Investir avec un petit apport

Investir avec un petit apport

11/2021

Aujourd'hui Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage, société spécialisée en courtage en prêt immobilier et assurance emprunteur lève le voile sur l'investissement avec un faible apport.

Vers qui un investisseur débutant peut-il se tourner lorsqu'il s'agit d'apprendre à investir dans un bien immobilier ?

Acquérir un bien immobilier est une grande étape de la vie. Les Français sont historiquement très attachés à la pierre, et le sentiment d’accomplissement est particulièrement important lors du premier achat immobilier. Qu’il s’agisse d’investir dans une résidence principale, secondaire, ou de réaliser un investissement locatif, la question du prêt se pose. Et s’engager sur le long terme n’est pas une décision à prendre à la légère.

S’entourer d’experts est donc un choix avisé.  Il s’agit ici de professionnels de l’immobilier pour la sélection du bien, d’experts en crédit pour le financement, d’un notaire pour les questions juridiques, et, le cas échéant, de spécialistes de la défiscalisation.  Aujourd’hui, les acteurs peuvent proposer une mise en relation via le digital suivi d’un accompagnement par un conseiller comme Liberkeys pour ce qui est de la vente d’un bien immobilier ou Artémis pour ce qui concerne le financement.

Quels sont les principaux maux qui freinent la décision d’investir dans un bien ? Peut-on investir sans apport ? « La croyance qu’avec un petit apport voire sans apport ce n’est pas possible d’investir ».  

Depuis les premières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité chargée de surveiller le système financier, décrocher un prêt sans apport s'avère délicat. Pour financer son projet immobilier, il faut détenir au moins 10% d’apport pour les frais annexes (frais de notaire, garantie, frais de courtage, d’agence immobilière et de dossier bancaire). Ce petit apport va conditionner votre dossier de demande de prêt et ne couvre que les frais qui viennent en plus de la valeur d’acquisition du bien.

Existe-t-il des disparités régionales en 2021 dans l'accès au crédit pour les petits apports ?

Plus que la situation géographique, c'est une question de timing : une banque va étudier un dossier à un instant donné, pour un emprunteur qui est dans une situation donnée. Son analyse variera selon plusieurs facteurs. Le ton est donné par les critères du HCSF, auxquels elle ne voudra pas déroger. Notons que les banques s’adaptent à la typologie de leur clientèle. Les critères ne seront pas les mêmes dans une zone agricole qu’en plein centre-ville d’une grande agglomération. 

Est-ce simple d’obtenir un crédit immobilier aujourd’hui ?  

Il faut respecter les règles du HCSF : passer sous le seuil des 35% de taux d’endettement, assurance comprise, avoir des comptes irréprochables. Mieux vaut soigner ses comptes durant les mois précédant votre demande : ne pas avoir de découvert, veiller à rembourser par anticipation ses crédits à la consommation. Et dans la mesure du possible, être capable de se constituer une épargne, même modeste. Si nous notons que les conditions se sont durcies depuis deux ans, il ne faut pas oublier que les taux d’intérêts sont historiquement très bas. Les emprunteurs peuvent donc emprunter davantage qu’à une époque, pas si lointaine, où les taux étaient bien plus élevés.

Quelles sont les exigences des banques ?

Un profil avec de beaux revenus mais une gestion quotidienne hasardeuse, voire négligée, rebutera les partenaires bancaires. Mettre en valeur les points positifs du dossier (gestion saine = sans découverts, avec une constitution d’une épargne au fil du temps, etc) et les faire concorder aux exigences du moment de nos interlocuteurs bancaires : c’est le cœur de notre métier de courtier en crédit immobilier et en assurance emprunteurs. Être l’avocat du client qui nous mandate pour négocier son prêt immobilier et l’orienter vers les meilleurs partenaires au moment du projet. Et ainsi convaincre la meilleure banque, ou la plus en adéquation pour ce projet.

Investir sans apport à Paris, Lyon, Nice, Marseille, possible ou pas ?

Dans chacune de ces villes, on note à l’heure actuelle que moins d’un client sur 10 parvient à investir sans apport.

Quelle est la différence de taux d’emprunt entre un dossier avec apport et un dossier sans apport ?

La mécanique diffère d’une banque à une autre. C’est pourquoi passer par un expert du crédit permet d’augmenter ses chances. Nous sommes en lien permanent avec les banques et nous connaissons leurs critères de sélection, leur politique d’octroi du moment, et même leur réactivité du moment. Certaines privilégieront les revenus, les autres le “reste à vivre”. A l’heure actuelle (et ce n’était pas le cas il y a 2 ans) rares sont les banques qui acceptent de financer un dossier sans apport (au moins 10% est demandé). Plus l’apport sera conséquent, moins la banque s’exposera au risque. C’est donc clairement un des points à mettre en avant. Nous pourrions également parler de la marge hypothécaire, du patrimoine existant, de l’épargne résiduelle, du reste à vivre…

Investissement locatif ou achat résidence principale, avec un petit apport est-ce que tout est permis ?

Non, tout n’est pas permis. Aujourd’hui les banques privilégient les achats de résidence principale avec un apport.

Le conseil Artémis /quels profils de biens sont à rechercher quand on a un petit apport ?

En ce moment, dans les conditions actuelles d’octroi de prêts immobiliers, un petit apport nécessitera un petit bien.

Mythe ou réalité : la Demande de prêt à 110% ? 

Il y a deux ans, financer des dossiers de primo-accédants sans apport ne posait pas de difficulté puisque toutes les banques le proposaient. Aujourd'hui, c'est exceptionnel.

Quels sont vos conseils pour mettre des petites économies sur la bonne voie de l’investissement immobilier ?

La posture actuelle des banques, qui suivent rigoureusement les critères du HCSF, sont très conservatrices. Cette situation évoluera probablement lorsque les conditions économiques seront stabilisées.

Votre conseil pour les petites économies ?

Chaque mois, mettre de côté une petite partie de ses revenus, qui matérialise un jour un apport. De plus, éviter tout découvert sur son compte courant.  Pour prêter leur argent, les banques préfèrent les profils ”fourmis” (épargnants) plutôt que les tempérament “cigales” (dépensiers). 


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