Le patrimoine immobilier : qu'est-ce que c'est ?

Vous avez déjà très certainement une petite idée de ce qu’est un patrimoine immobilier. Peut-être êtes-vous-même détenteur d’un patrimoine immobilier, qu’il soit petit ou conséquent. Mais savez-vous réellement tout ce que cette notion englobe ainsi que toutes les législations rattachées aux différents éléments le constituant ? Liberkeys vous accompagne pour vous aider à envisager toutes les possibilités quant à la constitution de votre propre patrimoine immobilier.

Définition d’un patrimoine immobilier

Commençons par définir cette notion précisément. Un patrimoine immobilier est un actif non financier pouvant compléter votre patrimoine financier ou professionnel. Il représente l’ensemble des biens immobiliers d’une personne. En général, un patrimoine immobilier est d’abord constitué d’une résidence principale qui peut ensuite être accompagné de résidences locatives et/ou secondaires.

Mais alors que veut dire « bien immobilier » ? Les biens immobiliers pris en compte dans votre patrimoine sont les suivants :

• Les biens immeubles au sens juridique du terme : maison, appartement ou dépendance
• Les constructions en cours
• Les bâtiments classés « Monuments Historiques »
• Les appartements en copropriété
• Les terrains à bâtir
• Les forêts, champs et plantations agricoles
• Les droits portant sur les immeubles (usufruit par exemple)

Notions rattachées au patrimoine immobilier

Voici quatre notions communes à tous les biens immobiliers qu’il est important de maîtriser parfaitement avant toute opération de bien(achat ou vente).

L’usufruit : Droit d’une personne à utiliser son bien ou le bien d’un autre et à en percevoir les revenus.

La nue-propriété : Propriété du bien dont l’usufruit est donné à une autre personne.

Ainsi dans le patrimoine immobilier, on peut compter uniquement le nue-propriété ou l’usufruit d’un bien.

La plus-value : Différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier lorsque le prix de vente est plus élevé que son prix d’achat. Pour le calculer c'est par ici.

La moins-value : Différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier lorsque le prix de vente est inférieur au prix d’achat.

Différents types de patrimoines immobiliers

Il existe plusieurs catégories de biens immobiliers compris dans votre patrimoine. Dans tous les cas il faudra en étudier l’emplacement, la qualité, la construction et la demande locative si besoin est. Car investir de manière pertinente est essentiel pour faire fructifier votre patrimoine immobilier. Voici ces quelques catégories qu’il vous faudra distinguer.

• L’immobilier d’habitation : Ce type de bien concerne l’immobilier détenu par un acquéreur uniquement dans le but d’y habiter. Il peut donc faire office de résidence principale ou secondaire.
• L’immobilier de rapport : On touche ici aux biens faisant office d’investissement locatif. Une somme est déboursée par l’acquéreur pour détenir le bien et obtenir par la suite un retour sur investissement via la mise en location de ce bien. Ainsi, les loyers issus de ces biens constituent un complément de revenu pour l’acquéreur.
• L’immobilier commercial :  Ces biens immobiliers concernent des biens immobiliers professionnels tels que des bureaux, commerces, ou locaux d’activités, acquis par des particuliers. Ces derniers devront acquérir de manière indirecte des actions de sociétés foncières cotées ou des parts de SCPI.
• Les terrains à bâtir : Ce sont des terrains vierges achetés pars des investisseurs dans le but d’y construire leurs propres maisons ou immeubles. En fonction du type d’habitat construit, la taxe appliquée y est très variable.
• Les forêts, les champs et plantations agricoles : Ces biens immobiliers peuvent aussi être des éléments de votre patrimoine immobilier fructueux.

Quelques cas particuliers de patrimoines immobiliers

La Société Civile Immobilière Familiale (SCI) :

La SCI est une société permettant aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien à parts égales ou non. Ainsi, la gestion du bien ou les revenus qui en sont tirés peuvent être mis en commun et répartis entre les membres. Comment cela fonctionne-t-il ? Chaque membre de la famille apporte une quote-part d’un immeuble et c’est la société qui en est alors officiellement le propriétaire. Dans le cas où plusieurs personnes se retrouvent à leur insu lié par la possession d’un bien (héritage, divorce…), ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent. Une SCI est alors fortement recommandée pour éviter tout blocage du à une mésentente. Pour plus d’infos c’est par ici.

Le Viager 

L’achat d’un viager occupé peut être une façon de diversifier son patrimoine immobilier. Son principe est simple. Un senior vend son bien immobilier en viager à un acquéreur qui s’engage à lui verser une rente à vie. En échange du titre de propriété, l’acheteur se devra de verser au vendeur un captal appelé bouquet, accompagné d’une rente viagère. Un des atouts de ce patrimoine immobilier est qu’il peut souvent se faire sans emprunts et donc sans frais bancaire.

Les français et le patrimoine immobilier

En France, le patrimoine immobilier représente 85% des actifs non financiers de l’ensemble de l’économie et 95% des actifs financiers détenus par les ménages. Ainsi, cette catégorie constitue 32% des actifs de l’économie. D’après l’INSEE en 2018, 61% du patrimoine total des français était constitué de leurs biens immobiliers. Cependant il faut noter que la proportion occupée parle patrimoine immobilier est souvent plus élevée lorsque le patrimoine total d’un individu est au-dessus de la médiane. Ainsi, le patrimoine immobilier est une part colossale de la richesse individuelle qu’il est donc primordial d’optimiser et qui peut s’avérer extrêmement fructueux.

A partir de quand mon patrimoine immobilier est-il imposable à l’IFI ?

Après déduction des dettes, si le patrimoine d’un particulier dépasse les 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l'année civile, ce dernier se verra imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Cet impôt est le successeur de l’ISF, et ne se concentre désormais plus que sur les possessions immobilières afin de favoriser les investissements à destination des entreprises. Des abattements existent cependant. Par exemple, une résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% de sa valeur. Mais faites attention cependant, l’IFI ne concerne pas seulement la détention de biens immobiliers physique mais aussi les placements immobiliers.