Si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier, vous ne pourrez échapper à la notion de frais d’agence. Versés à l’agent immobilier comme une rémunération pour son travail d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, il n’existe pourtant pas de réelle réglementation pour encadrer ces frais et leur modalité de paiement.
Qui doit payer les frais d’agence ? Nous avons réuni dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le paiement des frais d’agence, que vous soyez un acheteur ou un vendeur.
Lors d’une transaction immobilière, l’agence immobilière en charge de la vente du bien prend une commission sur le montant de la vente. La plupart du temps, cette commission est un pourcentage du prix du logement, mais parfois, comme c’est le cas chez Liberkeys, il s’agit de frais fixes.
Ces honoraires d’agence servent majoritairement à rémunérer l’agence immobilière et à couvrir ses frais (loyer, salaires fixes…). Une petite partie est également allouée à l’agent immobilier qui a réalisé la vente sous forme de prime. En échange de cette rémunération, le professionnel immobilier va apporter un soutien complet au processus de vente. Cela pouvant aller de l’estimation du logement à la signature de l’acte de vente.
Agissant comme un intermédiaire entre acheteur et vendeur, il est au service des deux simultanément. C’est pour cette raison qu’on peut légitimement se demander qui doit payer les frais d’agence. Pour en savoir plus, consultez notre article de présentation des frais agence.
Il n’existe aucune réglementation stricte en matière de frais d’agence. L’agence est libre de les fixer et aucune loi ne stipule à qui il revient de les payer. Il existe cependant de grands principes à connaître.
Le plus souvent c’est le vendeur qui fait appel à une agence immobilière pour l’aider dans le processus de vente de son bien immobilier. Il semble donc logique que ça soit à lui de s’acquitter de la commission d’agence. Et en pratique c’est généralement le cas : le vendeur paie les frais d’agence. En général, dans les agences immobilières, le prix mentionné est le prix FAI (pour frais d’agence inclus).
Prenons l’exemple d’une maison à vendre à 350 000 € (prix FAI affiché en agence) dont 20 000 € d’honoraires d’agence à la charge du vendeur :
Le vendeur touchera donc au total 330 000 € (appelé prix net vendeur) et l’acheteur aura déboursé 350 000 €.
S’il semble logique que ce soit au vendeur de s’acquitter des honoraires, c’est lui qui mandate l’agence, il n’existe dans les faits aucune obligation. Tant qu’il est stipulé dans le mandat immobilier qui doit payer les frais d’agence, il n’y aucune réglementation en faveur de l’une ou l’autre des parties. Il arrive donc que ce soit à l’acheteur de payer ces frais.
Reprenons l’exemple d’un achat immobilier au prix FAI de 350000 euros. S’il est cette fois-ci stipulé “honoraires d’agence à la charge de l’acheteur”.
L’agence immobilière devra spécifiquement mettre dans son annonce le détail du prix et la valeur de la commission qu’il prend. Le montant se répartit alors comme suit :
Finalement, les sommes touchées et perçues, semblent être les mêmes lorsque le vendeur paie directement les frais d’agence. L’acheteur paie 350 000 € au total et le vendeur reçoit 330 000 €.
Comme on le voit dans l’exemple plus haut, le fait que le vendeur paye ou non la commission d’agence n’aura aucune incidence sur le prix net vendeur. En revanche il existe pour l’acquéreur une différence majeure entre les deux qui réside en fait dans le calcul des frais de notaire.
Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit aussi s’acquitter de frais d’acquisition. Ils comprennent les frais de notaire ainsi que des taxes. Le montant de ces frais se calcule sur la base de ce que l’acheteur paye au vendeur. Il y a donc une différence selon que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur ou non.
Reprenons l’exemple précédent d’une maison à 350 000 € dont 20 000 € de frais d’agence. Nous considérons que les frais de notaire s’élèvent à 9% :
Dans ce cas précis, les frais de notaire seront 1800 € moins cher que si le vendeur les paie.
Si vous êtes vendeur, le règlement des frais d’agence n’a aucune incidence sur ce que vous toucherez réellement une fois la transaction terminée. C’est en revanche à vous que revient le choix d’acquittement des frais d’agence. Car cela doit être mentionné dans le mandat de vente que vous signez avec l’agence immobilière.
