Obligation logement social : la loi SRU

Obligation logement social : la loi SRU

05/2020

La loi SRU : de quoi s’agit-il ? 

Adoptée le 13 décembre 2000 et promulguée le 14, la loi SRU ou loi Solidarité et Renouvellement Urbain a pour objectif de modifier certains aspects du droit de l’urbanisme, du logement ou encore des transports en France. L'Etat élabore cette loi en réponse à plusieurs exigences que sont une plus grande solidarité, l’encouragement au développement durable et le renforcement de la démocratie et de la décentralisation. Mais de quelles mesures s’agit-il concrètement ? La loi SRU concerne plusieurs volets, qu’on vous détaille juste en-dessous. Et que retenir du volet « logement social » de cette loi ? 

Nous vous proposons un petit tour d’horizon des conséquences de cette loi sur le paysage immobilier pour ensuite considérer particulièrement l’obligation en matière de logements sociaux.

Des modifications relatives aux conditions d’une vente immobilière

La loi SRU apporte des changements concernant la vente d’un bien immobilier ou d’un terrain. Entre autres mesures importantes, la loi instaure le bornage des terrains de façon obligatoire. Elle rend également obligatoire la mise en place d’un diagnostic amiante et oblige le propriétaire à remettre un logement jugé décent au locataire ou acheteur. 

Généralisation du délai de rétractation

Mesure phare, la loi SRU instaure un délai de rétractation, non seulement pour les logements neufs comme auparavant, mais également les logements anciens, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. En effet, la loi SRU met en place et généralise un délai de rétractation obligatoire qui permet à l’acheteur de bénéficier de ce délai pendant 7 jours. Ce délai passe à 10 jours avec la loi Macron du 8 août 2015, loi effective depuis cette date. L'acheteur peut alors revenir sur un engagement pris dans le cadre d’un compromis ou d’une promesse de vente. Pour davantage d’information sur ces deux différents avant-contrats, vous pouvez suivre ce lien. Si vous souhaitez en apprendre plus sur les conditions de rétractation, c’est par ici.

Révision des règles relatives à la copropriété

Un autre volet de la loi SRU concerne la copropriété. Pour mettre un immeuble en copropriété, la loi indique qu'il faut établir un diagnostic technique au préalable. De plus, la loi renforce les sanctions à l’encontre des copropriétaires défaillants (retards de paiement). Notons d’ailleurs que le régime des copropriétés en difficulté est en bonne partie révisé. 

Obligation de disposer de suffisamment de logements sociaux

Enfin, la loi SRU instaure une obligation pour certaines communes de se doter de suffisamment de logements sociaux par rapport au parc total de résidences principales. Pour rappel, un logement social est un logement destiné à des ménages dont les revenus sont qualifiés de modestes et qui éprouvent des difficultés à trouver un logement. Cela explique donc pourquoi l’Etat intervient dans le cadre de la loi SRU. L’article 55 de la loi SRU est, en la matière, très important. En effet, cet article établit les exigences en matière de logement social. Il y a toutefois des exceptions. Pour pallier au manque de logements sociaux, l’Etat prélève des fonds aux communes qui ne font pas l’effort (ou pas assez) d’investir dans des projets de construction de logements sociaux. Des amendes sont possibles.

Si vous souhaitez lire les articles de droit, vous pouvez vous référer au code de la construction et de l’habitation (CCH). 

La suite de cet article s’attache à expliquer en particulier ce volet « mixité sociale et logements sociaux » de la loi SRU.

Que dit ce fameux article 55 de la loi SRU ?

Principe général : un taux de 20 puis de 25% de logement sociaux

Rappelons que l’un des grands objectifs de la loi SRU est de favoriser la mixité sociale en répartissant de façon plus équilibrée les logements sociaux en France. Le but final est de permettre à l’ensemble des ménages dont les revenus sont modestes de disposer d’un logement social. Ainsi, l’article 55 de la loi SRU rend obligatoire pour certaines communes de disposer d’un certain nombre de logements sociaux. Concrètement, il s’agit d’un pourcentage qui représente la part des logements sociaux sur le total des logements (résidences principales). La loi SRU fixe ce taux à 20% pour certaines communes, et même 25% pour certaines d’entre elles depuis la loi du 18 janvier 2013 (loi dite « Duflot I »). Mais quelles sont les communes concernées par ce dispositif ? 

