tout en restant focalisés sur la satisfaction des clients et agents. Devenir agent immobilier indépendant fait partie de ces métiers du futur qui attirent de plus en plus de candidats. Quelles sont les raisons de cet engouement ? Pourquoi devenir agent immobilier indépendant ?
Le métier d’agent immobilier indépendant est, dans les faits, le même qu’un agent traditionnel. Il consiste également à mettre en relation vendeurs et acheteurs, à s’occuper des services en relation avec la transaction immobilière et à négocier. Mais contrairement au métier d’agent immobilier en agence, l’agent indépendant exerce son activité depuis et autour de son domicile. L'exercice de sa profession est encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et soumis à la détention d’une carte professionnelle.
Aujourd’hui, de plus en plus d’agents immobiliers choisissent de se tourner vers l’indépendance, notamment l’année précédente compte tenu des contraintes de déplacements liées au Covid-19. En effet, cette option offre une plus grande aisance de travail ainsi qu’une large autonomie.
Un agent immobilier indépendant, également appelé conseiller immobilier ou négociateur immobilier indépendant, exerce sous le statut d’agent commercial. Souvent, il exerce au départ sous le régime de la micro entreprise, en tant qu’auto-entrepreneur avant de créer une société commerciale (EURL), une fois un seuil de CA dépassé.
Le premier avantage à devenir agent immobilier indépendant est dans son nom : l’indépendance ! L’autonomie organisationnelle et fonctionnelle est une caractéristique propre à ce métier puisque l’agent ne présente aucun lien de subordination, que ce soit avec ses clients ou avec une agence immobilière. C’est à lui que revient l’entière responsabilité de son planning, de ses prises de rendez-vous et visites.
Le second avantage majeur qu’offre le métier d’agent immobilier indépendant concerne la rémunération. En gérant lui-même ses horaires, l’indépendant maîtrise sa rémunération et peut choisir de travailler plus pour gagner plus, entre autres. En effet, il perçoit des commissions en fonction du nombre de ventes qu’il réalise.
Depuis 2018, Liberkeys s’est placée comme la start-up qui réinvente l’immobilier de demain. Les maîtres mots de leur stratégie de vente immobilière sont la transparence, le juste prix et la digitalisation. En plaçant l’expérience client au cœur de son fonctionnement, Liberkeys a su convaincre plus d’une centaine de collaborateurs en seulement trois ans.
Pour son accompagnement. Liberkeys offre une formation de démarrage gratuite à tous ses agents, une formation continue et un coaching hebdomadaire personnalisé. Tout cela pour vous aider au mieux dans votre démarche de reconversion. Vous allez pouvoir constamment vous améliorer, ce qui vous permettra ainsi de pleinement vous épanouir !
Pour sa rémunération attractive et régulière. Les agents Liberkeys réalisent 4 à 6 fois plus de vente qu’un agent immobilier traditionnel, avec des rémunérations pouvant s’élever jusqu’à 2 600€ HT par vente.
Pour sa technologie innovante. La technologie Liberkeys permet une optimisation des performances des agents. Grâce à une automatisation des tâches à faible valeur ajoutée, l’agent indépendant peut se concentrer sur la satisfaction client et leur offrir un meilleur service.
Pour leur pack professionnel complet et gratuit. Dès votre arrivée en tant qu’agent Liberkeys, vous recevrez gratuitement ordinateur, téléphone, supports marketing, cartes de visites, l’accès à notre partenaire pour les photos professionnelles et les visites 3D.
Mais également la diffusion de vos annonces sur plus de 34 portails immobiliers avec des boosts associés ou encore l’accès à une hotline juridique, sans oublier l’apport de leads entrants. De quoi vous permettre de travailler dans des conditions optimales et d’aller chercher toujours plus de performance !
Alors, pourquoi pas vous ?
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« Bien exceptionnel », « rare à la vente », « à saisir », autant d’expressions qu’on retrouve dans les annonces immobilières pour souligner la qualité d’un bien.
