Covid-19 : quels impacts sur les locations saisonnières ?

Depuis les annonces présidentielles du 15 mars, la France est entrée dans une période de confinement. Bientôt suivie par d’autres pays, elle contraint désormais les citoyens à rester chez eux autant que possible. Dans ce contexte, les vacances sont mises à mal et les locations saisonnières pour les semaines à venir sont remises en question.

Annulation de vos locations saisonnières : ce que la juridiction prévoit

Lorsque le locataire demande une réservation, et que le propriétaire du bien l'accepte, alors s’établit une relation contractuelle. De ce fait, chacun s’engage l’un en vers l’autre à respecter les conditions de paiement, les formalités de réservation et d’annulation, les échéances, etc.

Que dit la loi sur les annulations de contrat ? Un décret issu du code Civil stipule qu’en cas de force majeure, la partie qui est empêchée d’exécuter sa partie peut être exonérée de son engagement, sans indemniser l’autre partie. Cependant, encore faut-il prouver qu’il s’agit d’un cas de force majeure. Le cas de force majeure se définit par la réunion de deux critères :

• d’une part, l’événement ne pouvait pas être connu par les parties au moment de la signature du contrat
• d’autre part, l’événement empêche absolument l’exécution du contrat. 

Normalement, le contrat de location saisonnière prévoit des règles en cas d’annulation par le propriétaire ou par le locataire. Mais si l’une des parties veut contester ses règles, il doit prouver l’existence d’un cas de force majeure. Donc, si le locataire veut annuler sa réservation et qu’il démontre un cas de force majeure, vous devrait le rembourser complètement.

Ainsi, ce sont les tribunaux qui jugent au cas par cas si la force majeure est valide et donc si l’une des parties peut se dédouaner de ses obligations.

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Que faire dans ce contexte ?

La crise du Covid-19 bouleverse les règles classiques. Et si à l’heure actuelle, les tribunaux n’ont pas décrété que le confinement était un cas de force majeure. Nous pensons qu’il sera bientôt reconnu comme tel au regard de son caractère exceptionnel. Que faire dans ce cas ?

Si vous êtes bailleur et que vous avez déjà reçu des demandes d’annulation, mieux vaut essayer de trouver un terrain d’entente avec l’autre partie. Tenter de trouver une solution qui convient aux deux parties. Vous pouvez proposer un report des dates de vacances ou bien un accord financier acceptable. Si vous ne trouvez pas d’accord, alors vous pouvez faire appel aux tribunaux. Mais bon, cette solution est longue et stressante. D’autant qu’à l’heure actuelle, les tribunaux tournent à bas régime. Si vous persévérez dans cette voie, il faudra donc vous armez de patiente.

Si vous n’avez pas trouvé de terrain d’entente, la partie qui annule la location devra doncinvoquer la force majeure. Il luifaudra démontrer les deux éléments mentionnés ci-dessus. Il lui faudra doncprouver que :

• la réservation a été réalisée à un moment où le confinement n’était pas prévisible.
• au premier jour du séjour, le confinement interdit à l’une de parties (ou aux deux) d’exécuter la location de vacances. 

Pour les locations prévues pendant la période de confinement, les tribunaux devraient valider le cas de force majeure. En l’absence d’accord, le bailleur devra rembourser l’intégralité du montant qui lui a été versé. Cependant, pour les locations après la date de levée du confinement, les juges ne valideront pas nécessairement le cas de force majeure. Les deux parties devront honorer les clauses honorées sauf si elles trouvent un accord ou que l’une des parties recourt aux tribunaux.

Les locations saisonnières via AirBnb ou sites assimilés

Certains propriétaires de locations saisonnières préfèrent passer par Booking ou AirBnb pour gérer leurs réservations. Si vous en faites partie, on a décrypté pour vous ce que les plateformes de réservations en ligne ont prévu.

En tant que propriétaire, pouvez-vous retirer une approbation de réservation ? Ou annuler une réservation ? La réponse est OUI ! Vous pouvez faire les deux. En effet, les politiques d’annulation de Airbnb et Booking (et des autres plateformes similaires) ont été adaptées au contexte de pandémie. Il vous est dorénavant possible d’annuler toutes réservations. Cependant, il vous faut contacter avec les services en ligne des plateformes de réservation pour expliquer qu’il s’agit d’un cas de force majeure. Si vous choisissez de ne pas le faire, il se peut que votre annonce subisse une pénalité automatique. Et cela fera descendre votre annonce dans le classement du site concerné. Néanmoins, dans ce contexte pas d'indemnité prévue : c’est à vous de rembourser les clients.

Enfin, certaines plateformes comme Airbnb ont pris des mesures pour faciliter les réservations à venir. La célèbre plateforme de réservation en ligne a ainsi invité les propriétaires de logement à proposer le remboursement gratuit. Et pour inciter à réserver, les annonces des hôtes dont les conditions sont "flexibles" seront dorénavant mises en avant par la plateforme. AirBnb renoncera également à ses frais de services de 3 % jusqu’au 1er juin 2020.

Mise à jour du 6 avril 2021

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