Vente d'un bien immobilier : comment faire le compromis de vente ?

Vente d'un bien immobilier : comment faire le compromis de vente ?

12/2020

Vous êtes acquéreur et vous vous êtes mis d'accord avec un propriétaire sur le prix et les conditions de vente de son bien immobilier ? Vous allez devoir formaliser le tout au moyen d'un avant-contrat : compromis ou promesse unilatérale de vente.

Mais concrètement, de quoi s'agit-il ? 

Contenu du compromis de vente

En quelques mots, il s'agit d'une promesse synallagmatique à délai de rétractation de 10 jours. Elle est en général accompagnée d'un acompte. Une fois qu'il y a accord sur la chose et le prix, le compromis de vente vaut vente conformément à  l'article 1589 du Code Civil. Le délai de vente est alors d'environ 3 mois.

On prendra soin d'y inscrire :

  • Prix du bien
  • Conditions générales et particulières de vente
  • Conditions suspensives
  • Date butoir à laquelle l'acte doit être signé

Que le compromis soit signé devant notaire ou non, un certain nombre de pièces doivent être annexées.

L'acompte

"Dépôt de garantie"," acompte", "indemnités d'immobilisation", "10 %", autant de terminologies différentes pour ne parler que d'une chose : le versement anticipé d'une partie du prix du bien par l'acquéreur, preuve de son engagement. En effet, il perdra définitivement cette somme s'il ne respecte pas le compromis ; il pourra toutefois contester la remise de l'argent au vendeur, qui devra alors saisir la justice.

Le montant est négocié entre vendeur et acquéreur. Avec l'augmentation des prix de l'immobilier, l'acompte ne s'élève que rarement aux 10 % ; en moyenne il se situe entre 5 et 10 %. Si le compromis n'est pas effectué de particulier à particulier, l'acompte est versé sur un compte séquestre, le vendeur ne touchant rien à ce stade.

Si la pratique est courante, elle n'est en aucun cas obligatoire et il serait dommage d'écarter systématiquement un acquéreur qui ne veut pas voir immobiliser son acompte. En effet, il suffit d'introduire une clause d'indemnité à hauteur de 5 à 10 % de la valeur du bien dans le compromis : si l'acquéreur se désiste abusivement, il aura alors à verser cette somme au vendeur. Mais l'argent n'étant pas immobilisé, il est possible que le vendeur doive avoir recours au tribunal pour réclamer son dû (qu'il n'obtiendra du reste que si l'acquéreur est solvable.

Qui pour m'aider à effectuer le compromis ?

Trois choix s'offrent à vous : passer par un notaire, passer par une agence ou effectuer le compromis entre particuliers. 

  • Le notaire vous rédigera un acte dit authentique. Il vous détaillera la liste des documents que vous avez à fournir et, si vous êtes le vendeur, les diagnostics immobiliers que vous avez à effectuer. La liste des documents justificatifs s'est bien allongée depuis la Loi ALUR, d'où l'intérêt de s'entourer de professionnels. Des documents supplémentaires sont à prévoir si vous êtes en copropriété.
    Dans tous les cas, vous aurez recours à un notaire pour effectuer l'acte de vente. Il ne vous coûtera pas plus cher de lui confier également la rédaction du compromis.
    Comptez 7 à 8 % du prix du bien en frais d'acquisition (appelés à tort "frais de notaire") pour de l'ancien et 2 à 3 % pour du neuf. Ces frais sont réglementés et payés intégralement par l'acquéreur. Le choix du notaire se fait sur l'accord des deux parties : en cas de litige, vous pourrez toujours choisir deux notaires qui se répartiront alors le travail.
  • L'agence vous fera signer un acte sous seing privé. Il vous faudra alors établir un contrat de mandat d'agence et compter une commission de 5% du prix de vente.
  • De particulier à particulier, vous rédigerez un acte sous seing privé et ne serez pas exempté de l'administratif et des documents justificatifs. Il vous faudra alors être très bien renseigné et rigoureux ; il serait dommage de commettre un impair, vu les montants mis en jeu.

Clauses particulières et rétractation

Conditions suspensives

Elles doivent être inscrites précisément dans le compromis pour être applicables. La plus courante est la condition suspensive de crédit. Le détail du prêt que l'acquéreur entend souscrire doit comprendre montant, taux et durée. S'il n'obtient pas ce prêt dans un délai imparti d'en général 60 jours, il peut sortir (après présentation des preuves de refus) du compromis et récupérer son argent. Plus rares mais non négligeables, les droits de préemption (urbain et locataire) et la condition suspensive « j'achète si je vends ».

Clause de substitution

Elle présente des avantages aux deux parties : le vendeur est certain de vendre son bien ; un tiers (personne morale ou physique) peut se substituer, sans frais, à l'acquéreur : il sera soumis aux engagements du compromis de vente, mais l'acquéreur reste garant du payement et du respect desdits engagements.

Rétractation

Acquéreur et vendeur bénéficient de 10 jours durant lesquels ils peuvent se rétracter. Le notaire (ou le détenteur des indemnités d'immobilisation) rend alors l'acompte sous 3 semaines.

Promesse et compromis de vente : quelles différences ?

Si vous faites rédiger l'avant-contrat par un notaire, ce dernier choisira pour vous, ce qui n'est pas dramatique. Promesse et compromis étant juridiquement très proches, concentrez-vous avant tout sur le fond du contrat plutôt que sur la forme qu'il prendra.

On se rend compte de la différence entre promesse et compromis si l'acquéreur renonce à la vente. Dans le cas d'une promesse unilatérale, le propriétaire peut tout de suite remettre son bien à la vente et obtenir l'acompte. Si en revanche vous avez signé un compromis, le vendeur doit faire établir par le notaire un procès-verbal de carence puis éventuellement agir devant le tribunal pour faire constater le défaut de l'acheteur. Mais le notaire aura pu par ailleurs imposer une date butoir à partir de laquelle le vendeur recouvre sa liberté. 

Vous l'aurez compris, un compromis de vente ne s'effectue pas facilement sans l'aide d'un homme de l'art. Vous n'êtes par ailleurs pas certain qu'il aboutira in fine à la vente. Selon les professionnels en effet, 35% des compromis ne vont pas jusqu'à la signature effective de l'acte de vente.

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