A noter que rien n’interdit dans les faits le partage des frais d’agence entre l’acheteur et le vendeur, mais par habitude cette pratique est très peu commune. Si vous êtes acheteur vous avez tout intérêt à vous orienter vers des biens immobiliers où les frais d’agence sont votre charge. En effet, la dépense en matière de frais de notaire sera moindre.
Le mandat de vente exclusif est souvent plébiscité par les agents immobiliers car le service rendu aux clients est d’une grande qualité. Cependant, ce type de mandat peut s'avérer plus contraignant. En effet, le propriétaire ne peut faire appel à aucune autre agence immobilière que celle mandatée et n’a pas le droit à la vente directe. Si l’on n’est pas satisfait de ce service très cadré, est-il possible de résilier son mandat de vente exclusif ?
Les conditions de résiliation de votre mandat exclusif figurent dans le contrat que vous avez signé avec votre agence immobilière. Les mandats exclusifs tendent tous à fonctionner de la même façon car ils sont encadrés par la loi Hoguet de 1970. Avant d’entamer une quelconque démarche de résiliation, veillez toutefois à bien lire votre mandat et ses conditions précises.
La loi autorise les propriétaires à résilier leur mandat exclusif dans un délai de 14 jours après la signature du contrat. Cela permet aux vendeurs de prendre un temps de réflexion après signature du contrat pendant lequel ils sont en droit de changer d’avis.
Cette résiliation peut être unilatérale et le propriétaire n’a pas à justifier son choix.
Les mandats de vente prévoient presque tous une période pendant laquelle le contrat est irrévocable. En d’autres termes, lorsque l’on signe un mandat de vente, on ne peut le rompre immédiatement et sans préavis. Pour les mandats exclusifs, cette période d’irrévocabilité est en général fixée à 3 mois, la loi interdisant qu’elle soit plus longue.
Pendant toute cette durée, vous ne pourrez donc pas résilier votre mandat de vente exclusif.
À l’issue des trois mois durant lesquels votre mandat de vente exclusif est irrévocable, le contrat se renouvelle en général tacitement par tranche d’un mois. À noter que ces conditions sont négociables et qu’elles sont mentionnées dans votre contrat. Avant de signer votre mandat, vous pouvez donc fixer ces périodes en accord avec votre agent.
Après la période d’irrévocabilité, vous avez alors le droit de résilier votre mandat exclusif en envoyant un courrier avec un préavis de 15 jours avant la fin de la période en cours. Une fois ce courrier reçu par votre agent immobilier, le mandat sera rompu de façon effective.
Le mandat de vente exclusif engage davantage le propriétaire et l'agent immobilier. De ce fait, certains cas ne sont pas suffisants pour justifier une résiliation.
A noter également que quel que soit le motif de résiliation, il n’est valable que si la rupture se fait en respectant les termes renseignés dans le contrat.
Pour qu’une résiliation de mandat ait une portée légale, elle doit obligatoirement être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. De ce fait, les deux parties auront une trace du pli envoyé par le propriétaire pour résilier le contrat.
Un courrier recommandé avec accusé de réception peut s’envoyer depuis n’importe quel bureau de poste de France ou directement en ligne sur le site Internet de La Poste.
Nom, prénom et adresse du propriétaire
Nom et adresse de l’agence immobilière
Lettre recommandée avec avis de réception
Date et lieu
Objet : Résiliation du mandat de vente exclusif
Madame, Monsieur,
J’ai signé dans votre agence un mandat de vente exclusif le ……… (date) concernant mon bien ……….. (brève description du logement) situé …………….. (adresse du logement) et référencé sous le numéro………… (numéro d’inscription figurant sur le mandat).
Conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et comme nous l’y autorisent les conditions de résiliation figurant au contrat, je vous informe par cette lettre mettre fin à ce contrat. Cette révocation prendra effet quinze jours après la réception du présent courrier.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.
Signature
Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur vente.
En savoir plus
A priori, il parait juste que le vendeur prenne en charge les frais d’agence. Après tout, c’est lui qui décide de faire appel à un agent immobilier. Il est donc logique qu’il paye celui-ci pour ses services. Cependant, il n’a pas d’obligation légale de le faire. Lors de la signature du mandat, le vendeur va définir avec l’agent le montant de sa commission mais aussi la personne en charge de la verser. Ainsi, deux choix s’offrent à lui, régler lui-même ces honoraires ou laisser l’acquéreur s’en charger.
