Il est parfois très difficile de s’y retrouver entre toutes les notions de surfaces qui existent en immobilier ! Entre surface habitable, surface carrez, surface pondérée, surface privative… Aujourd’hui nous avons décidé de vous expliquer plus en détail l’intérêt de la surface pondérée. Calculée à partir de la surface habitable, elle s’utilise principalement dans le cadre de l’évaluation des loyers. Notamment pour les zones aidées où les loyers sont encadrés par la loi. Découvrez son utilité et comment la calculer.
La notion de surface pondérée combine deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Son but est de donner une appréciation de la valeur d’un logement. Mais cette fois-ci en prenant en compte les pièces d’habitation et les annexes à la surface du logement.
La notion de surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est régie par le Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface du logement disponible pour l’habitation. Elle ne comprend pas les parties occupées par les cloisons, les murs, les gaines, les portes ou encore les escaliers. Autre point important, elle ne prend en compte que les espaces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. Enfin, elle exclut certains espaces comme les caves, les vérandas ou les remises.
La surface habitable est très importante en droit immobilier. Le contrat de vente ou de location doit la stipuler de manière claire. Le propriétaire la calcule à partir de la superficie de chaque pièce. Mais chez Liberkeys nous vous conseillons de faire appel à un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur certifié) pour cette mesure. En cas d’erreur de plus de 5% dans l’estimation de la surface habitable, c’est la responsabilité du professionnel qui sera engagée et non la vôtre.
Les surfaces annexes prennent en compte les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement. La surface annexe respecte deux conditions. La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 1,80m et son usage premier n’est pas l’habitation. Dans ces annexes sont donc comprises :
En revanche, les garages et espaces de stationnement ne comptent pas. Cette règle est en théorie valable à la fois pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs. Mais dans les faits il est très difficile de distinguer les parties d’annexes affectées au stationnement ou vraiment utilisées comme annexe dans les logements individuels. Dans ce cadre, la partie à usage de stationnement peut être fixée de façon forfaitaire à 12m².
Tout d’abord, la surface pondérée correspond à l’articulation de ces 2 notions de surface. De ce fait, la surface pondérée s’obtient en ajoutant 50% des surfaces annexes à la surface habitable du logement.
Prenons un exemple très simple : vous disposez d’un appartement à la surface habitable de 55m² avec une terrasse de 10m². La surface pondérée de votre logement correspond à 55 + 0,5 x 10 = 60 mètres carrés.
Attention à bien noter que les surfaces annexes ne sont prises en compte que dans la limite de 8mètres carrés. Ainsi si la superficie totale de vos annexes dépasse 16mètres carrés (et donc 8m² une fois la réduction de 50% appliquée), votre surface habitable sera augmentée de 8mètres carrés uniquement.
Que vous possédiez un logement de 50mètres carrés avec une terrasse de 16m² ou un logement de 50mètres carrés avec une terrasse de 20m², le résultat sera donc le même : votre surface pondérée sera de 50 + 16 x 0,5 = 58m².
La surface pondérée est une notion utilisée tout particulièrement par les investisseurs locatifs. En effet, son principal intérêt est de calculer les loyers maximaux que les propriétaires peuvent accorder dans les zones sensibles où la loi plafonne les loyers.
À l’origine, la surface pondérée avait pour but de prendre en compte tous les critères importants du logement dans le calcul de sa surface. En cela son but était de remplacer la notion complexe de surface corrigée, utilisée pour le calcul des surfaces de logements encadrés dans les zones prioritaires (logements HLM par exemple).
Aujourd’hui l’usage de la surface pondérée s’est largement diversifié. La surface sert principalement de base de calcul pour tous les dispositifs soumis à un encadrement des loyers et ouvrant le droit à une défiscalisation pour les propriétaires.
C’est par exemple le cas des dispositifs Pinel, Scellier et Duflot qui permettent d’économiser une partie de l’impôt sur le revenu contre un loyer plafonné pendant un certain laps de temps. En d’autres termes, un investisseur locatif qui achète un logement sous un de ces dispositifs obtient une réduction conséquente de ses impôts. S’il consent à louer son logement sans dépasser un certain montant pendant une période fixée.
Pour calculer le loyer maximal auquel il a le droit de louer son logement, un propriétaire en loi Pinel doit non seulement tenir compte de la zone où est situé le bien mais aussi de la surface pondérée du logement.