Certains biens disposent en effet d’atouts exceptionnels qu’il convient de mettre en évidence dans les annonces. Mais ces atouts se payent… et font grimper la valeur du bien. On voit avec vous aujourd’hui 5 atouts qui pourraient vous permettre de vendre votre bien plus cher, ou limiter votre pouvoir de négociation en cas d’achat.
Un quartier très bien desservi en transports avec des nombreux commerces et infrastructures (établissements scolaires, stade, gymnase, etc.) aura une valeur immobilière bien plus élevée. Ainsi une station de métro au pied de l’immeuble, un grand Parc (le Bois de Vincennes par exemple) ou encore un monument (comme l’Opéra de Lille) seront des atouts qu’il faudra mettre en évidence dans l’annonce. D’une part cela permettra aux potentiels acheteurs de mieux situer le bien dans la ville, d’autre part cela permettra de justifier le prix plus élevé de votre bien comparé à des biens équivalents dans un tout autre quartier.
La sectorisation scolaire est également un critère particulièrement regardé pour les biens plus familiaux.
Une très belle vue fera sans aucun doute grimper le prix de votre bien. Que ce soit un monument, des montagnes, la mer, ces atouts peuvent faire basculer la vente et provoquer le coup de cœur attendu.
D’autant plus qu’une belle vue signifie bien souvent l’absence de vis-à-vis et donc un meilleur ensoleillement. Alors que nous passons depuis plus d’un an, le plus clair de notre temps dans notre appartement ou maison, une bonne exposition sera forcément valorisée par les potentiels acheteurs. L’exposition la plus recherchée est sans doute l’exposition est/ouest, car elle permet de bénéficier d’un ensoleillement toute la journée.
Se sentir chez soi comme en vacances, n’est-ce pas le rêve absolu ? Sans doute. Et cela expliquerait le prix élevé des biens avec terrasse, piscine ou encore grand jardin.
Selon SeLoger, il faut compter environ un prix au mètre carré de terrasse équivalent à 25% à 50% du prix du mètre carré habitable de votre logement. Évidemment ce prix dépendra de l’état de la terrasse, de son exposition ou encore de sa vue.
Pour les maisons avec piscine, on observe généralement un prix de vente majorée de 20%. C’est donc loin d’être négligeable !
Enfin pour les maisons avec jardins en ville, celles-ci peuvent être négociées de 5 à 15% plus cher qu’un appartement aux mêmes caractéristiques. De par leur rareté, ce type de bien trouve rapidement preneur. La marge de négociation est donc très faible pour ces biens.
Un bien dont l’agencement est bien pensé se vendra bien plus cher, surtout pour les petites surfaces dans lesquelles chaque mètre carré est essentiel. Dans les grandes villes particulièrement, l’optimisation de l’appartement est recherchée par bon nombre d’acheteurs.
Une très grande entrée sans aménagement, un large couloir ou encore une pièce avec beaucoup d’angles sont autant de mètres carrés perdus. Si cela concerne votre logement, vous pouvez vous tourner vers le home-staging afin de montrer aux acheteurs le potentiel de l’appartement. Cela peut par exemple passer par l’ajout des rangements dans l’entrée, la création d’un dressing en longueur dans le couloir, etc. Il faut en effet réfléchir à une meilleure optimisation de l’espace, et cela permettra de faire grimper la valeur de votre bien. Les visiteurs arriveront ainsi à mieux se projeter dans votre bien, et à mieux imaginer comment ils pourront tirer parti de cet aménagement atypique.
A l’heure de la transition énergétique, le critère de la consommation d’énergie du logement est devenu un critère incontournable pour les acheteurs. La valeur verte d’un logement est donc un véritable argument de vente.
Selon le site officiel des notaires, la valeur verte est « l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre ». On observe donc une hausse des prix des biens disposant d’une très bonne note énergétique. Selon les notaires de France, les maisons anciennes étiquetées A et B se sont vendues entre 6 et 14% plus cher que les maisons anciennes d’étiquette D. Pour les appartements, c’est le même constat avec une hausse entre 6 et 22% pour les appartements classés A ou B.