Tout d’abord, il n’y a pas de réglementation précise sur ce que comprennent les honoraires d’un agent immobilier. Chaque agence est libre de fixer le montant de sa commission en fonction des services qu’elle propose. Les agences traditionnelles optent pour un pourcentage du prix de vente tandis que d’autres solutions comme Liberkeys proposent des frais fixes décorrélés du prix du bien.
Sur Paris, il faut verser en moyenne 5 % du prix de vente. Avec cette commission, l’agence immobilière va payer ses dépenses : salaires, loyer, charges, etc. Une partie sera laissée à l’agent sous forme de prime.
Puisque le vendeur a mandaté l’agence, il est logique que ce soit lui qui paye sa commission. Et dans la majorité des cas, il s’en charge. L’agent va donc afficher sur l’annonce un prix de vente qui inclus les frais d’agence.
Par exemple : une annonce propose un bien à 450 000€ et les frais d’agence de 25 000€ sont à la charge du vendeur.
Si cette option est la plus courante, l’acheteur peut prendre en charge les frais d’agence. Dans ce cas et d’après la loi ALUR, l’annonce doit clairement stipuler que les frais sont à la charge de l’acquéreur. Si en théorie cela semble injuste, il n’y a pas de vraie différence entre les deux options. Dans tous les cas, le vendeur touchera le même net vendeur et l’acheteur versera la même somme.
Par exemple : une annonce propose un bien à 450 000€ et les frais d’agence de 25 000€ sont à la charge de l’acheteur.
Finalement, que le vendeur paye ou non les frais d’agence n’a aucune influence sur le net vendeur. En revanche pour l’acquéreur, cela va modifier le coût des frais d’acquisition.
En plus de payer le vendeur, l’acheteur va verser d’autres charges pour devenir propriétaire du bien. Ces frais d’acquisition (frais de notaire et taxes) vont être calculés sur la partie revenant au vendeur. Ainsi, lorsque le vendeur prend à sa charge les frais d’agence, il augmente les frais de notaire de l’acheteur.
Reprenons le même exemple : une annonce propose un bien à 450 000€, les frais d’agence sont de 25 000€ et les frais de notaire de 8%.
Lorsque le vendeur prend en charge les frais d’agence :
Lorsque l’acheteur prend en charge les frais d’agence :
Dans ce cas, en payant les frais d’agence, l’acheteur aura économisé 2000€. En définitive, lorsque les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, cela peut avoir un effet dissuasif. Il peut avoir l’impression de payer des frais supplémentaires en lisant l’annonce. Pourtant, en prenant en compte les frais d’acquisition, il est plus intéressant pour un acheteur de payer les frais d’agence.
Mais cette logique n’intervient que si vous vendez en passant par une agence avec une commission élevée. En effet, choisir une solution de vente avec des frais réduits comme la nôtre n’impactera pas le montant des frais d’acquisition !
Il est parfois très difficile de s’y retrouver entre toutes les notions de surfaces qui existent en immobilier ! Entre surface habitable, surface carrez, surface pondérée, surface privative… Aujourd’hui nous avons décidé de vous expliquer plus en détail l’intérêt de la surface pondérée. Calculée à partir de la surface habitable, elle s’utilise principalement dans le cadre de l’évaluation des loyers. Notamment pour les zones aidées où les loyers sont encadrés par la loi. Découvrez son utilité et comment la calculer.
La notion de surface pondérée combine deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Son but est de donner une appréciation de la valeur d’un logement. Mais cette fois-ci en prenant en compte les pièces d’habitation et les annexes à la surface du logement.
La notion de surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est régie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface du logement disponible pour l’habitation. Elle ne comprend pas les parties occupées par les cloisons, les murs, les gaines, les portes ou encore les escaliers. Autre point important, elle ne prend en compte que les espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Enfin, elle exclut certains espaces comme les caves, les vérandas ou les remises.
La surface habitable est très importante en droit immobilier. Le contrat de vente ou de location doit la stipuler de manière claire. Le propriétaire la calcule à partir de la superficie de chaque pièce. Mais chez Liberkeys nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur certifié) pour cette mesure. En cas d’erreur de plus de 5% dans l’estimation de la surface habitable, c’est la responsabilité du professionnel qui sera engagée et non la vôtre.
