La promesse de vente immobilière est-elle obligatoire ?

La promesse de vente immobilière est-elle obligatoire ?

04/2020

Dans le domaine immobilier, la promesse de vente immobilière est un contrat qui unit et engage deux parties, le promettant (le vendeur) et le bénéficiaire (l’acheteur). Toutefois, seul le vendeur s'engage légalement au moment de la signature de ce contrat. Grce à cette promesse de vente, il s’engage à réserver son bien à un acheteur pour une durée déterminée. C’est donc un gage de confiance entre les deux parties. Bien entendu, une promesse de vente peut concerner un appartement aussi bien qu’une maison.

La promesse de vente en quelques lignes

En théorie, la promesse de vente n’a pas de caractère obligatoire. Toutefois, en réalité, acheteurs et vendeurs l'utilisent très souvent. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’elle permet aux deux parties de manifester clairement leur intérêt et leurs motivations en établissant les modalités de la vente, notamment le prix. De plus, elle permet la fixation d’un délai de rétractation ou de validation de l’achat.

En tant qu’acquéreur potentiel, une promesse de vente vous assure que le propriétaire ne vende pas à un autre acheteur potentiel. Du moins tant que vous profitez du délai de validité de la promesse de vente ! Rassurez-vous, vous disposez également d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Attention toutefois, au-delà de ce délai de rétractation, vous êtes obligé(e) de signer l'acte de vente. Dans le cas contraire, le vendeur serait en droit d’exiger des dommages et intérêts !

Comme vous pouvez le constater, il existe des particularités relatives à la promesse de vente qu’il vous faudra connaître dans le cadre de vos démarches d’achat immobilier. Rendez-vous ci-dessous pour davantage de détails !

La promesse de vente : de quoi parle-t-on exactement ?

Compromis ou promesse de vente ?

Avant toute chose, sachez faire la différence entre un compromis et une promesse de vente. La différence est très simple : la promesse de vente n’engage que le vendeur alors que le compromis de vente vous engage également à acheter le bien immobilier en question !

Quand signer une promesse de vente ?

Typiquement, vous pouvez signer la promesse de vente dès lors que vous vous intéressez au bien immobilier en question, mais que vous n'êtes pas encore sûr de vouloir l’acheter. Grce à la promesse de vente, vous réservez le logement pendant un délai indiqué par le vendeur. Vous êtes bien entendu libre par la suite d’acheter ou non.

Comment se préparer à une promesse de vente lorsqu’on est acheteur ? Qu’est-ce que cela implique ?

Lorsque vous signez une promesse de vente en tant qu’acheteur intéressé, le bien immobilier vous est réservé, mais vous n’êtes pas tenu d’acheter ce bien tant que le délai de rétractation est valide. Cette période de validité s’étend sur dix jours à partir du moment où la promesse de vente a été signée. La promesse de vente immobilière est par conséquent unilatérale. De toute évidence, la promesse de vente elle-même possède une durée de validité. Au-delà de celle-ci, le vendeur est libéré de son engagement et peut vendre à d’autres acheteurs potentiels.   

Dans une promesse de vente, le vendeur, ou promettant, s’engage à vendre son bien aux conditions fixées par le contrat, pour une durée déterminée. 

Ce qui doit attirer votre attention

Le vendeur devra présenter son bien, en indiquant notamment le type de bien (maison, appartement), l’adresse de celui-ci, la surface, le nombre de pièces, etc.

Le vendeur doit indiquer la situation actuelle du logement. Cela vous permettra notamment de savoir si le logement que vous envisagez d’acheter est actuellement loué, s’il est mis en hypothèque, etc. Bref, vous vous assurez que le logement est bel et bien disponible !

Autre élément important auquel vous devez porter attention, les clauses suspensives. Celles-ci doivent être indiquées dans la promesse de vente. Il s’agit notamment de l’obtention d’un crédit de votre part si vous comptez financer votre achat par crédit.

Ce qui vous concerne directement en tant qu’acquéreur

Vous devez, vous et le vendeur, décliner votre identité sur la promesse de vente immobilière. Mentionnez votre nom, prénom, adresse et date et lieu de naissance. SI vous êtes marié(e), précisez ces dernières informations pour votre conjoint ainsi que la date et le lieu de mariage. 

Sur la promesse de vente, il doit figurer la durée de validité de celle-ci. Au-delà de cette période, l’option que vous aviez précédemment posée sur le logement n’est plus valable. Cela signifie que le vendeur peut vendre son logement à d’autres personnes intéressées ! Vous fixez cette durée avec le vendeur.