Les communes concernées

Il s’agit des communes qui comptent plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en Ile-de-France), qui appartiennent à des agglomérations ou communautés de communes de plus de 50 000 habitants dont au moins une des communes représente plus de 15 000 habitants. 

Un cas particulier : les communes dont la démographie et le marché immobilier sont dynamiques

Les communes de plus de 15 000 habitants qui ne sont pas éligibles selon les critères définis juste auparavant mais dont la croissance démographique excède 5% et qui présentent un marché immobilier dynamique, sont aussi soumises à cette obligation de disposer d’un minimum de 20% de logements sociaux. 

Quelle est l’échéance des objectifs à satisfaire ? 

La loi SRU affiche un objectif de conformité de la part des communes d’ici 2025. Pour rappel, la loi est promulguée en 2000. L’échéance de 2025 est valable pour les communes qui répondaient déjà aux critères en 2000. En revanche, l’échéance est repoussée dans le temps pour les communes qui ont satisfait par la suite aux critères établis par la loi SRU. Ainsi, la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite ELAN) dispose que les communes qui satisfont pour la première fois aux critères à partir du 1erjanvier 2015 disposent d’un délai composé de 15 ans pour atteindre l’objectif des 20 ou 25% de logements sociaux.

Exceptions pour certaines communes

Certaines communes sont exemptées de respecter ce taux de 25%. C’est en particulier la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 qui met en place les conditions d’exemption des communes. Ainsi, une commune est exemptée :

  • Lorsque la demande de logement social est relativement faible. L’indicateur de tension sur la demande de logement social (nombre de demandes sur le nombre d’attributions) est alors inférieur à 2 ;
  • Si le réseau de transports en commun est insuffisant pour relier correctement la commune aux bassins d’emploi. Concrètement, la commune doit d’abord développer ses infrastructures de transport, souci jugé prioritaire ;
  • En cas de limite à la construction (en raison du bruit, d’un risque naturel ou tout simplement de la géographie de la commune) ;
  • Si la population de cette commune a diminué entre les deux derniers recensements. 

Le ministre en charge du logement publie tous les 3 ans la liste des communes exemptées. Chaque année, les communes doivent établir la liste des logements sociaux disponibles et pourvus sur leur territoire. Elles peuvent ainsi calculer le taux de logements dits sociaux par rapport au total des logements dits « de résidence principale ». La commune peut ainsi se situer vis-à-vis de la loi SRU et en particulier vis-à-vis du taux requis de 25%. Dans la situation bien entendu où la commune répond aux critères.

Le prélèvement de l’Etat sur les communes en retard

Le fonctionnement général

L’Etat prélève chaque année un certain montant aux communes qui n’affichent pas un taux suffisant de logements sociaux. Plus l’écart entre le taux cible et le taux effectif est important, plus le prélèvement est important. L'Etat utilise alors ces fonds pour financer des projets de logements sociaux. Bien entendu, l'Etat prend en compte la situation financière de la commune. Ainsi une commune en difficulté financière sera moins ponctionnée. De plus, des plafonds de prélèvement existent : 5 ou 7,5% des dépenses de fonctionnement de la commune, selon les cas. En outre, si une commune décide d’investir un certain montant supplémentaire dans la construction de logements sociaux, alors ce montant est déduit du prélèvement. 

Les stratégies employées par les communes

Certaines communes choisissent délibérément de favoriser un prélèvement plus important plutôt que de financer des projets de construction de logement sociaux. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène. C’est le cas, en particulier, d’une commune qui estime qu’elle ne dispose pas de l’espace nécessaire à la construction de nouveaux logements sociaux. C'est aussi le cas d’une commune dont le prix des terrains est assez élevé. Il peut s'agir aussi d’une commune qui ne veut pas de logements sociaux sur son territoire, pour quelque raison que ce soit. Certes, dans ce cas, des amendes s’appliquent à ces communes. Mais leur montant n’est généralement pas assez élevé pour inciter ces communes à engager des dépenses en matière de logement social.  

