Comment calculer la plus-value immobilière ?

Comment calculer la plus-value immobilière ?

03/2020

La plus-value immobilière, c’est ce casse-tête redouté par tant de propriétaires, qu’il est cependant primordial de prendre en compte au moment d’une mise en vente.

Mais pas de panique, Liberkeys est là pour vous aider à y voir clair et à ne pas vous emmêler les pinceaux lorsqu’il faudra passer aux calculs.

Voici donc 3 questions qui permettront à coup sûr d’éclaircir toutes les zones d’ombre à ce sujet :

  • Qu'est-ce que la plus-value ?
  • Qui est concerné par cet impôt ?
  • Comment la calculer ?

Une situation qui risque d'évoluer ?

En novembre 2022, les sénateurs et députés évaluent la possibilité de faire évoluer les règles de cet impôt. La loi n'est pas encore votée mais elle pourra avoir des impacts sur la durée de détention.

Les agents Liberkeys sont formés en continu sur ces évolutions légales et sont à même de vous aiguiller sur la meilleure stratégie pour vous.

En discuter avec un agent Liberkeys

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière, c’est tout simplement le bénéfice réalisé par le propriétaire lorsque le montant du prix d’acquisition de sa propriété est inférieur au prix de cession. En d’autres termes la plus-value immobilière, c’est le prix de vente moins le prix d’achat de la propriété.

Exemple simplifié :

  • un vendeur achète un bien en 2010 à 150 000€
  • il revend en 2022 à 170 000€
  • il aura réalisé en 12 ans une plus value de 20 000€

Si l’on s’intéresse à cette plus-value, c’est parce qu’elle est imposable. En effet, l’impôt forfaitaire sur la plus-value s’élève à 19% de la valeur de celle-ci. Cependant, ces 19% ne représentent que la valeur brute de l’impôt sur les plus-values. Il faut ensuite y ajouter les charges et prélèvements sociaux pour obtenir sa valeur nette. Depuis 2018, ces prélèvements s’élèvent à 17,2% de la valeur de la plus-value.

Les deux taxes viennent s'ajouter, nous avons donc :

  • une taxe au titre de l'impôt sur le revenu. Le montant de ce taux d'imposition s'élève à 19,2%
  • le paiement de prélèvements sociaux qui atteint pour sa part 17,2%.

Ainsi, cette plus-value peut représenter une grande retenue fiscale pour les propriétaires. Mais il convient de comprendre qui est concerné par l’impôt sur les plus-values et comment le calculer.

Qui est concerné par l’imposition des plus-values immobilières ?

Deux grandes catégories sont concernées par cet impôt

  • Les biens détenus en direct (vous êtes détenteur de l’entièreté d’une propriété physique)
  • Les droits et titres sur des biens immobiliers tel que le nue-propriété (droit de disposer d’un bien), l’usufruit (droit d’utiliser ce bien), les parts de SCPI (société civile de placement immobilier permettant d’obtenir une partie du bien sous forme de part), ou encore pour l’IR les parts de SCI.

Peut-on être exonéré de cet impôt ?

Soyez vigilants cependant, dans certains cas l’impôt sur les plus-values peut être exonéré :

  • Plus-Value réalisée sur une résidence principale
  • Vente suite à un divorce
  • Dépendances directes comme un garage, chambre de bonne du même immeuble
  • Première cession d’un logement (autre que la résidence principale)

Attention cependant, cette dernière option comprend plusieurs conditions : Le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années. De plus, le produit de cette cession doit obligatoirement être utilisé pour l’acquisition de la résidence principale.

Un autre statut particulier doit être pris en compte, celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce cas, le bien est soumis au régime des plus-values professionnelles. Et si cette activité de loueur ne dépasse pas les 90 000€ de recettes par an, l’exonération est possible. Si cette somme est comprise entre 90 000€ et 120000€, un rabais peut être applicable.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

C’est une tâche ardue à laquelle on s’attèle ici. C’est pourquoi on vous propose un petit guide, vous permettant un calcul dans les règles de l’art. Alors suivez les 3 étapes de ce mode d’emploi pour enfin comprendre la valeur de votre plus-value ainsi que ce qui vous sera imposé sur cette plus-value.

