5 conseils avant d’acheter une résidence secondaire

5 conseils avant d’acheter une résidence secondaire

06/2021

Les résidences secondaires sont très nombreuses en France. On en compte près de 3,4 millions, soit 9,4% du parc immobilier français. Un record en Europe ! Et la tendance actuelle pour les grands espaces après les confinements successifs pourrait faire grimper cette proportion.

Si vous êtes attiré par ce type de bien, nous vous donnons quelques conseils pour vous guider dans cet achat tout à fait particulier. Pour une résidence secondaire, on privilégie souvent la localisation et le coup de cœur, mais ce ne sont pas les seuls critères à prendre en considération.

1- Bien choisir la localisation 

 Alors plutôt mer, montagne, campagne ? Il s’agit souvent de la première question qui se pose lorsqu’on évoque l’achat d’une résidence secondaire. Il ne faut cependant pas uniquement réfléchir en termes d’environnement. Il convient également d’évaluer la distance entre votre résidence principale et votre résidence secondaire. Une maison de vacances située à proximité vous permettra de vous y rendre régulièrement et d’en profiter d’autant plus.

Les plages corses peuvent certes faire rêver mais s’y rendre régulièrement depuis le continent est compliqué tant d’un point de vue horaire que financier par exemple. La proximité avec des infrastructures de transports comme une gare, un aéroport ou encore une autoroute est donc un critère à prendre en considération. 

Selon une étude Pretto, 15,81% des Franciliens intéressés par l’achat d’une résidence secondaire se tourneraient ainsi vers la Normandie. Cette destination attire par ses paysages, la mer mais également sa proximité avec Paris. Un combo gagnant ! 

2- Anticiper le budget et la fiscalité spécifique 

Acheter une résidence secondaire implique nécessairement des frais additionnels. Il est donc indispensable d’inclure la fiscalité et les frais d’entretien dans l’élaboration de votre budget, d’autant plus que la fiscalité d’une maison de vacances est plus lourde que celle d’une résidence principale. En effet vous ne pourrez pas bénéficier d’aides comme des prêts avantageux, un plan épargne logement ou encore des crédits d’impôt. 

La fiscalité: 

En tant que propriétaire d’une résidence secondaire, vous êtes soumis à la taxe foncière, la taxe d’habitation ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Avant l’achat, pensez également à vous renseigner sur l’application de la taxe sur les logements vacants dans la commune où vous souhaitez emménager. Selon la localisation choisie, cette fiscalité peut effectivement varier.

Il faut donc bien se renseigner sur l’immobilier local avant d’acheter. Si la commune l’applique,  votre part de cotisation de la taxe d’habitation pourra ainsi être majorée entre 5 et 60%. Mais bonne nouvelle : vous ne serez pas soumis à la redevance télévisuelle qui ne concerne que les résidences principales.

Les frais quotidiens: 

Une maison secondaire implique divers frais particulièrement élevés. Si vous achetez dans une copropriété, demandez aux anciens propriétaires le montant des charges dont ils devaient s’acquitter chaque année. Vous devrez également payer les frais courants tels que le chauffage, l’électricité, la connexion internet. Parfois oubliés, les frais d’entretien représentent un montant parfois conséquent surtout si vous achetez un bien avec un grand jardin, une piscine ou encore un verger.

Si vous êtes rarement présent vous devrez faire appel à des professionnels comme des jardiniers, ce qui représente un coût non-négligeable. Il faut également penser au fait que les résidences secondaires sont généralement situées dans des régions qui mettent à rude épreuve les biens immobiliers en raison du sel de la mer ou encore des intempéries plus fréquentes. Les dépenses de rénovation et réparation sont donc courantes.

Pour amortir ces coûts, vous pouvez envisager de mettre votre résidence secondaire à la location. Une option qui peut s’avérer très intéressante surtout si votre bien est situé dans une zone touristique. Dans ce cas, il faudra déclarer l’existence d’un meublé de tourisme auprès de votre mairie. 

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Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur vente.

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3- Choisir entre un achat seul ou à plusieurs 

Les maisons secondaires sont bien souvent utilisées pour se regrouper en famille ou entre amis le week-end. Il est donc fort possible que vous ayez envisager l’achat à plusieurs. Et cela est tout à fait possible ! Vous pouvez dans ce cas opter pour l’indivision ou la SCI. 

 Dans le cas d’une indivision, vous vous partagerez le bien selon la répartition indiquée dans l’acte de vente. Dans le cas d’une SCI, vous détiendrez des parts sociales de la société civile immobilière (SCI). L’achat sous forme de SCI est plutôt intéressant pour anticiper un héritage : elle permet de donner des parts sociales aux enfants et permet d’économiser une partie des droits de succession.

Toutefois, une SCI requiert davantage de démarches administratives qui doivent être conduites minutieusement. Pour ne citer que quelques formalités, il est par exemple nécessaire d’enregistrer les statuts au centre des impôts, immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Il faut donc être prêt à consacrer du temps à la gestion de la SCI. 

4- S’appuyer sur des professionnels du secteur 

Bien souvent, les maisons secondaires se trouvent dans des zones reculées où les transactions sont rares. Il peut donc être difficile de comparer les prix de l’immobilier et se faire une idée réaliste du marché immobilier local. Or comme tout investissement dans la pierre, il faut privilégier les zones où une plus-value est possible.

En ne connaissant que très peu la zone, vous pourrez faire une mauvaise affaire ou rater certaines opportunités. Pour cette raison, nous vous conseillons vivement de vous faire accompagner par des professionnels du secteur. Leur expertise ainsi que leur réseau vous permettront sans doute de dénicher la perle rare.

5- Connaître le cas particulier des plus-values immobilières sur les résidences secondaires 

L’impôt sur les plus-values immobilières dans le cas d’une résidence secondaire concerne 100% du bien s’il est vendu dans les 6 ans après son acquisition. Ce taux sera amené à évoluer selon la durée de détention. Concernant l’impôt sur le revenu, le taux s’élève à 19% sans compter les prélèvements sociaux. 

Pour une vente réalisée entre 6 et 21 ans après l’acquisition, vous bénéficierez d’un abattement de 6% par an, puis de 4% à partir de la 22ème année. Au-delà vous ne paierez plus d’impôts mais uniquement les prélèvements sociaux.

Il est toutefois possible d’être exonéré de plus-value de résidence secondaire dans certains cas. Les retraités et les invalides (de 2ème et 3ème catégorie) dont le revenu fiscal est faible peuvent être exonérés. De même, les personnes n’étant pas propriétaires de leur résidence principale peuvent être exonérées. 

La réalisation de travaux de rénovation, d’agrandissement ou encore de construction peuvent également être une bonne solution pour diminuer la plus-value de votre résidence secondaire. En effet, le montant des travaux peut être déduit du montant total de la vente si vous disposez de l’ensemble des justificatifs. Sinon, vous pourrez opter pour la méthode de calcul au forfait pour un montant de 15% du prix d’acquisition. 

Vous avez donc tous les éléments en main pour trouver et acheter la résidence secondaire de vos rêves. Nos agents restent disponibles pour vous conseiller dans votre projet. N’hésitez pas à les contacter ! 


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