Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

12/2020

Le démembrement de propriété représente un moyen de transmettre son patrimoine.

Il s'agit de séparer la jouissance d'un bien (l'usufruit) de son existence physique (la nue-propriété), cédée au futur successeur en avance.

Quel est le principe général du démembrement de propriété?

Selon l'article 544 du Code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le démembrement de propriété correspond au partage de la pleine propriété entre le propriétaire actuel du bien et son ou ses successeur(s).

La démarche a lieu devant un notaire. Lors de la division de la pleine propriété, le propriétaire du bien conserve l'usufruit du bien (autrement dit l'occupation des murs), et cède la nue-propriété (autrement dit les murs) au(x) futur(s) successeur(s).

Usufruit et nue propriété

L'usufruit correspond au droit d'user du bien (aussi appelé l'usus) et de récolter les fruits liés à ce bien (aussi appelé le fructus). Si le logement en question est un bien en location, le propriétaire continue par exemple de toucher ses loyers.

La nue-propriété est le droit de disposer du bien sans l'utiliser directement pour autant (aussi appelé l'abusus).

Usufruitier et nue-propriétaire(s) : droits et devoirs

Le propriétaire actuel, l'usufruitier et donateur, conserve le droit de se servir de son bien, et jusqu'à sa mort si aucun autre moment n'a été spécifié contractuellement. L'usufruitier peut habiter ou louer le bien. S'il habite le bien, il peut continuer de profiter du bien et les frais d'entretien du bien restent en général à sa charge. S'il loue le bien, il continue d'en toucher les revenus.

Le(s) héritier(s), "nue-propriétaire(s)", détiennent quant à eux uniquement les murs mais ne peuvent pas faire usage du bien. Cependant la vente éventuelle du bien nécessite leur accord. Ils prennent également en charge les frais importants (travaux, taxe foncière..) liés au logement.

Quels sont les avantages fiscaux du démembrement de propriété?

Des frais réduits

Encore peu connu le principe du démembrement de propriété peu pourtant être très avantageux. On peut le voir comme une planification de sa succession : le propriétaire d'un bien assure de son vivant la donation de ce bien à sa mort. Cela évite à long terme de nombreux frais au(x) successeur(s) d'un bien.

On considère en effet le démembrement de propriété comme un outil d'optimisation fiscale. Les frais auxquels le donateur est sujet restant bien inférieurs aux frais encourus lors d'une succession sans donation préalable.

Certes ce démembrement de propriété a un coà»t. Le propriétaire du bien paye des droits de succession en avance mais sur une proportion réduite de la valeur estimée du bien. Les frais de succession a payé s'applique en général sur un pourcentage compris entre 50 à 70% de la valeur estimée du bien au moment de la donation.

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Une donation à faire au plus tôt

Pour deux raisons il est préférable de faire la démarche d'un démembrement de propriété le plus tôt possible. Tout d'abord parce que la part du bien sur laquelle seront calculés les frais de succession augmente avec l'à¢ge du propriétaire (celui ci est de 50% pour un donateur de moins de 61 ans, il passe à 60% entre 61 et 71 ans jusqu'à 70% entre 81 et 91 ans).

D'un autre côté si on prend l'exemple d'un bien immobilier à fort potentiel o๠le marché évolue positivement, il est également préférable de faire le démembrement de propriétaire le plus tôt possible avant que la valeur estimée du bien n'augmente et les frais à payer par la même occasion.

Quelles sont les précautions à prendre lors d'un démembrement de propriété?

Un démembrement de propriété est un acte qui peut certes être positif aussi bien pour le donateur que pour le futur successeur mais cela reste un acte irréversible. Il est donc primordial d'être conscient des enjeux d'une telle démarche et de ces éventuels risques.

Un démembrement de propriété est plus ou moins important en fonction du type de logement concerné. Par sécurité, il est souvent davantage recommandé de faire usage d'un démembrement de propriété sur un bien locatif que sur sa résidence principale.

Il est également préférable qu'il y ait une bonne entente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Afin d'éviter toute mauvaise surprise le mieux reste encore d'établir une convention signée par les deux protagonistes au moment du démembrement. Cette convention permettra de définir les responsabilités et droits de chacune des deux parties, et une éventuelle répartition des frais liés au logement.

Cas particulier : le viager

Il est bon de savoir que le viager est une forme de démembrement de propriété. En effet ni le vendeur, ni l'acquéreur ne possède la pleine propriété du vivant du vendeur.

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