SCI : présentation, avantages et inconvénients

SCI : présentation, avantages et inconvénients

04/2020

Vous songez à créer une SCI dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier ? Liberkeys vous en dit plus sur la Société Civile Immobilière, les étapes pour la créer et ses avantages et inconvénients.

Une SCI, c’est quoi ?

Il s'agit d'une société civile immobilière. La société civile immobilière est utilisée en général dans le cadre d’un investissement immobilier commun à plusieurs personnes.

Le bien immobilier est alors la propriété de la SCI et non pas des membres individuels associés. Les associés peuvent être majeurs ou mineurs, de toute nationalité.

La création d’une SCI facilite grandement la gestion des biens immobiliers.

Différente des sociétés commerciales, elle peut être créée avec des objets sociaux divers, qui doivent nécessairement être à caractère civil. Ces objets sociaux sont :

  • La gestion d’immeubles
  • La mise en location d’immeubles
  • La construction ou achat d’immeubles en vue de leur vente

Comment créer une SCI ?

Elle peut être créée dès lors qu’elle réunit au moins deux personnes physiques ou morales qui s’associent. Une fois créée, sa durée de vie est alors de 99 ans maximum.

Les apports à la création d’une SCI peuvent être financiers ou en nature (apports de biens meubles ou immobiliers). Ces apports des associés de la SCI correspondent à un transfert de patrimoine. Il s'agit d'une société relativement libre : le capital et le siège social sont librement déterminés par les associés, sans plancher légal ou contrainte de lieu.

Toutefois, l’attribution des parts et la responsabilité sont strictement déterminées au prorata de la participation au capital de chaque associé. En outre, il faudra déterminer un ou plusieurs gérants qui auront ensuite ce statut officiellement.

Afin de créer une SCI, il est qui plus est nécessaire d’effectuer un certain nombre de formalités administratives pour la rendre juridiquement existante. Il faut donc :

  • Effectuer un apport au capital social
  • Choisir le statut de la SCI
  • Publier un avis de création afin d’informer publiquement de la nouvelle société
  • Immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

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Différentes formes sociales de SCI possibles

On distingue différentes sortes, les deux principales étant la SCI de location et la SCI familiale. D’autres, moins répandues, constituent toutefois des SCI, telles que la SCI d’attribution, la SCI de jouissance à temps partagé ou encore la SCCV (Société civile de construction-vente).

Les SCI sont par défaut toutes soumises à l’impôt sur le revenu. Toutefois dans certains cas, l’impôt sur les sociétés pourra (location d’un logement nu) ou devra (location d’un logement meublé) être envisagé.

La SCI familiale

La SCI familiale est également très commune. Celle-ci permet aux membres d’une même famille de partager la gestion du patrimoine immobilier en devenant associés d’une SCI. Cette dernière présente des avantages, notamment si vous souhaitez prévoir la succession de votre patrimoine immobilier et anticiper les contraintes potentielles liées à l’héritage.

La SCI de location 

Type de SCI très commune, cette dernière permet d’acheter et gérer un bien immobilier en commun, sans toutefois que ses membres ne soient de la même famille. Les revenus générés par la gestion immobilière constituent un apport de chiffre d’affaire pour la société.

La SCI d’attribution

Celle-ci permet à ses associés de construire ou d’acheter des biens immobiliers pour ensuite les diviser en parts dont chaque membre associé deviendra propriétaire indépendant.

La SCI de jouissance à temps partagé

Cette forme de société civile permet à ses associés de jouir d’un droit d’occupation propre et défini pour un bien immobilier commun.

La Société civile de construction-vente (SCCV)

La SCCV a pour but principal de réaliser une plus-value. Dans le cadre d’une SCCV, les associés acquièrent un bien immobilier et le revendent directement. Cette forme de société civile est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les avantages ?

Avantages fiscaux

C'est un moyen de convaincre et rassurer les banques quant à un prêt bancaire puisqu’elle constitue un ensemble d’apports multiples, donc plus sûr. Allègement des impôts pour chaque associé : possibilité de reporter un éventuel déficit foncier sur la déclaration de revenus globale. Possibilité d’obtenir un abattement sur la plus-value.

Flexibilité de la gestion

Les associés sont très libres quant aux choix de gestion. La gestion et la prise de décisions peuvent être faites par un ou plusieurs gérants et les pouvoirs au sein de la SCI sont organisés librement. La cession de parts sociales par les associés est possible. L’ensemble des associés doit valider cette vente de parts, à la suite de quoi l’acheteur devient associé supplémentaire.

Diminution des charges locatives : les charges relatives aux biens sont divisées entre les membres de la SCI.

Eviter l’indivision

Lors du décès d’un propriétaire, les biens immobiliers font l’objet d’une indivision et ils sont automatiquement (sauf mention préalable contraire) partagés entre les héritiers.

Cela peut poser problème si l’un des héritiers souhaite vendre sa part du bien. Le cas échéant, il oblige alors les autres copropriétaires au rachat de ses parts ou à la vente de l’intégralité.

Or, la SCI apporte une solution à l’indivision. Elle permet aux associés qui le préfèrent de quitter la SCI en cédant ses parts sans nécessité de vendre l’intégralité du bien.

Transmission de patrimoine facilitée

En cas de décès, elle apporte de nombreux avantages en termes de succession de patrimoine. En effet, grâce à la possibilité de céder directement des parts sociales, elle permet aux héritiers de ne pas payer de droits de succession (ils deviennent simplement bénéficiaires de parts).

Quels sont les inconvénients ?

La complexité et le coût de la création

La procédure de création d’une SCI requiert de nombreuses étapes et coûte chère. Elle nécessite des apports, des rédactions juridiques de statuts et leur enregistrement, une immatriculation au RCS… bref, toutes ces étapes administratives et légales ont un coût non négligeable !

Une gestion comptable contraignante

Les gérants doivent présenter leurs résultats chaque année suite à la clôture de l’exercice comptable.

En conclusion, la création d’une SCI présente des avantages et des inconvénients à prendre en compte avant de faire votre choix, mais elle constitue une alternative à ne pas négliger en cas de gestion ou d’acquisition immobilière partagée.

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