Les constructions récentes bénéficient désormais de matériaux permettant une meilleure isolation. La date de construction est donc un élément pris en compte par les acheteurs puisqu’une efficacité énergétique a un impact direct sur les factures.
Enfin n’oublions pas que c’est surtout la rareté qui fait grimper le prix du logement. Afin de mieux évaluer la valeur des atouts de votre bien, n’hésitez pas à comparer votre bien avec ceux situés à proximité. Et si certaines caractéristiques pourraient faire grimper la valeur de votre bien, certains défauts pourraient bien la faire baisser rapidement.
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Aujourd’hui chez Liberkeys on vous parle du bail emphytéotique. Peu connu du grand public, il est pourtant remis au goût du jour depuis maintenant quelques années. Radicalement différent des baux classiques, le bail emphytéotique est un contrat par lequel le bailleur confère au preneur, dénommé “l’emphytéote”, un droit réel immobilier pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
A l’origine, le bail emphytéotique était particulièrement utilisé par des propriétaires fonciers dans les campagnes. Ce bail permettait aux propriétaires de ces vastes domaines, souvent mal cultivés et peu exploités, d’assurer la mise en valeur de leurs terres sans en supporter les charges : mise en culture des terres en friche, entretien, transformation de l’exploitation, construction de bâtiments…
Depuis, son usage a évolué et s’est étendu. Ce type de bail permet de devenir propriétaire des murs de son logement et de payer un loyer pour l'occupation du foncier sur lequel il a été construit. Il apparaît aujourd’hui comme un moyen privilégié pour l’accession au logement et à la propriété. On vous explique en détail en quoi un bail emphytéotique consiste !
Le bail emphytéotique crée une séparation entre l'habitat, d’une part, et le foncier d'autre part. Le preneur de bail devient propriétaire de l’habitation et locataire du terrain ou foncier sur lequel est située cette habitation. L’emphytéote, c’est-à-dire le preneur du bail, paie un loyer au propriétaire qui est dans la plupart des cas une ville ou une institution publique. Les durées initiales de ces baux varient de 18 à 99 ans.
En contrepartie, le preneur peut agir comme un propriétaire. Il peut ainsi sous-louer le bien ou même l’hypothéquer. Toutefois, l’ensemble de ces possibilités doit se limiter dans le temps. La durée de ces opérations ne peut en effet excéder celle du bail emphytéotique.
Ces baux peuvent s’appliquer à tous types de biens, du parking à la maison individuelle. Malheureusement, peu de biens sont disponibles à la vente avec ce type de bail. Comme le relatait le quotidien Les Echos certaines villes sont dotées d’un nombre plus important de baux emphytéotiques liés à des raisons historiques. Ainsi, à Lyon, le foncier de nombreux immeubles d'habitations appartient depuis plus d'un siècle aux Hospices Civils de Lyon (HCL). Ce dispositif souvent initié par les pouvoirs publics a aujourd’hui le vent en poupe car il constitue un moyen privilégié pour faciliter l’accès à la propriété et ce particulièrement dans les grandes villes.
Comme tout contrat, le bail emphytéotique fait naître des droits mais aussi des devoirs. En devenant propriétaire du bien immobilier, le preneur du bail dispose de certains droits. Il peut ainsi réaliser des aménagements et des constructions, en vue de valoriser le bien. Toutefois, les travaux d’aménagement ou d’agrandissement entrepris par le preneur du bail ne donneront pas lieu à une compensation à l’issue du bail. Dans le cas où des dégradations sont à constater sur le bien et que ces dernières viennent impacter négativement la valeur du bien, le preneur sera par contre tenu responsable.
Dès lors que l'emphytéote ne respecte pas les dispositions prévues par le bail le propriétaire du bien peut demander la résiliation du bail en justice en cours de contrat.
De plus, si le preneur n’honore pas le paiement de ces loyers sur une durée de deux ans successifs, le bailleur a également le droit de rompre le contrat qui les unit.
