Que vérifier avant d'investir dans le locatif ?

Que vérifier avant d'investir dans le locatif ?

10/2020

Rémunération dérisoire de l'épargne bancaire oblige, il faut chercher autre part des placements rentables. Investir dans le locatif, par exemple, permet de faire fructifier son capital très avantageusement. Pour cette raison, cette méthode est de plus en plus prisée et médiatisée. Vous aussi, lancez-vous pour investir dans le locatif !

Attention toutefois à ne pas tomber dans un des nombreux écueils qui peuvent transformer un beau projet en cauchemar. L'immobilier locatif, très bon investissement en général, peut devenir un vrai bourbier s'il est mal préparé ou mal géré. Il convient de procéder par étape avant de se lancer dans de tels projets. Voici donc dix variables à vérifier avant d'investir dans le locatif.

Critères à vérifier avant d'investir

Il convient de réaliser une vraie étude de marché avant d'acheter un bien pour le louer. Il faut examiner les appartements et maisons dans deux dimensions : s'assurer qu'ils n'aient pas trop de défauts, et qu'ils conviennent au type de locataires désiré. Voici donc quelques critères à définir avant de se mettre en quête du lieu idéal.

  • La clientèle cible : les étudiants, les jeunes professionnels ou les familles n'ont pas les mêmes attentes. Ils n'offrent pas non plus les mêmes garanties, et n'ont pas le même pouvoir d'achat.
  • Le rythme de location : un bail en 3/6/9, une location saisonnière, ou une mise sur Airbnb ne requièrent pas du tout la même logistique ni les mêmes efforts.
  • Meublé ou vide ? : une location meublée se loue plus cher qu’une location vide équivalente, mais avec un contrat de bail d’un an seulement contre trois ans, impliquant des changements de locataires fréquents, avec autant d'états des lieux et de démarches.

Ensuite, il faut effectuer les visites en gardant à l'esprit aux critères définis. C'est leur présence qu'il faut vérifier pour investir dans le locatif. Les protocoles et les bonnes pratiques de recherche sont sensiblement les mêmes que pour un achat basique.

Assurez-vous surtout de la qualité de la construction de l’immeuble, de l’exposition de l’appartement, de l’insonorisation, de l'isolation des fenêtres, des écoulements d'eau, ou encore de l’état général de la plomberie.

Vous pouvez aussi demander des preuves de travaux, ou encore réaliser une contre-visite, afin d’être sûr de ne rien laisser au hasard. Enfin, n’hésitez pas à réaliser une visite avec un architecte. De cette manière vous pourrez réaliser une estimation précise des travaux avant l'achat.

Trouver le bien locatif idéal et investir

Vérifier le lieu

Il est indispensable de bien choisir l'adresse de votre prochain investissement locatif. Pourquoi ? Tout simplement parce que l’environnement est un des critères majeurs qui permet de donner de la valeur à un bien immobilier.

Pour cette raison, tâchez d’opter pour un quartier agréable à vivre, bien desservi ou encore proche de commerces ou d’écoles. Raisonnez en termes de cible. En effet, si vous comptez louer à un étudiant, les campus universitaires et les centres-villes animés seront des emplacements à privilégier. Au contraire, pour les familles pensez à la proximité des établissements scolaires et des espaces verts.

Au-delà de ces vérifications sur place, de nombreuses sources peuvent vous aider à évaluer le potentiel d’une zone. Ainsi, renseignez-vous auprès de votre mairie sur le Plan d’Occupation des Sols (POS) ainsi que le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ils vous donneront de nombreuses informations concernant les projets prévus dans votre commune, et les quartiers susceptibles de se développer. Vous pouvez aussi vérifier les données de l’INSEE : indice de référence des loyers, évolution du nombre d’habitants sur les 20 dernières années, etc.

Les démarches et la législation

Il vous faudra sans doute obtenir un crédit immobilier, en présentant vous-même votre dossier dans plusieurs banques, ou en faisant appel à l'aide d'un courtier. N'hésitez pas à mettre les banques en concurrence entre elles pour faire baisser les taux d'intérêts.

L’investissement locatif implique de vérifier quelle sera la rentabilité dont vous allez bénéficier. Pour évaluer cette rentabilité locative le plus justement possible, il convient de tenir compte du prix d’achat du bien, des mensualités du prêt immobilier, du montant du loyer estimé et des charges inhérentes au logement. Le rendement net de votre investissement se calcule comme suit :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / prix d’achat.

Toujours dans une optique d'optimisation du rendement, informez-vous souvent sur les différentes législations en vigueur. Il y en a de nombreuses concernant le locatif, comme par exemple le dispositif Pinel, qui vous permet de réduire vos impôts sur le revenu grâce à l'investissement locatif.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez vérifier que le logement que vous achetez répond à quelques caractéristiques. Il doit tout d’abord s’agir d’un logement neuf ou assimilé à un logement neuf. Enfin, le logement doit justifier de certaines performances énergétiques. Il faut se remettre à jour régulièrement, car les conditions de lois comme celle-ci changent régulièrement.

Gardez toutefois en mémoire que beaucoup d'investisseurs immobiliers arrêtent leur activité brutalement. Souvent, cela est dû au fait qu'ils n'ont pas pensé à vérifier ces critères avant d'investir dans le locatif. En effet, ils jaugent mal le montant des impôts, charges de copropriété, taxes foncières et d'habitation, assurances, petits travaux... Une mauvaise anticipation peut donc mettre à plat votre projet.

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