Les surfaces annexes prennent en compte les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement. La surface annexe respecte deux conditions. La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80m et son usage premier n’est pas l’habitation. Dans ces annexes sont donc comprises :
En revanche, les garages et espaces de stationnement ne comptent pas. Cette règle est en théorie valable à la fois pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Mais dans les faits il est très difficile de distinguer les parties d’annexes affectées au stationnement ou vraiment utilisées comme annexe dans les logements individuels. Dans ce cadre, la partie à usage de stationnement peut être fixée de façon forfaitaire à 12m².
Tout d’abord, la surface pondérée correspond à l’articulation de ces 2 notions de surface. De ce fait, la surface pondérée s’obtient en ajoutant 50% des surfaces annexes à la surface habitable du logement.
Prenons un exemple très simple : vous disposez d’un appartement à la surface habitable de 55m² avec une terrasse de 10m². La surface pondérée de votre logement correspond à 55 + 0,5 x 10 = 60 mètres carrés.
Attention à bien noter que les surfaces annexes ne sont prises en compte que dans la limite de 8mètres carrés. Ainsi si la superficie totale de vos annexes dépasse 16mètres carrés (et donc 8m² une fois la réduction de 50% appliquée), votre surface habitable sera augmentée de 8mètres carrés uniquement.
Que vous possédiez un logement de 50mètres carrés avec une terrasse de 16m² ou un logement de 50mètres carrés avec une terrasse de 20m², le résultat sera donc le même : votre surface pondérée sera de 50 + 16 x 0,5 = 58m².
La surface pondérée est une notion utilisée tout particulièrement par les investisseurs locatifs. En effet, son principal intérêt est de calculer les loyers maximaux que les propriétaires peuvent accorder dans les zones sensibles où la loi plafonne les loyers.
À l’origine, la surface pondérée avait pour but de prendre en compte tous les critères importants du logement dans le calcul de sa surface. En cela son but était de remplacer la notion complexe de surface corrigée, utilisée pour le calcul des surfaces de logements encadrés dans les zones prioritaires (logements HLM par exemple).
Aujourd’hui l’usage de la surface pondérée s’est largement diversifié. La surface sert principalement de base de calcul pour tous les dispositifs soumis à un encadrement des loyers et ouvrant le droit à une défiscalisation pour les propriétaires.
C’est par exemple le cas des dispositifs Pinel, Scellier et Duflot qui permettent d’économiser une partie de l’impôt sur le revenu contre un loyer plafonné pendant un certain laps de temps. En d’autres termes, un investisseur locatif qui achète un logement sous un de ces dispositifs obtient une réduction conséquente de ses impôts. S’il consent à louer son logement sans dépasser un certain montant pendant une période fixée.
Pour calculer le loyer maximal auquel il a le droit de louer son logement, un propriétaire en loi Pinel doit non seulement tenir compte de la zone où est situé le bien mais aussi de la surface pondérée du logement.
Le calcul du montant du loyer plafonné est très simple : il suffit au propriétaire de multiplier la surface pondérée de son logement par le loyer maximum au mètre carré de sa zone géographique. Le propriétaire obtient alors le loyer maximum qu’il est en droit de demander dans le cadre du dispositif de défiscalisation.
Vous souhaitez résilier votre mandat de vente simple mais vous ne connaissez pas les règles et échéances prévues par la loi en matière de mandat d’agence ? Nous vous avons préparé un dossier complet pour tout connaître sur la résiliation de mandat immobilier. Conditions, échéance, délai de préavis, modèle de lettre de résiliation… Vous saurez tout !
Le mandat de vente simple (ou sans exclusivité) autorise les propriétaires à faire appel à plusieurs agences pour vendre leur bien immobilier mais également à avoir recours à la vente directe. Plusieurs raisons différentes peuvent pousser à vouloir le résilier :
La particularité du mandat simple est qu’il autorise la vente directe.
Cela signifie donc que si vous avez signé un mandat de vente simple avec une ou plusieurs agences immobilières, vous avez quand même l’autorisation de réaliser une vente de particulier à particulier.
Dans le cas où vous trouvez un acquéreur par vos propres moyens, vous êtes tenus d’en informer l’agence en lui envoyant une lettre de résiliation qui rompt le mandat en cours à la fin de la période d’irrévocabilité.
Vous devez aussi communiquer le nom de l’acquéreur de votre bien immobilier aux agences que vous avez mandatées. Elles pourront alors s’assurer que la vente réalisée répond bien aux critères de vente directe.
La rupture du mandat engagé avec un agent immobilier peut avoir lieu pour plusieurs raisons si le bien n’est pas déjà vendu.
