Bien locatif et impôts : Faut-il envisager des dépenses de travaux en 2019 ?

Bien locatif et impôts : Faut-il envisager des dépenses de travaux en 2019 ?

08/2019

La mise en place du prélèvement à la source en 2018 a créé certaines situations particulières pour le fonctionnement des dispositifs fiscaux. Cela a notamment été le cas de la déduction des dépenses de travaux.

L’année 2018 étant une année blanche fiscale, les revenus perçus en 2018 n’étaient pas imposés sauf en cas de revenus exceptionnels (plus-value immobilière par exemple). La déduction des dépenses de travaux réalisés en 2018 sur le revenu global 2018 n’avait donc aucun effet fiscal. Ces changements posent différentes questions quant à la réalisation ou au report des travaux en 2019.

Le dispositif anti-optimisation fiscale

Lors des années fiscales classiques, les propriétaires bailleurs de logements nus ayant opté pour le régime « réel » peuvent déduire leurs dépenses de leurs revenus fonciers.

Mais en 2018, tous les revenus étaient exemptés d’impôts. Lestravaux réalisés pour un bien en locatif ne pouvaient donc pas être déduitsfiscalement. Il n’y avait aucun intérêt fiscal à réaliser des travaux en 2018.   

Mais afin d’éviter que les tous les travaux soient reportésen 2019 pour des raisons fiscales, l’État a mis en place un dispositif anti-optimisationfiscale. Ce dispositif protège également les professionnels du btiment contreune soudaine baisse d’activité en 2018.

Ce dispositif permet de :

  • Déduire intégralement des revenus fonciers de2018 les travaux réalisés en 2018
  • Déduire à hauteur de 50% des revenus fonciers de2019 les travaux réalisés en 2018
  • Déduire à hauteur de 50% des revenus fonciers de2019 les travaux réalisés en 2019

A noter que le premier cas ne présente un intérêt fiscal que dans le cas où le propriétaire a eu des revenus exceptionnels. Sinon le gain fiscal est de 0 €.

Ainsi :

  • Un propriétaire ayant réalisé 10 000 eurosde travaux en 2018 pourra déduire 5 000 € sur ses revenus fonciers de 2019
  • Un propriétaire ayant réalisé 10 000 eurosde travaux en 2019 pourra déduire 5 000 euros sur ses revenus fonciers de2019
  • Un propriétaire ayant réalisé 10 000 eurosde travaux en 2018 et 10 000 euros de travaux en 2019 pourra déduire lamoyenne de ces deux dépenses, soit 10 000 euros

Exception pour les biens acquis en 2019 ou travaux d’urgence

Si le bien a été acquis en 2019, il n’entre alors pas dans lechamp du dispositif anti-optimisation. Les travaux réalisés en 2019 serontintégralement déductibles des revenus fonciers de 2019.

De même, les dépenses engagées en 2019 pour des travaux d’urgence nécessaires pour la conservation du bien seront intégralement déductibles des revenus fonciers de 2019. Cela peut par exemple concerner la réparation d’une toiture à la suite d’une tempête ou le remplacement d’une chaudière.

La bonne stratégie, le report des travaux à 2020

Si les travaux peuvent être reportés, il est donc préférablede les faire réaliser en 2020. Ces travaux ne seront alors plus concernés parla mesure anti-optimisation. Vous pourrez à nouveau déduire les dépenses detravaux à hauteur de 100%.

Jouer sur la date de paiement

Il peut être intéressant de jouer sur la date de paiement pouréviter d’attendre 2020. En effet, les revenus et les charges sont comptabilisésà la date de paiement. Si les travaux sont réalisés en 2019 et la facture payéeen 2020, les dépenses engagées seront alors intégralement déductibles desrevenus fonciers.

Veillez cependant à ne pas raisonner qu’en termes d’impôts. En effet, le report de travaux nécessaires pour le confort des habitants peut entraîner des difficultés de relocation à la suite du départ du locataire. La perte de loyers peut donc alors être bien supérieure à l’économie d’impôts.

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