Dans quels cas peut-on augmenter le loyer de son locataire ?

En tant que propriétaire, vous pouvez souhaiter augmenter le loyer de votre locataire pour diverses raisons. Mais comment savoir si le motif que vous invoquez est légalement valable ? Quand et comment procéder à cette augmentation, tout en respectant l'encadrement des loyers ?

Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions autour de la thématique de l'augmentation de loyer.

Qu'est-ce que la révision annuelle du loyer ? 

Comment ça marche?

Tous les ans, vous pouvez procéder à une réévaluation du loyer. Techniquement, vous pouvez donc augmenter le loyer de votre locataire tous les ans. Néanmoins, pour que l’augmentation annuelle soit valable, elle doit faire l’objet d’une clause de révision mentionnée dans le contrat de bail lorsque vous l’avez conclu avec le locataire.

Attention, la loi Alur de mars 2014 énonce que si le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer du logement dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il perd le bénéfice de la clause d’indexation. Tout cela s’applique pour les loyers établis à partir du 27 mars 2014. De plus, si la révision n’a pas lieu chaque année, le bailleur en perd le bénéfice.

Par ailleurs, vous ne pouvez pas augmenter le loyer à votre guise, il existe un encadrement des loyers. De ce fait, vous devez prendre pour base l’Indice de Référence des Loyers (IRL) afin de déterminer de quel montant vous avez le droit d’augmenter le loyer. Pour calculer l’indexation du loyer, il faut utiliser le nouvel indice publié du même trimestre de référence que celui indiqué sur le bail.

Il existe 4 IRL : l'INSEE en publie un chaque trimestre. L'IRL de chaque trimestre est réévalué tous les ans, au fur et à mesure que les mois passent. On peut mentionner dans le bail, l’IRL qui s'applique au loyer.

Par exemple : le contrat de location indique que le loyer initial sera réévalué tous les ans en fonction de l'indice de tel trimestre. En l’absence d'indication, on retient la date du dernier IRL publié par l'INSEE au jour de la signature du bail.

Prise d'effet de la révision annuelle et piège à éviter

Lorsque vous appliquez cette révision à la hausse, vous ne pouvez demander le nouveau montant du loyer qu’à partir de la date anniversaire à laquelle le locataire est entré dans le logement. Aucune révision de loyer ne peut être rétroactive.

Soyez vigilant, il existe en France des zones de blocage des loyers. Dans ces zones, le dispositif Duflot exige un encadrement des loyers. Cela s’applique dans les communes qui font face à une pénurie de logements ou bien où les loyers sont très élevés.

Dans ces zones, le nouveau loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser l'ancien loyer. Ce dispositif concerne environ 1 500 communes sur tout le territoire français.

Parmi elles, on note en particulier Paris et sa banlieue, mais aussi la métropole lilloise. Néanmoins, des exceptions peuvent s’appliquer en cas de travaux importants réalisés dans le logement ou de sous-évaluation initiale manifeste du montant du loyer.

Augmenter le loyer entre deux locataires

En tant que bailleur, vous avez la possibilité d'augmenter le loyer entre le départ de l'ancien locataire et l'arrivée du nouvel occupant du logement. Toutefois, cette augmentation est toujours réglementée par l’IRL.

Notez cependant, que vous pouvez encore augmenter librement le loyer entre deux locataires. Pour cela,  le logement doit se trouver en-dehors d’une commune encadrée par la loi relative aux zones d'application de la taxe sur les logements vacants.

Vous pouvez retrouver la liste ici.

Afin de vous prémunir contre tout désaccord avec le nouveau locataire, vous pouvez faire figurer sur le bail, l’ancien montant du loyer. Cela vous permettra de prouver que l’augmentation pratiquée est parfaitement légale.

Augmenter le loyer s'il est sous-évalué

Il est possible d’augmenter le loyer si vous vous rendez compte que vous ne l’avez pas correctement évalué initialement. Autrement dit, si suite à une erreur de calcul par exemple, le loyer est trop bas. Vous êtes alors en droit de l’augmenter pour l’aligner sur le montant du loyer de locations similaires.

Pour ce faire, vous devez trouver 3 exemples de loyers pratiqués dans des locations semblables à celle que vous proposez, ainsi qu'au sein du même quartier. Dans les communes comptant plus d’un million d’habitants, vous devrez trouver 6 exemples. Ces exemples doivent vous permettre de prouver que les loyers pratiqués aux alentours sont plus élevés que celui que vous demandez à votre locataire.

Une fois cette étape terminée, vous devez adresser à votre locataire une proposition de révision de son loyer, au moins 6 mois avant la fin du contrat de location. S’il refuse ou dans le cas d'une absence de réponse, il est contraint de quitter le logement à échéance du bail de location.

S’il accepte, son accord daté et signé, vous donne l’autorisation de prélever un loyer plus élevé.

Lors d'une révision des loyers en cours d’année, la hausse de loyer ne s’applique que pour les loyers qui restent à courir, puisque la révision rétroactive n’est pas possible. En cas de litige avec votre locataire, la commission départementale de conciliation et le tribunal judiciaire peuvent intervenir.

Fixation de loyer en fonction des travaux

Effectuer des travaux dans le logement pour le remettre en état ou pour améliorer la qualité de vie du locataire peut justifier d’une augmentation de loyer. Par exemple, si vous faites l’acquisition de nouveaux équipements pour le logement, ou encore si vous améliorez ses performances énergétiques.

Au titre de cette amélioration du bien, vous pouvez alors appliquer une hausse de 15% du montant des travaux sur le loyer annuel. Vous devez cependant en prévenir votre locataire au moins 6 mois avant le renouvellement de bail tacite. Si votre locataire consent à cette hausse de loyer et décide de rester dans le logement, vous pourrez alors directement prélever le loyer revu à la hausse chaque mois.

Fixation de loyer en fonction des charges

L’augmentation du prix des charges courantes peut aussi justifier une hausse de loyer. Par exemple, si vous constatez que votre locataire a utilisé davantage d’eau ou d’électricité que durant l’année précédente, vous pouvez lui demander de payer la différence pour l’année qui vient de passer et augmenter les charges de l’année qui suit.

Comment informer votre locataire que vous décidez d'augmenter le loyer ?

Vous connaissez à présent les 5 cas et motifs qui peuvent justifier les augmentations de loyer. Lorsque la hausse a lieu, vous devez absolument en informer votre locataire. Vous devez lui faire parvenir une lettre de notification de révision du loyer initial par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit comporter les éléments suivants :

• adresse du logement concerné
• date de révision du loyer
• date à laquelle la hausse prend effet
• nouveau montant du loyer mensuel
• modalités de calcul du nouveau loyer

Pour rappel, lors d’une augmentation de loyer, le propriétaire doit laisser le choix au locataire de donner son accord pour cette augmentation ou de quitter le logement.