Le prix du bien immobilier, il doit bien évidemment être clairement indiqué sur la promesse de vente immobilière. Vous ne devez payer que si vous décidez finalement d'acheter, auquel cas vous ne réglez la somme qu'à la signature de l'acte de vente. Vous devez indiquer les modalités de paiement sur la promesse de vente. 

Les frais annexes apparaissent aussi sur la promesse de vente. Il s’agit par exemple des frais d’agence. 

On retrouve aussi les indemnités d’immobilisation, librement fixées entre le vendeur et vous. Il s’agit d’une somme d’argent que vous versez au vendeur en tant que compensation. Le montant se situe généralement entre 5 et 10 % du prix de vente. En effet, l’immobilisation du bien peut représenter un coût pour le vendeur. Attention, si vous décidez d’une telle somme, vous la devrez au vendeur, même si vous décidez finalement de ne pas acheter le bien ! Si finalement vous décidez d’acheter le bien, vous pouvez déduire la somme versée du prix d’achat. 

Vous aurez aussi à mentionner votre plan de financement, c’est-à-dire les moyens que vous allez engager pour pouvoir financer votre achat. 

Le vendeur fournit également, dans le cadre de la promesse de vente, le Dossier de diagnostic technique qui a pour objectif de vous informer des différents aspects du logement que vous projetez d’acheter.

Enfin, la promesse de vente inclut la mention du droit et du délai de rétractation dont dispose l’acheteur. Ce délai s’élève à 10 jours. 

Petit résumé du contenu de la promesse de vente immobilière

En résumé, la promesse de vente doit contenir les éléments suivants :

  • Présentation du bien immobilier.
  • Présentation des deux parties (acheteur et vendeur)
  • La situation actuelle du logement.
  • Date butoir de levée d'option pour l'acheteur (vous ne réservez plus le bien).
  • Prix du bien.
  • Modalités de paiement.
  • Frais annexes.
  • Indemnité d'immobilisation.
  • Plan de financement.
  • Les clauses suspensives.
  • Droit et délai de rétractation.
  • Le Dossier de diagnostic technique (DDT)
  • Mentions légales.
  • Et bien sûr, votre signature !

Où et comment signer votre promesse ?

A ce stade, supposons que vous vous apprêtez à remplir une promesse de vente avec le vendeur. Vous pouvez réaliser ou faire réaliser ce contrat de trois manières différentes :

  • Acte sous seing privé (directement entre le vendeur et l’acquéreur).
  • Acte authentique (chez le notaire).
  • Par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Si vous réalisez une promesse de vente par acte sous seing privé, n’oubliez pas de l’enregistrer auprès du bureau d’enregistrement du centre de vos impôts, ou bien auprès de celui du vendeur. Attention, c’est l’un ou l’autre ! Ainsi, mieux vaut vous mettre d’accord avec le vendeur. Vous disposez d’un délai de 10 jours pour le faire et ainsi authentifier la promesse de vente.

Rétractation

Lorsque vous signez une promesse de vente avec le vendeur, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter. Vous seul, acheteur, avez un droit de rétractation. Le délai de 10 jours est le minimum légal, mais vous pouvez décider, si le vendeur est d’accord, d’indiquer une durée supérieure sur la promesse de vente. Si vous décidez de vous rétracter, vous ne subirez pas de pénalités financières et n’aurez aucune justification à fournir. Vous devez alors envoyer une lettre recommandée au vendeur ou à l’intermédiaire concerné (notaire, agent immobilier).  

Conclusion

En conclusion, vous l’aurez compris, signer une promesse de vente n’est pas un acte anodin. C’est un acte qui engage le vendeur dès la signature et qui vous engage, en tant qu’acheteur, dans le cas où vous dépasseriez le délai de rétractation sans vous être manifesté(e). Il s’agit donc de connaître les éléments constitutifs d’une promesse de vente. Très souvent utilisée, la promesse de vente est finalement un contrat qui donne à l’acheteur une option d’achat exclusive et qui permet au vendeur de s’assurer de la motivation du potentiel acquéreur. Elle fixe un délai de rétractation ou de validation de l’achat ainsi que l’ensemble des modalités de la vente. 

Vous avez des questions ? Nous avons sûrement les réponses. N’hésitez pas à nous contacter pour toute information sur la vente d'un bien immobilier.

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