Le calcul du montant du loyer plafonné est très simple : il suffit au propriétaire de multiplier la surface pondérée de son logement par le loyer maximum au mètre carré de sa zone géographique. Le propriétaire obtient alors le loyer maximum qu’il est en droit de demander dans le cadre du dispositif de défiscalisation.
Le mandat de vente exclusif est souvent plébiscité par les agents immobiliers car le service rendu aux clients est d’une grande qualité. Cependant, ce type de mandat peut s'avérer plus contraignant. En effet, le propriétaire ne peut faire appel à aucune autre agence immobilière que celle mandatée et n’a pas le droit à la vente directe. Si l’on n’est pas satisfait de ce service très cadré, est-il possible de résilier son mandat de vente exclusif ?
Les conditions de résiliation de votre mandat exclusif figurent dans le contrat que vous avez signé avec votre agence immobilière. Les mandats exclusifs tendent tous à fonctionner de la même façon car ils sont encadrés par la loi Hoguet de 1970. Avant d’entamer une quelconque démarche de résiliation, veillez toutefois à bien lire votre mandat et ses conditions précises.
La loi autorise les propriétaires à résilier leur mandat exclusif dans un délai de 14 jours après la signature du contrat. Cela permet aux vendeurs de prendre un temps de réflexion après signature du contrat pendant lequel ils sont en droit de changer d’avis.
Cette résiliation peut être unilatérale et le propriétaire n’a pas à justifier son choix.
Les mandats de vente prévoient presque tous une période pendant laquelle le contrat est irrévocable. En d’autres termes, lorsque l’on signe un mandat de vente, on ne peut le rompre immédiatement et sans préavis. Pour les mandats exclusifs, cette période d’irrévocabilité est en général fixée à 3 mois, la loi interdisant qu’elle soit plus longue.
Pendant toute cette durée, vous ne pourrez donc pas résilier votre mandat de vente exclusif.
À l’issue des trois mois durant lesquels votre mandat de vente exclusif est irrévocable, le contrat se renouvelle en général tacitement par tranche d’un mois. À noter que ces conditions sont négociables et qu’elles sont mentionnées dans votre contrat. Avant de signer votre mandat, vous pouvez donc fixer ces périodes en accord avec votre agent.
Après la période d’irrévocabilité, vous avez alors le droit de résilier votre mandat exclusif en envoyant un courrier avec un préavis de 15 jours avant la fin de la période en cours. Une fois ce courrier reçu par votre agent immobilier, le mandat sera rompu de façon effective.
Le mandat de vente exclusif engage davantage le propriétaire et l'agent immobilier. De ce fait, certains cas ne sont pas suffisants pour justifier une résiliation.
A noter également que quel que soit le motif de résiliation, il n’est valable que si la rupture se fait en respectant les termes renseignés dans le contrat.
Pour qu’une résiliation de mandat ait une portée légale, elle doit obligatoirement être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. De ce fait, les deux parties auront une trace du pli envoyé par le propriétaire pour résilier le contrat.
Un courrier recommandé avec accusé de réception peut s’envoyer depuis n’importe quel bureau de poste de France ou directement en ligne sur le site Internet de La Poste.
Nom, prénom et adresse du propriétaire
Nom et adresse de l’agence immobilière
Lettre recommandée avec avis de réception
Date et lieu
Objet : Résiliation du mandat de vente exclusif
Madame, Monsieur,
J’ai signé dans votre agence un mandat de vente exclusif le ……… (date) concernant mon bien ……….. (brève description du logement) situé …………….. (adresse du logement) et référencé sous le numéro………… (numéro d’inscription figurant sur le mandat).
Conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et comme nous l’y autorisent les conditions de résiliation figurant au contrat, je vous informe par cette lettre mettre fin à ce contrat. Cette révocation prendra effet quinze jours après la réception du présent courrier.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.
Signature
Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur vente.
En savoir plus
Lorsque l’on souhaite faire appel à une agence immobilière, on peut se heurter à l’opacité de son fonctionnement et des frais d’agence qu’elle vous demande.
Ces frais ont en effet pour but de rémunérer l’agence immobilière et notamment l’agent immobilier mandaté pour vous aider à réaliser votre transaction plus rapidement.
Pourtant, il est très difficile de savoir en pratique à quoi servent réellement ces frais et ce que touche vraiment l’agent immobilier dans sa poche. Nous vous expliquons donc tout ce que vous devez savoir sur la répartition des commissions d’agence.
