Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

04/2020

Le dispositif Pinel mis en place en 2014 offre de nouveaux avantages à tout ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif. Découvrez vite tout ce que vous devez savoir sur cette loi.

Caractéristiques principales et objectifs du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, aussi appelé « loi Pinel » est un dispositif de réduction d’impôts dans le cadre d’un investissement dans l'immobilier locatif neuf ou réhabilité afin d’atteindre les mêmes performances techniques que le neuf. Il remplace l’ancien dispositif Duflot depuis le 1er septembre 2014 en adoptant des modalités plus flexibles.

Le dispositif Pinel permet à tous les particuliers ayant leur domicile fiscal en France d’obtenir une réduction d’impôt sous la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu grâce à leur investissement locatif. Cela s’applique aux constructions ou aux acquisitions réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. L’objectif de cette loi est de faire croître le secteur immobilier et d’augmenter l’offre de logements disponibles à la location.

Les avantages de cette loi

La loi Pinel vous permet de bénéficier de 5 grands avantages particulièrement intéressants.

La réduction d'impôts

Le fonctionnement de cette réduction est simple : plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction fiscale est intéressante. Ainsi, suivant le nombre d’années pendant lesquelles le propriétaire s’engage à louer le logement, il bénéficie d’une réduction d’impôt de :

  • 12% du montant de son investissement pour 6 ans de mise en location
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans

Attention, dans le cadre de la location du bien à un ascendant ou un descendant du propriétaire, le propriétaire ne peut obtenir une réduction que pour les biens acquis à compter du 1er janvier 2015 ! De plus, il faut que les revenus de l'ascendant ou du descendant respectent les plafonds du dispositif Pinel.

Pouvoir louer à un membre de sa famille

C’est un avantage supplémentaire que n’offrait pas la loi Duflot. Grâce à la loi Pinel, le propriétaire peut louer son bien à ses parents ou à ses enfants. Néanmoins, le proche en question doit être hors du foyer fiscal du propriétaire.

Pouvoir acheter le bien intégralement à crédit

La loi Pinel vous permet d’investir dans l’immobilier intégralement grâce à un crédit. Vous n’avez donc pas besoin de disposer de ressources financières importantes pour investir. Cela rend l’investissement dans l’immobilier accessible à un nombre de contribuables bien plus important.

Se constituer un patrimoine immobilier durable

En effet, l’investissement dans l’immobilier est très prisé par les Français car il s’agit d’un investissement sûr et rentable. Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez donc plus facilement préparer votre succession, par exemple.

Une déduction possible des charges

Le propriétaire peut en effet déduire certaines charges de sa déclaration de revenus fonciers. On citera par exemple les taxes foncières, les intérêts d’emprunts et les frais d’entretien du logement.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel ?

Afin de pouvoir bénéficier de cette loi, il faut respecter 2 types d'exigence : certaines concernent le logement que vous mettez en location, d'autres les modalités de location que vous mettez en place.

Les exigences liées au bien

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien que vous achetez doit être neuf ou rénové dans le but d’en faire un logement considéré comme neuf. Dans ce cas, les travaux effectués doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération d’investissement. C'est alors le dispositif Denormandie qui s'applique, dont les conditions les mêmes que celles du dispositif Pinel. Il est également possible d'acquérir le bien en « l’état futur d’achèvement » (vente sur plan). Il doit avoir le label Bâtiments Basse Consommation (BBC) 2005 ou respecter la Réglementation Thermique 2012. Enfin, il faut que le bien soit loué dans l’année suivant la remise des clefs au propriétaire.

Les conditions de mise en location

Le bien doit être loué vide. Bien évidemment, les périodes d’engagement doivent être respectées (6 ans minimum). Le logement doit constituer la résidence principale de son occupant. Enfin, le loyer doit respecter les plafonds de la loi Pinel. En moyenne, le loyer doit être environ 20% inférieur aux prix du marché dans le secteur concerné.

Les zones concernées

Les zones éligibles au dispositif Pinel constituent 5 grandes catégories valables jusqu’en 2021 :

  • Zone A : agglomération parisienne (dont zone A), Côte d’Azur, agglomération de Genève (partie française), quelques communes où les loyers sont très hauts.
  • Zone A bis : Paris et 76 communes qui l’entourent dans les départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations tendues, une partie grande couronne parisienne, quelques villes chères, Outre-Mer.
  • Zone B2 : ville-centres de certaines grandes agglomérations, reste de la grande couronne parisienne, certaines autres villes chères, villes corses hors zones A et B1.
  • Zone C : le reste du territoire français

Le critère de classement dans une des zones est la tension du marché immobilier local. Ainsi, une zone tendue est une zone où les loyers sont élevés et/ou où les logements disponibles sont rares. Les zones ici classées vont de la plus tendue à la plus détendue.

Les plafonds de la loi Pinel

La loi Pinel implique le respect de 2 types de plafonds : celui des loyers et celui des ressources du locataire. Le loyer maximal qu’il est possible de pratiquer afin de rester éligible au dispositif varie en fonction du type de zone concerné. La mise en place de ce système de zonage permet de rendre l’accès au logement plus aisé pour les personnes aux revenus modestes. Ainsi, pour l’année 2020, le loyer maximal au m² est de :

  • 17,43€ en zone A bis
  • 12,95€ en zone A
  • 10,44€ en zone B1
  • 9,07€ en zones B2 et C

Quant aux revenus du locataire, les plafonds varient selon les personnes qui composent son foyer et selon la zone dans laquelle le logement se trouve.

Ce qui change en 2020

Tout d’abord, il y a eu une révision des plafonds pour l’année 2020. Les changements principaux auront lieu à compter de l'année 2021. En effet, à partir du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel s'appliquera exclusivement aux investissements dans les bâtiments d’habitation collectifs. Cela exclut donc les résidences pavillonnaires notamment. De plus, jusqu’au 31 décembre 2021, pour la région Bretagne seulement, c'est le préfet qui désignera les communes éligibles et qui fixera également les plafonds.

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