Si le preneur du bail souhaite le résilier, cela est également possible. Le bail emphytéotique peut en effet faire l’objet d’une cession à un tiers. Le bail cédé devra respecter les règles stipulées dans le contrat initial.
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Nous n’allons pas faire durer le suspens plus longtemps : vendre sans mandat de vente est illégal. Ce dernier est en effet strictement nécessaire pour négocier et s’entremettre. Dans le cas contraire, l’agent immobilier encourt des risques pénaux importants. Néanmoins, il existe des exceptions telles que la nullité d’un mandat de vente, situation dans laquelle un agent peut tout de même toucher ses honoraires en dehors de ce contrat.
Le mandat de vente prend la forme d’un contrat bilatéral signé entre l’agent immobilier et le propriétaire. Il en existe trois catégories différentes : simple, exclusif et semi-exclusif. Alors que le mandat exclusif confère le monopole de l’opération à l’agent immobilier, le mandat simple donne le droit au propriétaire de confier la mission objet du mandat à plusieurs agents. Finalement, le mandat semi-exclusif est, comme l’indique son nom, un entre deux. Ce mandat autorise le propriétaire à avoir recours à un agent immobilier, mais aussi à réaliser l’opération lui-même, lui laissant donc davantage de liberté.
Qu’importe qu’il soit simple, exclusif ou semi-exclusif, le mandat de vente est absolument obligatoire et doit être détenu avant toute intervention, qu’il s’agisse de visite ou encore de publicité. Ce contrat, signé par le vendeur, peut prévoir des honoraires. Elles peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Dans le cas d’une vente sans ce mandat, l’agent immobilier ne peut donc pas recevoir ses honoraires.
Il peut arriver que, dans certains cas, le propriétaire ne souhaite pas signer de mandat de vente mais demande malgré tout à l’agent de lui proposer des acquéreurs, quitte à signer le mandat après coup. Néanmoins, l’agent qui prend la responsabilité de vendre sans mandat de vente prend de gros risques. En effet, ce dernier, en plus du non paiement de ses honoraires, encourt des sanctions pénales.
Extrait de la loi numéro 70 - 9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, article 6-1 alinéa 3 : « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.»
En cas de vente directe, de non-respect de l’exclusivité ou encore si l’acquéreur refuse de payer les honoraires, le sujet de la possible nullité du contrat de vente peut devenir un obstacle au bon déroulement de la procédure de vente. Il existerait pas moins de trente-cinq nullités selon la loi et le décret dit Hoguet (loi n° 70-9 du 2/1/1970 et décret n° 72-678 du 20/1/1972). Parmi ces nullités dites Hoguet, nous pouvons distinguer trois catégories :
En cas de nullité du mandat de vente, l’une des parties est en droit de rémunérer l’agent immobilier, si cet engagement est postérieur à l’acte authentique. Ainsi, il est possible pour l’agent d’être payé sans mandat de vente. Pour recevoir légalement cette rémunération, il est donc nécessaire de signer une convention de reconnaissance d’honoraires après l’acte authentique.
A lire également : Le mandat de recherche immobilière
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2020 restera comme une année particulière et que l’on espère unique à tout point de vue. Concernant l’immobilier, 2020 n’a également pas été sans conséquence et notamment sur le marché locatif.
De vrais retournements ont en effet eu lieu dans certaines grandes métropoles françaises et particulièrement à Paris. Afin de décrypter ce qu’il s’est passé en 2020 sur le marché locatif il est nécessaire de comprendre ce qui est de l’ordre du structurel et ce qui s’explique par des comportements ou des arbitrages à court terme qui s'apparentent davantage à des explications conjoncturelles.
Selon une étude réalisée par LocService et partagée par Capital la semaine dernière, un rééquilibrage très important a eu lieu sur le marché locatif à Paris durant l’année 2020.
