Vendre sans mandat de vente, est-ce légal ?

Nous n’allons pas faire durer le suspens plus longtemps : vendre sans mandat de vente est illégal.  Ce dernier est en effet strictement nécessaire pour négocier et s’entremettre. Dans le cas contraire, l’agent immobilier encourt des risques pénaux importants. Néanmoins, il existe des exceptions telles que la nullité d’un mandat de vente, situation dans laquelle un agent peut tout de même toucher ses honoraires en dehors de ce contrat.

Le mandat de vente : définition et utilité

Le mandat de vente prend la forme d’un contrat bilatéral signé entre l’agent immobilier et le propriétaire. Il en existe trois catégories différentes : simple, exclusif et semi-exclusif. Alors que le mandat exclusif confère le monopole de l’opération à l’agent immobilier, le mandat simple donne le droit au propriétaire de confier la mission objet du mandat à plusieurs agents.

Finalement, le mandat semi-exclusif est, comme l’indique son nom, un entre deux. Ce mandat autorise le propriétaire à  avoir recours à un agent immobilier, mais aussi à réaliser l’opération lui-même, lui laissant donc davantage de liberté.

Qu’importe qu’il soit simple, exclusif ou semi-exclusif, le mandat de vente est absolument obligatoire et doit être détenu avant toute intervention, qu’il s’agisse de visite ou encore de publicité. Ce contrat, signé par le vendeur, peut prévoir des honoraires.

Elles peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Dans le cas d’une vente sans ce mandat, l’agent immobilier ne peut donc pas recevoir ses honoraires.

Quels sont les risques ?

Il peut arriver que, dans certains cas, le propriétaire ne souhaite pas signer de mandat de vente mais demande malgré tout à l’agent de lui proposer des acquéreurs, quitte à signer le mandat après coup. Néanmoins, l’agent qui prend la responsabilité de vendre sans mandat de vente prend de gros risques. En effet, ce dernier, en plus du non paiement de ses honoraires, encourt des sanctions pénales.

Bon à savoir

Extrait de la loi numéro 70 - 9 du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, article 6-1 alinéa 3 : « Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.»

Que se passe-t-il en cas de mandat nul ?

En cas de vente directe, de non-respect de l’exclusivité ou encore si l’acquéreur refuse de payer les honoraires, le sujet de la possible nullité du contrat de vente peut devenir un obstacle au bon déroulement de la procédure de vente. Il existerait pas moins de trente-cinq nullités selon la loi et le décret dit Hoguet (loi n° 70-9 du 2/1/1970 et décret n° 72-678 du 20/1/1972). Parmi ces nullités dites Hoguet, nous pouvons distinguer trois catégories :

• Celles relatives aux formalités du mandat
• Celles relatives au registre des mandats
• Celles relatives aux attestations et à la carte
  

En cas de nullité du mandat de vente, l’une des parties est en droit de rémunérer l’agent immobilier, si cet engagement est postérieur à l’acte authentique. Ainsi, il est possible pour l’agent d’être payé sans mandat de vente.

Pour recevoir légalement cette rémunération, il est donc nécessaire de signer une convention de reconnaissance d’honoraires après l’acte authentique.

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