Dans quels cas peut-on augmenter le loyer de son locataire ?

Vous pouvez vouloir augmenter le loyer de votre locataire pour diverses raisons. Mais comment savoir si le motif que vous invoquez est légalement valable? Quand et comment procéder à cette augmentation? Répondons ensemble à toutes vos questions sur l'augmentation de loyer que vous souhaitez pratiquer.

Réévaluation annuelle du loyer

Comment ça marche?

Tous les ans, vous pouvez procéder à une réévaluation du loyer. Techniquement, vous pouvez donc augmenter le loyer de votre locataire tous les ans. Néanmoins, pour que l’augmentation soit valable, elle doit faire l’objet d’une clause mentionnée dans le contrat de bail lorsque vous l’avez conclu avec le locataire.

Attention, la loi Alur de mars 2014 énonce que si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer du logement dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il perd le bénéfice de la clause d’indexation. Cela s’applique pour les loyers établis à partir du 27 mars 2014. De plus, si la révision n’a pas lieu chaque année, le bailleur en perd le bénéfice.

Par ailleurs, vous ne pouvez pas augmenter le loyer à votre guise. Vous devez prendre pour base l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour savoir de quel montant vous avez le droit d’augmenter le loyer. Pour calculer l’indexation du loyer, il faut utiliser le nouvel indice publié du même trimestre de référence que celui indiqué sur le bail.

Il existe 4 IRL : l'INSEE en publie un chaque trimestre. L'IRL de chaque trimestre est réévalué tous les ans, au fur et à mesure que les mois passent. On peut mentionner dans le bail l’IRL qui s'applique au loyer. Par exemple : le contrat de location indique que le loyer sera réévalué tous les ans en fonction de l'indice de tel trimestre. En l’absence d'indication, on retient la date du dernier IRL publié par l'INSEE au jour de la signature du bail.

Prise d'effet de la réévaluation annuelle et piège à éviter

Lorsque vous appliquez cette révision à la hausse, vous ne pouvez demander le nouveau montant du loyer qu’à partir de la date anniversaire à laquelle le locataire est entré dans le logement. Aucune révision de bail ne peut être rétroactive.

Soyez vigilant, il existe en France des zones de blocage des loyers. Ces zones sont encadrées par le dispositif Duflot qui s’applique dans les communes qui font face à une pénurie de logements ou bien où les loyers sont très élevés. Dans ces zones, le nouveau loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser l'ancien loyer. 1500 communes françaises sont concernées. Parmi elles, on note en particulier Paris et sa banlieue, mais aussi la métropole lilloise. Néanmoins, des exceptions peuvent s’appliquer en cas de travaux importants réalisés dans le logement ou de sous-évaluation initiale manifeste du montant du loyer.

Augmenter le loyer entre 2 locataires

Vous avez la possibilité d'augmenter le loyer entre le départ de l'ancien locataire et l'arrivée du nouvel occupant du logement. Là encore, l’augmentation est réglementée par l’IRL. Notez toutefois que vous pouvez encore augmenter librement le loyer entre 2 locataires si le logement se trouve en-dehors d’une commune encadrée par la loi relative aux zones d'application de la taxe sur les logements vacants. Dont. Vous en trouverez la liste ici.

Afin de vous prémunir contre tout désaccord avec le nouveau locataire, vous pouvez faire figurer sur le bail l’ancien montant du loyer. Cela vous permettra de prouver que l’augmentation pratiquée est parfaitement légale.

Augmenter le loyer s'il est sous-évalué

Il est possible d’augmenter le loyer si vous vous rendez compte que vous ne l’avez pas correctement évalué initialement. Autrement dit, si le loyer est trop bas. Vous êtes alors en droit de l’augmenter pour l’aligner sur le montant du loyer de locations similaires.

Pour ce faire, vous devez trouver 3 exemples de locations semblables à celle que vous proposez dans le même quartier. Dans les communes comptant plus d’un million d’habitants, vous devrez trouver 6 exemples. Ces exemples doivent vous permettre de prouver que les loyers pratiqués aux alentours sont plus élevés que celui que vous demandez à votre locataire.

Une fois cette étape terminée, vous devez adresser à votre locataire une proposition de révision de son loyer au moins 6 mois avant la fin du bail. S’il refuse ou ne donne aucune réponse, il est contraint de quitter le logement à échéance du bail. S’il accepte, son accord daté et signé vous donne l’autorisation de prélever un loyer plus élevé.

Lorsque vous révisez le loyer en cours d’année, la hausse de loyer ne s’applique que pour les loyers qui restent à courir, puisque la révision rétroactive n’est pas possible. En cas de litige avec votre locataire, la commission départementale de conciliation et le tribunal judiciaire peuvent intervenir.

Si vous avez effectué des travaux

Effectuer des travaux dans le logement pour le remettre en était ou pour améliorer la qualité de vie du locataire peut justifier d’une augmentation du loyer. Par exemple, si vous faites l’acquisition de nouveaux équipements pour le logement, ou encore si vous améliorez ses performances énergétiques.

Vous pouvez alors appliquer une hausse de 15% du montant des travaux sur le loyer annuel. Vous devez cependant en prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement tacite du bail. Si votre locataire consent à cette hausse de loyer et décide de rester dans le logement, vous pourrez alors directement prélever le loyer revu à la hausse chaque mois.

Si les charges ont augmenté

L’augmentation du prix des charges courantes peut aussi justifier une hausse de loyer. Par exemple, si vous constatez que votre locataire a utilisé davantage d’eau ou d’électricité que durant l’année précédente, vous pouvez lui demander de payer la différence pour l’année qui vient de passer et augmenter les charges de l’année qui suit.

Comment informer votre locataire que vous décidez augmenter le loyer?

Vous connaissez à présent les 5 cas et motifs qui peuvent justifier que vous augmentiez le loyer. Lorsque la hausse a lieu, vous devez absolument en informer votre locataire. Vous devez lui faire parvenir une lettre de notification de révision du loyer par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit comporter les éléments suivants :

• adresse du logement concerné
• date de révision du loyer
• date à laquelle la hausse prend effet
• nouveau montant du loyer mensuel
• modalités de calcul du nouveau loyer

Lors d’une augmentation de loyer, le propriétaire doit laisser le choix au locataire d’accepter cette augmentation ou de quitter le logement.