Vous cherchez à vendre votre logement et souhaitez faire appel à un professionnel de l’immobilier ? Vous devrez payer des frais d’agence. Ces frais constituent la rémunération du travail de l’agence immobilière pour son rôle d’intermédiaire dans la transaction. Un agent immobilier se charge, selon les cas, de l’estimation du logement, de la rédaction de l’annonce immobilière, de la négociation, de la réalisation de l’acte de vente…
Tout d’abord, il n’existe aucune réglementation précise et aucune loi n’encadre les frais d’agence. Toutefois, il s’agit, dans la majorité des cas, d’un pourcentage du prix de vente du logement pouvant aller de 3 à 10 % du prix de vente.
Si la fixation des frais d’agence est libre, les agences immobilières sont tout de même tenues d’afficher de façon claire et lisible les honoraires qu’elles pratiquent sur leur vitrine ou à l’entrée de leur agence.
Sachez que la réglementation est en revanche beaucoup plus stricte du côté de la commission agence immobilière location. En effet, les frais d’agence dans le cadre des locations sont plafonnés par la loi Alur à un montant compris entre 8 et 15 euros par m² en fonction du lieu de la transaction.
D’une manière générale, le vendeur paye les frais d’agence à l’agence immobilière à laquelle il fait appel.
Si vous passez par un réseau d’agence pour vendre votre bien, comme c’est la plupart du temps le cas, l’agence se chargera de garder une grande partie de la commission pour elle et de redistribuer le reste à l’agent immobilier qui s’est chargé de la vente.
Cette commission permettra notamment à l’agence immobilière de payer ses frais fixes. Ils peuvent s’avérer très hauts dans le cas de réseaux franchisés (structure, matériel, publicité, éventuels salaires fixes…).
L’agence et l’agent immobilier mandatés se partagent les frais d’agence que vous payez au moment de la vente. Il est donc bien entendu que
le salaire d’un agent immobilier ne correspond qu’à une petite partie de ces honoraires qui est selon les cas et les agences, de l’ordre de 7 à 30 % des frais d’honoraires touchés par l’agence.
Prenons l’exemple d’une agence pratiquant des frais de 5 % pour une vente d’un logement à 400 000 euros. Le montant des frais d’agence s’élève donc à un montant de 20 000 euros. De ce fait, l’agent immobilier touchera entre 1 400 et 6 000 euros dans sa poche selon les situations.
En revanche, si vous faites appel à un mandataire immobilier non affilié, l’intégralité de la commission lui reviendra.
Elle lui servira à financer sa rémunération ainsi que les frais afférents à son activité. N’ayant pas accès au même réseau que les agences immobilières classiques, leurs rémunérations sont en revanche encore plus volatiles.
Les agents immobiliers indépendants ou non ne sont habilités à exercer que s’ils possèdent une carte professionnelle. Elle leur permet de s’occuper de la vente, de la location et de l’administration de biens. La profession des agents immobiliers est d’ailleurs encadrée par la Loi Hoguet. Pour toucher les honoraires, les agents immobiliers doivent veiller à ce que la transaction soit finalisée et le compromis de vente signé.
Sachez donc qu’aucun acompte ne doit être versé à l’agence avant la réalisation effective de la vente. C’est-à-dire une fois que les fonds afférents à la vente seront réceptionnés.
Les agents immobiliers sont avant tout des commerciaux. Leur travail consiste à faire l’intermédiaire entre des vendeurs et des acquéreurs de biens immobiliers. Mais aussi d’instaurer une confiance entre le vendeur et l’acheteur pour faciliter la transaction.
La rémunération à la commission est donc censée motiver les agents à travailler de façon très consciencieuse.
Afin de réaliser la vente de bout en bout de façon effective pour en toucher les honoraires. Leur rémunération est conditionnée à la réalisation effective d’une transaction immobilière.
De ce fait, les salaires des agents immobiliers peuvent être extrêmement fluctuant d’un mois à l’autre. Et cela en fonction d’une multitude de critères (marché immobilier, saisonnalité, taux d’emprunt, inflation…).
Les frais d’agence sont le gage du bon travail des agents. C’est leur source principale de revenu.
Aussi, il faut être particulièrement vigilant quand il s’agit de négocier les frais d’agence. En effet si les frais une fois négociés sont bien plus faibles que ceux pratiqués sur les autres biens présents dans l’agence, un agent immobilier peut ne pas se donner au maximum pour vendre votre bien et préférer donner toute son énergie sur un bien dont la commission est plus forte.