D’abord, vous pouvez décider de retirer votre bien immobilier de la vente. Vous pouvez également décider de chercher à le vendre uniquement par vos propres moyens ou de faire appel à un nombre plus restreint d’agences immobilières en lesquelles vous avez une pleine confiance.
Dans tous les cas, ces motifs de résiliation doivent respecter un certain nombre de conditions qui figurent dans le mandat simple que vous avez signé.
Si vous souhaitez résilier le mandat de vente simple que vous avez confié à un agent immobilier vous devez vous référer au contenu du mandat immobilier qui stipule toutes les conditions de résiliation.Ces conditions sont par ailleurs encadrées par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
L’article 1122 du Code Civil garantit un délai de rétraction de 14 jours aux propriétaires d’un bien à compter de la signature du mandat.
Cette clause est valable uniquement pour les mandats sans exclusivité et est valable même si ce n’est pas stipulé dans le contrat.
Durant ces 14 jours, vous avez donc le droit de résilier votre mandat de vente simple sans préavis. Une fois le courrier recommandé envoyé, la rupture du mandat est valable de façon immédiate.
La plupart des contrats prévoient une période pendant laquelle le mandat est irrévocable : elle est en général de 3 mois mais peut être négociée. Dans tous les cas elle est mentionnée dans le mandat de vente que vous avez signé. Durant l’intégralité de cette période, il est impossible pour vous de mettre fin à votre mandat simple.
A noter cependant que dans le cas où vous décideriez de ne plus vendre votre logement, vous avez le droit de demander la résiliation de votre mandat de vente simple pendant la période d’irrévocabilité si l’agence ne vous a présenté aucun acheteur intéressé par votre bien au prix demandé.
Autre point important, dans le cadre d’un mandat de vente simple où vous pouvez donc faire appel à plusieurs professionnels immobiliers différents pour vendre votre logement, vous devez entamer une démarche de résiliation avec toutes les agences que vous avez mandatées si vous souhaitez stopper totalement la vente de votre logement.
À l’issue de ce délai d’irrévocabilité durant souvent 3 mois, le mandat de vente simple est tacitement renouvelé par tranche d’un mois.
Pendant cette durée, le mandat est à nouveau irrévocable. Pour résilier de façon effective votre mandat de vente simple vous devez donc envoyer un courrier avec un préavis de 15 jours avant la fin de la période irrévocable en cours à votre agent immobilier.
Quel que soit le motif et le délai dans lequel vous souhaitez résilier votre mandat de vente simple, vous devez absolument envoyer une lettre de résiliation. Ainsi vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception en vous rendant dans un bureau de poste ou directement sur le site web de la poste.
Nom, prénom et adresse du propriétaire
Nom et adresse de l’agence immobilière
Lettre recommandée avec avis de réception
Lieu et Date
Objet : Résiliation du mandat de vente simple
Madame, Monsieur,
J’ai signé dans votre agence un mandat de vente sans exclusivité le ……… (date) concernant mon bien ……….. (brève description du logement) situé …………….. (adresse) et référencé sous le numéro………… (numéro d’inscription figurant sur le mandat).
Conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et comme nous l’y autorisent les conditions de résiliation figurant au contrat, je vous informe par cette lettre mettre fin à ce contrat. Cette révocation prendra effet quinze jours après la réception du présent courrier.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.
Signature
Nom, prénom et adresse du propriétaire
Nom et adresse de l’agence immobilière
Lettre recommandée avec avis de réception
Lieu et Date
Objet : Résiliation du mandat de vente simple
Madame, Monsieur,
J’ai signé dans votre agence un mandat de vente sans exclusivité le ………. (date) concernant mon bien ………. (brève description du logement) situé ………. (adresse) et référencé sous le numéro………. (numéro d’inscription figurant sur le mandat).
Par la présente lettre, je souhaitais vous informer avoir trouvé des acquéreurs par mes propres moyens. Un compromis de vente a été signé le………. (date) avec ………. (nom et prénom de l’acquéreur) résidant………. (adresse de l’acquéreur).
Conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et comme nous l’y autorisent les conditions de résiliation figurant au contrat, je vous informe donc par cette lettre mettre fin à ce contrat. Cette révocation prendra effet quinze jours après la réception du présent courrier.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.
Signature
Passez aux frais fixes de 4 990€, et économisez en moyenne 18 000€.
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