D’après cette étude, le nombre moyen de candidats par appartement a chuté de 5,61 au cours de l’année 2019 à 2,67 en 2020. Une bonne nouvelle pour ceux qui cherchaient une location à Paris en 2020, certains bailleurs ont en effet eu moins de choix pour élire leur locataire idéal.
Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène. Premièrement la crise sanitaire a affecté grandement le tourisme et les locations de type AirBnb dans la capitale. Afin de ne pas se priver d’un rendement locatif, une partie des bailleurs ont choisi de mettre en location leur bien pour des baux de longue durée et d’abandonner l’idée d’une location touristique.
La baisse de la tension locative n’est donc pas structurellement liée à une désaffection soudaine de la capitale et à un exode brutal des parisiens vers les villes de banlieue. Cette hypothèse tant relayée par les médias est en effet à relativiser.
Du côté de la demande, le nombre de jeunes étudiants ou jeunes actifs locataires à Paris ont pour beaucoup abandonné leur bail et rendu leur appartement pour repartir vivre chez leurs parents. Une économie de taille quand on connaît le coût d’une location à Paris ! Autre phénomène ayant pu accentué cette baisse de la demande, certains projets de déménagement ont momentanément été retardés compte tenu du contexte économique et de l’incertitude ambiante.
En bref, cette détente du marché locatif semble plutôt liée à des événements conjoncturels conjugués, plutôt qu’à une tendance structurelle lourde sur le marché locatif parisien.
N'hésitez pas à consulter nos 8 points à connaître avant d’investir dans l’immobilier en 2021.
A Lyon comme à Bordeaux une tendance proche s’est aussi fait ressentir. Dans ces deux villes la baisse du nombre de candidats est toutefois moins importante qu’à Paris.
Les variables d’ajustement sur ces marchés locatifs semblent avoir moins de conséquences qu’à Paris et la demande apparaît plus stable. Parmi les grandes tendances observées, nous avons assisté à une augmentation de biens meublés en location. En 2019, hors Ile-de-France, ces biens représentaient 36% du marché locatif. En 2020, cette proportion est passée à 43%. Ce type de bien est souvent destiné à de la location courte durée, l’augmentation de leur part est la preuve du changement de stratégie réalisé par nombre de bailleurs sur l’année passée.
Une raison structurelle pouvant expliquer le recul de la tension locative est liée au télétravail et aux nouvelles habitudes qui pourraient s’ancrer dans notre nouveau mode de vie post-crise sanitaire. Ainsi, comme le révélait un sondage réalisé par Liberkeys, relayé ici, 51% des Français sont dorénavant prêts à rallonger de 30 minutes leur temps de trajet pour se rendre sur leur lieu de travail. La demande locative dans certaines grandes villes sera ainsi peut-être affectée par ce changement de comportement et la volonté d’une partie des actifs de s’éloigner encore davantage de leur lieu de travail.
A l’inverse, la tension locative dans certaines grandes villes et notamment à l’Ouest s’est accentuée. A Nantes ou Rennes, le marché locatif semble avoir bien tenu le coup en 2020.
Episode à suivre en 2021...
Les confinements ont sans doute créé chez vous une envie de verdure et d’air frais. Vous réfléchissez peut-être même à franchir le pas : acheter une maison pour profiter de grands espaces et surtout d’un jardin! On vous comprend ! On vous donne donc aujourd’hui quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises si vous souhaitez acheter une maison.
Lorsqu’on dit vouloir acheter une maison, on pense bien souvent à une maison individuelle entourée d’un jardin. Pourtant ce n’est pas le seul type de maison qui existe. On voit effectivement de plus en plus se développer des maisons jumelées. Ce sont des maisons qui partagent les murs extérieurs avec une autre maison voisine. Il y a donc une certaine proximité avec les voisins, même si ça reste bien moins important que dans un immeuble car il n’y a ni voisin au-dessus, ni au-dessous. Ces maisons jumelées présentent toutefois un avantage financier : elles sont bien souvent moins chères à l’achat. Pour vous donner une idée des prix, vous pouvez vous appuyer sur notre estimateur en ligne gratuit.