La négociation des frais d’agence est donc indissociable de la prise en compte de la motivation induite pour l’agent immobilier.
D’autres solutions peuvent néanmoins exister si vous cherchez à faire baisser le montant des frais d’agence.
Par exemple, vous pouvez faire appel à une solution immobilière à frais fixes. Chez Liberkeys, nous avons opté pour des frais fixes de 6 500€, quelle que soit la taille de votre bien. La motivation de votre agent n’est donc pas liée à la commission. Au contraire, il est même rémunéré grâce à la satisfaction client. Votre agent est récompensé dès que vous mettez un avis 5/5 sur notre Trustpilot !
Faire appel à un notaire est indispensable lorsque l’on achète un bien immobilier. Dans la plupart des cas il est seul à rédiger les actes. Pourtant il est possible de faire appel à deux notaire à la fois : le notaire vendeur et le notaire acheteur.
Dans la plupart des transactions immobilières, un seul notaire effectue l’intégralité des actes authentiques nécessaires à la mutation de propriété entre l’acheteur et le vendeur. Et c’est quasi systématiquement à l’acheteur de le choisir.En effet, étant donné que l’acte du notaire vise à rendre l’acheteur propriétaire aux yeux de la loi, c’est lui qui paie l’intégralité des frais.Il est donc plutôt logique que ce soit lui qui choisisse le notaire qui l’aidera dans sa transaction.
En France, aucune loi n’encadre le choix du notaire lors d’une transaction immobilière. De ce fait, il est possible de faire appel à un ou deux notaires. Tout dépend de la volonté de l’acheteur et du vendeur du bien. Le principal quel que soit le choix, est que les deux parties soient d’accord.
Le choix du notaire est d’ailleurs totalement libre et ne dépend pas de la situation géographique ou du lieu de résidence des deux parties.
Dans le cas où le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur le fait de faire intervenir deux notaires,chacun choisi un notaire qui travaillera sur la transaction.De façon logique, les deux noms apparaîtront donc sur le compromis de vente.
Quand deux notaires travaillent sur la même transaction ils se partagent le travail.En général le notaire acheteur s’occupe de la rédaction de l’acte de vente tandis que le notaire vendeur se charge de tout le reste des tches.Mais attention, la loi encadre cette répartition des tches. Et la législation n’est pas la même partout : elle dépend du lieu géographique des deux notaires. Selon leur lieu de résidence les règles sont inscrites dans différents documents :
Notez que dans la plupart des cas, le notaire acheteur doit rédiger les actes. Cela semble plutôt logique puisque c’est l’acte de vente rédigé par le notaire qui matérialise le titre de propriété de l’acquéreur. C’est donc un document qui a plus d’importance pour l’acheteur que pour le vendeur.
C’est généralement à l’étude du notaire acheteur qu’est signé le compromis de vente et à celle du vendeur qu’est signé l’acte authentique.
On pourrait penser qu’en faisant appel à deux notaires, la note finale doublerait. Quand on sait que les frais de notaire atteignent en moyenne 7 à 8% du prix de vente, cela a de quoi être inquiétant ! Alors soyez rassurés, en faisant appel à deux notaires vous ne débourserez un centime de plus. Comme les notaires se partagent le travail, les frais sont simplement divisés entre eux.
D’ailleurs, ce cumul de notaires n’a aucun impact sur les droits de mutation, qui représentent l’essentiel des frais de notaire. Et le reste des frais est distribué entre les deux notaires sous forme d’honoraires. Chacun des deux notaires reçoit donc une rémunération au pro rata de sa contribution dans le projet.
À noter, que comme lorsque l’on fait appel à un seul notaire, c’est à l’acheteur que revient le soin de payer les frais de notaire dans leur intégralité.
Faire appel à deux notaires permet d’avoir une double sécurité sur votre projet immobilier et son caractère juridique. En effet, chacun des deux notaires aura à coeur de servir les intérêts de son client (acheteur ou vendeur). Ils vérifieront donc chacun des documents nécessaires au bon déroulement de la vente : diagnostics immobiliers, conditions suspensives…
Autre point important : en faisant appel chacun de leur côté à un notaire particulier, les deux parties pourront bénéficier d’un plus grand accompagnement et suivi dans le projet. Avec de nombreuses formalités et un vocabulaire juridique pas toujours simple, se faire accompagner et conseiller est très utile et très rassurant.
