La donation d’un bien immobilier de son vivant

La donation d’un bien immobilier de son vivant

Donner un bien immobilier consiste à léguer en avance, à titre gratuit, une partie de son patrimoine, le plus souvent à ses héritiers ou à son époux ou épouse. C’est un acte notarié irréversible, auquel il est important de réfléchir longuement. Cela vous permet notamment de gratifier vos proches avec lesquels vous avez un lien de parenté, mais aussi une association, ou une œuvre caritative que vous souhaitez soutenir. La donation immobilière se décline sous différentes formes et peut se faire pour diverses raisons. Nous vous proposons aujourd’hui de les découvrir.

Pourquoi avoir recours à la donation immobilière ?

La donation immobilière est un acte définitif, qui n’est pas anodin, même si chaque personne a ses propres raisons, la donation immobilière est particulièrement utilisée pour :

·        Aider ses proches, et plus souvent ses enfants : Dans certaines villes, les prix de l’immobilier sont assez élevés, et ne permettent pas aux enfants, ou petits-enfants d’une famille d’acquérir le bien de leurs rêves, tout en bénéficiant d’une exonération d’imposition. Il est donc fréquent que des parents, grands-parents ou autre donataire aient recours à la donation immobilière pour aider leurs proches bénéficiaires.

·        Optimiser fiscalement sa succession : Et oui, la donation immobilière permet d’optimiser fiscalement votre succession en réduisant les droits de succession. C’est un grand avantage de l’administration fiscale, mais attention, rien d’illégal ! Dans le cas d’une succession classique, un barème pouvant aller de 5 à 45% en fonction du montant d’imposition du bénéficiaire, s’applique sur la valeur du bien concerné. Toutefois, ce tarif peut être réduit, en ayant recours à la donation immobilière ! Bien évidemment, vous êtes soumis à des droits de donation. Depuis août 2012, vous avez le droit de transmettre jusqu’à 200 000€, avec une contrainte de 100 000€ par héritier tous les 15 ans, sans payer aucune taxe ou impôt sur cette donation. Au-delà de ce montant, votre enfant devra payer des impôts et des droits de succession plus élevés.

·        Anticiper le partage d’une succession : La succession n’est pas toujours un moment simple dans une famille, et est souvent un sujet de dispute. Vous pouvez choisir d’éviter cela aux héritiers survivants grâce à la donation immobilière partagée entre les héritiers, que nous détaillons un peu plus loin.

Les différents types de donation

Maintenant que vous savez en quoi la donation immobilière peut vous être utile, nous vous proposons de découvrir les différents types de donation qui s’offrent à vous. Il est tout d'abord important de savoir qu’une donation immobilière doit forcément s’effectuer devant un notaire.

Il existe deux grands types de donation : la donation simple et la donation-partage.

La donation simple permet de donner un bien à son enfant ou héritier de la manière la plus simple qu’il soit. La valeur du bien sera alors déterminée le jour du décès du donateur.

La donation-partage, quant à elle, permet de donner un bien à ses enfants ou héritiers en déterminant le partage entre eux. Cela permet souvent d’éviter les disputes en famille et mais aussi les problèmes liés à l’indivision. Si cette donation se fait entre tous les héritiers, et si elle ne prend pas en compte d’usufruit, alors la valeur du bien sera fixée le jour de la donation.

La spécificité des droits démembrés

Outre les diverses formes de donations immobilière que nous venons d’évoquer, vous pouvez donner un bien sous différentes formes :

·        En pleine propriété : Dans cette situation, vous choisissez de vous séparer complètement du bien et de le donner entièrement à vos proches. Cela vous permet d’éviter certains coûts et d’évincer ce bien de votre calcul d’imposition sur la fortune immobilière.

·        En nue-propriété : Aussi appelée en réserve d’usufruit, ou situation de démembrement, cette situation vous permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine tout en conservant l’usufruit. En tant qu'usufruitier, vous pourrez alors faire sortir le bien de votre calcul d’imposition sur la fortune immobilière, tout en conservant la possibilité de percevoir des loyers, si votre bien est loué.

Les montants maximums d’une donation immobilière

Vous devez vous en douter, la donation immobilière ne peut pas se faire gratuitement pour un montant trop élevé. Les abattements se calculent en fonction de la relation que vous avez avec le bénéficiaire. Au-delà de ces montants, le successeur devra payer une certaine somme en fonction du montant que vous souhaitez lui donner.

Si vous souhaitez donner à un arrière-petit-enfant : chaque personne a le droit de donner 5 310€ à titre gratuit, tous les 15 ans.

Si vous souhaitez donner à vos petits-enfants : chaque personne peut léguer gratuitement 31 865€, tous les 15 ans.

Si vous souhaitez donner à vos enfants : Il est toujours plus simple d’effectuer une donation immobilière en ligne directe. Nous avons évoqué ce cas précédemment, vous pouvez léguer jusqu’à 100 000€ par enfant, tous les 15 ans.

Dans le cas d’une donation entre époux: C'est-à-dire si vous souhaitez donner à la personne à qui vous êtes marié ou pacsé, vous pouvez transmettre jusqu’à 80 724€ à titre gratuit.

Si vous souhaitez donner à votre conjoint(e), mais qu’aucun lien officiel ne vous lie / ou à un ami: Malheureusement dans le cas où le bénéficiaire n’est ni un époux ni un descendant, il n’y a pas d’abattement possible. Votre conjoint(e) sera imposé(e) à 60% sur le montant donné.

La donation immobilière étant un acte irréversible, il est souvent opportun de se faire conseiller par un avocat en droit de succession.

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