Etape n°1 : Calculer le prix de vente corrigé

Pour cela, il vous suffit de prendre le prix auquel le bien doit être vendu selon l’acte définitif de vente.

  • Ajoutez-y toutes les charges et indemnités que l’acheteur vous doit. Si par exemple, il est mentionné sur l’acte de vente que l’acquéreur doit vous verser une indemnité d’éviction, celle-ci doit être ajoutée au prix de vente.
  • Enlevez ensuite tous les frais que vous devez au moment de la mise en vente. Parmi eux, on pense par exemple aux différents diagnostics obligatoires avant la mise en vente d’un bien (amiante, termites…), la commission de l’agence, la TVA….

Exemple fictif de calcul du prix de vente corrigé :

  • Prix de vente dans l'acte : 250 000€
  • Frais d'agences : 7 000€
  • Frais divers (Diagnostics, TVA...) : 2 000€
  • Prix de vente corrigé : 243 000€

Etape n°2 : Calculer le prix d'achat corrigé

Ce prix correspond au prix mentionné sur l’acte d’origine au moment où vous avez acquis le bien en question. Il doit ensuite être majoré des frais d’acquisition. Ceux-ci étant difficiles à estimer, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix.

A noter : si les frais de notaires sont supérieurs à ce pourcentage, vous pouvez les retenir à leur montant réel.

Concernant les travaux que vous avez réalisés sur votre bien, s’ils sont justifiables sur présentation d’une facture, il est également possible de majorer le prix d’achat de leur valeur. En revanche si vous vendez le logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous ne pouvez justifier les dépenses liées aux travaux, il est possible de majorer forfaitairement votre bien à 15% du prix d’acquisition.

Exemple fictif de calcul du prix d'achat corrigé :

  • Prix d'achat dans l'acte : 200 000€
  • Frais de notaires : 15 000€
  • Travaux : 20 000 €
  • Prix d'achat corrigé : 235 000€

Etape n°3 : Calculer la plus-value brute 

C’est-à-dire le prix de vente corrigé moins le prix d’achat corrigé. C’est sur cette plus-value brute que s’applique l’abattement lié aux années de détention du bien.

Exemple fictif :

  • Prix de vente corrigé : 243 000€
  • Prix d'achat corrigé : 235 000€
  • Plus value brute : 8 000€

Etape n°4 : Calculer la plus-value nette (plus-value imposable) 

Une fois l’abattement appliqué, vous aurez alors la valeur sur laquelle il faut appliquer l’impôt (19%) et les charges sociales (17,2%).

a) Calcul de l’abattement pour la durée de détention pour l’IR : Cet abattement s’élève à 6% pour chaque année au-delà de la cinquième année de détention et jusqu’à la vingt-et-unième. 4% pour vingt-deuxième.

b) Calcul de l’abattement pour durée de détention pour les prélèvements sociaux : Cet abattement s’élèvera à 1,65% de la 5e à la 21e année, 1,60% pour la 22e et 9% pour chaque année excédant la 22e.

Ainsi, une fois ces abattements calculés, vous obtenez votre plus-value nette. Il ne vous reste plus qu’à appliquer les 19% de l’impôt sur les plus-values à la base d’imposition a) et les 17,2% de cotisations sociales à la base d’imposition b). La somme de ces deux résultats représentera alors le prix que vous devrez payer au titre de l’imposition sur votre plus-value immobilière.

Dernier point important, il existe un abattement exceptionnel de 70 à 85% concernant la cession de certains terrains à bâtir.

Taux d'abattament en fonction de la durée de détention

Exemple :

Il est difficile de projeter l'exemple cité dans cet article du fait des abattements. 

Les agents Liberkeys sont à même de vous indiquer la démarque à suivre pour calculer la plus value pour votre logement, en fonction de vos différents abattements pour ainsi déterminer la meilleure stratégie de vente ou de location dans votre cas !

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