L'indivision, qu'est-ce que c'est ?

L'indivision, qu'est-ce que c'est ?

04/2020

Vous souhaitez acheter un bien à plusieurs, ou encore vous venez d’hériter d’une succession immobilière et l’on vous parle d’indivision ?

Liberkeys vous explique, dans cet article, l’indivision, ses modalités, en quoi cela est une situation complexe et comment en sortir si vous le préférez.

Définition de l’indivision

Une indivision est une situation juridique qui existelorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien de manière collective.

On parle notamment d’indivision lorsque plusieurspersonnes sont copropriétaires d’un même bien ou lorsque plusieurs personnesdisposent communément de la jouissance d’un même bien.

Dans le cas d’une indivision, la part des indivis que chacunpossède n’est pas matériellement identifiable.

Elle peut avoir lieu lors d’une succession par héritage, d’undivorce ou d’un achat mutualisé.

Dans le cas d’un héritage, les héritiers deviennent chacun propriétaire d’une part du patrimoine du défunt – et donc, indivisaire – jusqu’à ce que l’héritage ne soit partagé officiellement entre les personnes concernées.

Dans le cas d’un divorce de même,les deux époux deviennent chacun propriétaire d’une part des biens sans lesdétenir officiellement, et ce jusqu’à partage et attribution définitive.

Enfin, dans le cas d’un achat enindivision (par exemple dans le cas d’un achat par un couple) le partage sefait conformément aux quotes-parts mentionnées sur l’acte d’acquisition, engénéral de manière proportionnelle à la participation financière.

Comment fonctionne l’indivision ?

Chaque propriétaire au sein de l’indivision – ou indivisaire– dispose d’un certain nombre de droits et de pouvoirs concernant la gestion dubien indivisé.

Tout d’abord, chaque acquéreur doit respecter un certainnombre de conditions relatives à l’utilisation et à la gestion du bien :

  • Avoir l’accorddes autres indivisaires,
  • Respecter leursdroits,
  • Respecter ladestination du bien (ce pour quoi il est acheté),
  • Verser uneindemnité aux coacquéreurs si vous utilisez seul le bien.

En outre, afin de mettre en place la gestion du bien, lesindivisaires doivent choisir parmi eux un mandataire. Celui-ci sera doncresponsable pour l’ensemble des indivisaires de la prise de décision, de lagestion et des travaux du bien.

Concernant les frais et dépenses relatives au bien, vous pourrezavoir un compte bancaire indivis dont les fonds sont communs et disponibles pourtous les indivisaires.  

Quelles sont les règles de gestion en fonction dessituations ?

En effet, il existe des règles particulières qui déterminentla gestion d’une indivision en fonction des actes. Voyons celles-ci plus endétail…

Les actes conservatoires

Vouspouvez prendre seul les décisions liées à la conservation du bien, sans consulterles autres indivisaires ni le mandataire attitré. Toutefois, il faut pour cela queles travaux soient dans le but de réparer le bien et non pas d’en modifier lanature.

Les actes de gestion

Les actes de gestion courante comme l’administratif,le renouvellement des baux d’habitation ou encore la vente de meubles pour rembourserune dette ou une charge doivent être pris à la majorité, c’est-à-dire avec l’accorddes propriétaires de 2/3 des parts au total.

 Les actes de disposition

Lesactes de disposition comme la vente des biens, l’hypothèque ou encore ladonation à un tiers doivent être fait à l’unanimité puisque ce sont les actesles plus importants concernant le bien.

Cette unanimité peut toutefois être levée par le tribunal degrande instance en cas de blocage et litige entre deux indivisaires.

Quels sont les avantages de l’indivision ?

L’indivision présente l’avantage d’être intéressante carfacile pour acheter un bien à plusieurs.

En effet, l’indivision ne requiert que peu ou pas dedémarche ou de formalité supplémentaire à l’achat. Chaque membre de l’indivisiondevient simplement propriétaire et détient un quote-part immatériel du bienproportionnellement à sa contribution financière.

Quels sont les inconvénients  ?

Dans une situation d’indivision, chacun des indivisaires ades droits sur l’intégralité du bien et toutes les décisions les plusimportantes doivent être prises à l’unanimité.

Le principal inconvénient de l’indivision est qu’en cas dedésaccord, vous risquez donc de vous retrouver dans une situation de blocagesans solution.

En outre, toutes les dettes liées à l’indivision – que cesoit les impôts ou les travaux engagés sur le bien – doivent être rembourséespar les indivisaires. Chacun doit rembourser proportionnellement à saquote-part. Ainsi, si vous en avez le choix (donc hors situation d’héritage) ilfaut être vigilant quant aux personnes qui constituent l’indivision et bienévaluer les risques en amont.

En dernier lieu, un des inconvénients de l’indivision est que cet état est provisoire et tout indivisaire a le droit d’en sortir dès qu’il le souhaite. En effet, la loi mentionne que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

Ainsi, si l’un des propriétaires choisit de mettre en vente ses parts, il peut le faire sans préavis ni opposition de la part des autres indivisaires. Ces derniers disposent alors d’un droit de préemption mais en absence de rachat de leur part ou de celle d’un tiers, le bien devra alors être vendu entièrement.

Comment éviter les risques liés à l’indivision ?

Compte tenu des risques liés à l’indivision, il semble bonde trouver des solutions afin de les minimiser.

Dès lors qu’il y a indivision, la meilleure option est alorsd’établir une convention d’indivision. Celle-ci permet d’établir au mieux et demanière incontestables les droits de chacun et de définir la gestion du bien. Elledoit alors être rédigée à l’écrit et validée par un notaire lorsqu’elleconcerne des biens immobiliers.

Si vous optez pour l’établissement d’une convention, il fautalors l’accord de tous les indivisaires à l’unanimité pour la rédiger et fixerles règles. Cette convention désigne notamment le mandataire et précise sespouvoirs et son rôle. Elle est en générale établie pour 5 ans renouvelablesmais peut l’être également pour une durée indéterminée. Dans ce dernier cas,aucun des indivisaires ne peut demander la vente du bien pour récupérer sapart.

Comment sortir de l’indivision ?

Afin de sortir d’une situation d’indivision, il y a 3solutions.

Vente du bien total en indivision

Il est possible que tous les indivisaires se mettent d’accord pour vendre le bien et se répartir ensuite les bénéfices proportionnellement à leurs parts.

Dès lors, l’indivision prend fin.

Partage des biens

Si l’indivision s’exerce sur plusieurs biens ou un biendivisible, alors les indivisaires peuvent décider de s’accorder sur un partageet recevoir chacun un lot ou une partie du bien.

Dans ce cas, chacun devient seul propriétaire de sa part.

Ce partage doit se faire en présence d’un notaire quiatteste du droit de chacun à obtenir sa part.

Dans le cas où un partage équitable n’est pas possible(biens physiquement indivisibles par exemple), les personnes obtenant une partinférieure à celle à laquelle ils pourraient prétendre ont le droit d’exigerune indemnisation de la part des autres indivisaires.

Vente des parts d’un seul indivisaire

Étant donné que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision,chacun des indivisaires peut quitter l’indivision seul quand il le désire. Cedernier doit alors en informer les co-indivisaires, qui auront un droit depréemption à l’achat de ses parts.

S’ils refusent ou ne peuvent pas, l’indivisaire qui souhaitevendre peut le faire à un tiers.

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