Exonérations de prélèvement

Une commune soumise au dispositif SRU est exonérée de ce prélèvement :

  • Lorsqu’elle bénéficie de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale (DSU) et dispose de plus de 15% ou 20% de logements locatifs sociaux (selon les communes). 
  • Lorsqu’elle vient d’entrer dans le dispositif SRU. On exonère alors la commune de prélèvement pendant 3 ans. 

Des objectifs fixés par l’Etat pour les communes en retard

L’Etat établit des objectifs pour la période des 3 années à venir (période triennale). Il définit également des obligations de rattrapage pour les communes en retard. Ainsi, une commune qui n’a pas suffisamment de logements sociaux par rapport aux 25% exigés devra construire et rendre disponibles au moins 15% des logements manquants par période triennale (écart entre le nombre de logements sociaux correspondant au seuil de 25% et le nombre de logements sociaux effectifs). Concrètement, les objectifs concernent donc un nombre minimum de logements sociaux à financer et mettre à disposition au cours des 3 prochaines années. 

De plus, parmi les logements sociaux financés et mis à disposition, les communes doivent respecter une certaine répartition : au moins 30% de logements très sociaux (PLAI) qui concernent les ménages très précaires et au maximum 20 ou 30% (selon les cas) de logements sociaux dits « PLS ». Ces derniers concernent cette fois les ménages qui disposent de davantage de ressources mais qui éprouvent tout de même des difficultés à se loger. 

Sanctions pour les communes carencées en logement social

La nature de ces sanctions

Non seulement l'Etat prélève des ressources aux communes en retard, mais il peut aussi leur infliger des sanctions. C'est alors le préfet qui décide de celles-ci. Elles concernent les communes n’ayant pas atteint leurs objectifs et n’ayant pas fait l’effort de réduire l’écart entre leur taux de logements sociaux et la cible. Pour rappel, l'objectif de réduction de cet écart est de 15% par période de 3 années. Encore une fois, l'Etat prend en compte les contraintes géographiques, financières et législatives. On dit alors que le préfet prend un arrêté de carence à l’encontre de la commune concernée. Dans les faits, cet arrêté vient majorer le montant de prélèvement dont nous parlions juste auparavant. Le préfet peut même substituer le maire de la commune déficitaire du point de vue du financement de logements sociaux.  

Renforcement des sanctions

Les lois successives du 18 janvier 2013, du 24 mars 2014 (loi « ALUR ») et du 27 janvier 2017 (loi « Egalité et Citoyenneté ») renforcent les sanctions. En particulier, il est possible de majorer le prélèvement jusqu’à 5 fois son montant initial. Ces lois revoient le plafond des pénalités à la hausse pour les communes les plus aisées. Pour davantage d’information, voir les termes de « potentiel fiscal » et de « potentiel financier ». 

Quel est le bilan de la loi SRU ?

D’un côté, la loi SRU a plutôt échoué à mélanger ménages aisés et ménages modestes au sein des mêmes quartiers. D’un autre côté, la loi SRU a permis de mieux répartir l’ensemble des logements sociaux sur le territoire national. De plus, les objectifs de rattrapage de la part des communes en retard ont globalement été atteints et même légèrement dépassés. Toutefois, de nombreuses communes n’ont pas atteint le niveau de production de logement sociaux exigé. C'est le cas de 649 communes sur les 1 152 soumises aux exigences de la loi SRU. De même, les arrêtés de carence ont concerné plus de 200 communes.

Ainsi le bilan est globalement positif mais les efforts consentis par les différentes communes restent très inégalitaires. Une explication de cette inégalité réside dans l’existence d’échappatoires pour des communes. Certaines préfèrent payer une amende et être prélevées d’un montant plus important plutôt que de financer et construire des logements sociaux. 

En conclusion, il est possible de parler de deux grands objectifs et deux résultats différents par rapport à la loi SRU. Un objectif de mixité sociale -plutôt un échec-, et un objectif de production de logements sociaux, plutôt une réussite au niveau global. 

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