Qu'est-ce que l'usufruit ?

Qu'est-ce que l'usufruit ?

01/2021

Aujourd'hui, on répond à une notion répandue mais pourtant mal connue dans le secteur immobilier : l'usufruit ? Ce terme est en effet très souvent utilisé dans le cadre des successions, mais peu compris. Alors aujourd'hui, on prend le temps d'y voir un peu plus clair. Valeur, obligations, durée, vous saurez tout sur l'usufruit !

Définition

L'usufruit est le droit permettant à son détenteur de jouir d'un bien dont la propriété appartient à une tiers personne. Le régime juridique de l'usufruit est encadré par des règles définies dans le Code Civil (à partir de l'article 578).

Le cas le plus courant est la donation avec usufruit : les parents cèdent à leurs enfants la propriété de leur patrimoine immobilier mais peuvent continuer à occuper ou à louer le bien jusqu'à leur décès. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires. Au décès des parents, ils acquièrent la pleine propriété, tout en évitant les droits de succession.

L'usufruit prend la forme d'un contrat, d'un testament ou encore d'un pacte successoral.

Les différents cas d'usufruit

L'usufruit peut exister dans les cas suivants : 

  • Comme vu précédemment, un couple de seniors peut donner la nue-propriété à leurs enfants et conserver l'usufruit du bien. Au décès des parents, les enfants recevront donc la pleine propriété. L'avantage de ce type de succession est l'absence de droits de succession.
  • Pour les enfants de moins de 16 ans, ceux-ci ne peuvent pas être propriétaires de la pleine propriété. Les parents ont donc l'usufruit sur les biens des enfants. Les enfants sont uniquement les nus propriétaires des biens. A leurs 16 ans, la pleine propriété leur revient.
  • Les veufs et veuves disposent du patrimoine immobilier de leur défunt époux en usufruit. Les enfants reçoivent la nue-propriété

Quels sont les droits de l'usufruitier ? 

L'usufruitier dispose du droit de jouissance et d'usage du bien, mais en n'est pas le propriétaire. Cela signifie donc qu'il peut : 

  • Habiter dans le logement 
  • Le mettre en location et donc percevoir des revenus.

Mais l'usufruitier ne pourra pas mettre à la vente le bien, ni l'hypothéquer.

Il existe également d'autres formes d'usufruit comme l'usufruit locatif social. Cela consiste à acquérir le bien, et confier l'usufruit pour une période donnée à un organisme social. Cela permet à l'acquéreur, et donc détenteur de la nue-propriété, d'acquérir un patrimoine immobilier à un coût beaucoup moins important. 

Quelles sont les obligations de l'usufruitier ? 

L'usufruitier doit respecter quelques obligations, à savoir :

  • S'assurer de la bonne conservation du bien 
  • Se charger des réparations d'entretien. En cas de grosses réparations, le nu-propriétaire en a la charge, sauf s'il s'agit d'un défaut d'entretien de la part de l'usufruitier. D'après l'article 606 du Code Civil, les grosses réparations concernent les voûtes, les poutres ou encore les murs de soutènement et de clôture.
  • Payer la taxe foncière et la taxe d'habitation. L'usufruitier peut donc déduire de ces revenus imposables les intérêts hypothécaires ainsi que les dépenses courantes puisqu'il est considéré comme propriétaire fiscalement.

Quelle est la valeur de l'usufruit ? 

Dans le cadre d'une transmission

Lors d'une transmission un démembrement du droit de propriété est requis. La pleine propriété est alors décomposée entre un usufruit et nue-propriété. Il faut donc calculer la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire en valeur. 

La valeur de l'usufruit est calculée à partir d'un barème fiscal en fonction de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit est compris entre 10% et 90% de la valeur de la pleine propriété. Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de l'usufruit est grande. Par exemple si l'usufruitier a moins de 21 ans, la valeur sera de 80%. Si l'usufruitier a plus de 91 ans, la valeur de l'usufruit est donc beaucoup plus faible et passe à 10%.

Dans le cadre d'un usufruit temporaire

Dans le cadre d'un usufruit à durée limitée, la valeur de l'usufruit est définie à 23% de la valeur de la nue-propriété pour chaque tranche de 10 ans. L'usufruit est donc estimé à 23% pour les dix premières années, à 46% de 11 ans 20 ans, et à 69% de 21 à 30 ans.

Comment se termine l'usufruit ? 

L'usufruit le plus courant est le viager, c'est-à-dire qu'il prend fin au décès de l'usufruitier. Mais il existe également des usufruits pour une durée fixe. Il existe donc différents cas qui amèneraient à la fin d'un usufruit:

  • Fin de la période pour lequel il a été établi dans le cadre d'un usufruit temporaire
  • Non-usage pendant 30 ans 
  • Renonciation à l'usufruit
  • Lorsque l'enfant, titulaire de la nue-propriété, atteint les 16 ans. L'usufruit des parents prend donc fin. Cette option peut remplacer l'obligation alimentaire. Cette option s'avère intéressante car le bien n'est plus imposable pour le nue-propriétaire durant la durée du bail. 
  • Décès de l'usufruitier. 

Vous avez donc désormais tous les éléments principaux pour mieux comprendre l'usufruit et la nue-propriété ! N'hésitez pas à vous rapprocher d'un notaire qui vous conseillera sur vos droits de succession selon votre situation.

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