Si vous êtes intéressés par les maisons jumelées, nous vous conseillons, avant l’achat, d’aller discuter avec vos potentiels futurs voisins. Vos jardins seront sans doute très proches, il faut donc s’assurer que vos modes de vie coïncident un minimum. Si vos deux familles ont des enfants en bas âge, l’entente pourra être excellente. A l’inverse, si vous souhaitez profiter du calme alors que vos voisins ont trois enfants et une piscine, il vaut mieux la savoir avant l’achat.
La visite de l’intérieur est très importante, mais passer du temps sur l’analyse de l’extérieur de la maison est très important. Pour les maisons, pas de copropriété ou de syndicat de copropriété pour s’occuper de l’état général des extérieurs. S’il y a des travaux à prévoir pour la toiture, façade ou encore les fondations de la maison, vous serez seul payeur, et le montant peut rapidement grimper. Il faut donc absolument éviter ces dépenses juste après l’achat du bien.
Nous vous recommandons donc vivement de passer du temps à analyser la toiture, d’éventuelles fissures ou des défauts d’étanchéité. Si vous repérez quelque chose d’anormal, n’hésitez pas utiliser cet argument lors de la négociation du bien. Cette observation détaillée vous permettra également d’éviter les vices cachés.
L’avantage des maisons est qu’elles offrent généralement de très beaux espaces extérieurs. Idéal pour jouer dehors, faire une sieste au soleil ou déjeuner en terrasse, la demande pour les maisons avec jardins explosent avec les confinements. Mais il ne faut pas oublier qu’un jardin demande beaucoup d’entretiens.
Et donc plus le jardin est grand, plus les heures de tâches ménagères s’allongent…. Tonte de la pelouse, taille des arbres, entretien du potager, les occupations sont donc nombreuses. Lorsque vous visitez des maisons, passez donc du temps à évaluer le jardin. Certains jardins, déjà bien entretenus, sont effectivement plus faciles à garder en bon état.
Réfléchissez également à l’investissement que vous souhaitez y consacrer, que ce soit financier ou en termes d’horaires. Bien évidemment, vous pouvez toujours faire appel à des jardiniers, mais cela doit s’inclure dans votre budget.
Vous aurez peut être la chance d’acheter une maison avec piscine. Dans ce cas, avant l’achat, nous vous conseillons d’effectuer un certain nombre de contrôles. En effet, en cas de problèmes, les coûts de réparation seront très élevés.
Tout d’abord, renseignez-vous sur la date de construction de la piscine. Si la piscine a plus de 10 ans, des travaux pour le liner ou les joints de margelles seront à prévoir. Demandez également si la piscine a connu des problèmes de fonctionnement dans le passé. L’absence de pannes majeures est l’indicateur d’une bonne construction et d’un bon entretien.
Enfin, point à ne pas négliger, quelles sont les normes de sécurité mises en place? Les assurances demandent en effet l’existence de protection : volet de protection, barrières, alarmes, etc. Il vous faut donc vérifier la conformité de ces protections avec les normes de sécurité exigées par les assurances.
Dans les villes de taille moyenne, les projets d’urbanisation sont de plus en plus importants. Certains espaces dépourvus de construction au moment de votre visite, pourraient en fait accueillir des immeubles, maisons ou routes dans les prochains mois. Il est donc nécessaire que vous vous renseignez sur les projets de construction auprès de la mairie.
Il peut également exister des servitudes de passage. Il s’agit d’un droit de passage que vous devez laisser, par exemple à votre voisin si son terrain est enclavé. Vous devez être au courant de ces servitudes avant la signature du compromis. Le notaire doit vous en informer. C’est un élément à connaître car cela peut légèrement modifier la tranquillité de votre bien.
Pour conclure, l’achat d’une maison demande sans doute un peu plus d’analyse sur certains points que l’achat d’un appartement, mais bien accompagné et renseigné, l’achat se passera très bien ! Nos agents sont également présents pour vous conseiller sur les biens qui correspondent le plus à votre budget et vos attentes.