Faire appel à deux notaires est donc un vrai gage de sérénité. C’est encore plus vrai lors de transactions immobilières compliquées, ou dans le cas de successions.
Si vous souhaitez vendre votre logement, vous avez certainement dû entendre parler de prix net vendeur. Pour bien comprendre quel montant est réellement engagé dans la transaction immobilière, il est indispensable de savoir ce qu’il prend en compte. Pourtant, face à la multiplicité des notions de prix en immobilier, il est souvent difficile de s’y retrouver. Voici donc un petit guide pour que vous sachiez ce que signifie réellement le prix net vendeur.
Cela correspond à la somme que le vendeur va réellement toucher une fois la vente terminée. Il s’agit donc du prix auquel aura été estimé votre logement lors d’une estimation en ligne ou par un expert. Puis auquel s’ajoutent des frais annexes (frais d'agence, frais de notaires, part de la taxe foncière…).
Si vous regardez souvent les annonces immobilières vous avez sans doute déjà aperçu la notion de prix “FAI”. Il ne correspond pas au prix net vendeur. Attention donc à ne pas confondre prix net vendeur et prix FAI.
Pour obtenir le prix Frais d’Agence Inclus (ou prix FAI) il suffit d’ajouter les frais d’agence au prix net vendeur de votre logement. Pourquoi utiliser ces 2 définitions ? Tout simplement parce qu’elles ne s’adressent pas aux mêmes acteurs. Le prix FAI permet aux acheteurs de savoir le prix du bien.
Au contraire, le prix net vendeur permet de déterminer ce que les vendeurs vont réellement gagner. Dans les annonces immobilières publiées dans les agences, le prix net affiché est le prix FAI pour permettre à l’acquéreur potentiel de savoir quelle somme est réellement engagée dans la transaction.
Le prix net vendeur est donc le montant que va toucher le vendeur. Mais quel sera le prix payé par l'acheteur ?
Lorsque l’on passe par une agence immobilière pour vendre son logement, comme c’est fréquemment le cas, des frais supplémentaires s’appliquent au prix de votre logement. Définis comme un pourcentage du prix vendeur ou un montant fixe, ils peuvent avoir un effet non négligeable sur ce dernier par un effet de levier.
Comment fonctionnent les frais d’agence ? En réalité aucune loi n’encadre les frais d’agence. Les agents immobiliers sont totalement libres dans leur fixation. Cependant, ils sont généralement situés entre 4 et 7% du prix net vendeur.
Des agences à prix fixes et réduits, comme Liberkeys, permettent de réduire les frais d'agence. Ainsi, vous pourrez gagner 20 000€ en moyenne par rapport à une agence traditionnelle en passant par Liberkeys.
Cela peut vous permettre de réaliser très facilement une jolie plus-value sur la vente de votre bien. Vous avez le suivi d’une agence traditionnelle sans l’impact des frais d’agence sur votre prix net vendeur.
Vous souhaitez vous faire accompagner tout en augmentant votre net vendeur ? Discutez de votre projet avec un agent Liberkeys.
En pratique, il s’agit du vendeur. Etant donné que dans la base du prix net vendeur, les frais d’agence ne sont pas inclus (et sont donc soustrait). Le montant des frais d’agence a une influence relativement élevée sur ce que vous touchez réellement. Il s’agit donc d’un réel levier pour faire augmenter ou diminuer votre prix net vendeur. C’est pour cela qu’il est absolument indispensable de bien négocier les frais d’agence lorsque l’on s’engage auprès d’une agence immobilière.
Prix FAI = Prix net vendeur + Frais d'agence. Attention, le prix FAI n'est toujours pas le montant que va devoir débourser un acheteur pour le bien de ses rêves.
Les frais de notaire servent à transférer la propriété du bien immobilier du vendeur à l’acheteur. Pour enregistrer l’acte de vente, il est indispensable de passer par un notaire. Les frais d’acquisition qui lui sont dus comprennent la rémunération du notaire, les droits d’enregistrement, le coût des démarches nécessaires à la rédaction de l’acte de vente… Le montant de ces frais atteint 7 à 8% du prix FAI pour les logements anciens, contre 2 à 3% pour le neuf.
Montant déboursé par l'acheteur = net vendeur + frais d'agence + frais de notaire.
La facture finale présentée par le notaire au moment de l'acte authentique va aussi compter des régularisations sur les charges, la taxe foncière. Il faut aussi compter les garanties sur son prêt immobilier dans les frais engendrées par une vente.
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