SIIC : fonctionnement, avantages et inconvénients

SIIC : fonctionnement, avantages et inconvénients

04/2020

Qu'est-ce qu'une SIIC ?

Une SIIC (Société d’InvestissementImmobilier Cotée) est une société cotée en bourse qui construit, achète, gèreet loue des biens locatifs immobiliers pour ses investisseurs.

Ensuite, les loyers sontreversés sous forme de dividendes.

Les SIIC ne sont passoumises à l’impôt sur les sociétés car elles disposent d’un statut detransparence fiscale.

Ces sociétés étant indexéessur la bourse, elles subissent des variations fortes à court terme, en fonctiondes cycles boursiers.

Toutefois, le rendement estde l’ordre de 3 à 6% par an et il peut y avoir une plus-value à long terme.

L’investissement en SIIC estun investissement caractéristique de rentier.

Parmi les SIIC les plusimportantes en France, vous trouverez Foncière des régions, Unibail Rodamco, Klepierre.

Comment s’organise plusprécisément une SIIC ?

Le statut de SIIC existedepuis 2003 en France.

La particularité de cestatut est que les revenus et les plus-values de la SII ne sont pas soumis à lafiscalité, puisque celle-ci est appliquée directement aux actionnaires. Cesderniers doivent payer l’impôt sur les dividendes et sont soumis à la fiscalitédes revenus des capitaux mobiliers.

Cela permet notamment defacilité la cession des biens immobiliers et immeubles et ainsi de dynamiser lemarché.

Toutefois, les SIIC sontsoumises à l’obligation de redistribution, à savoir qu’elles doivent reverseraux actionnaires un pourcentage minimum de leurs revenus. Depuis le 1erjanvier 2019, ce montant s’élève à 95% des loyers perçus et 70% des plus-valuesréalisées.

Comment devenir actionnaire ?

Il existe différentes manières de devenir actionnaire d’une SIIC.

Il n’est plus possible de deveniractionnaire en ouvrant un PEA (Plan d’Epargne Logement), toutefois il esttoujours possible d’investir sur compte-titres ordinaires et grce à des assurances-vie.

  • Ouvrir un compte-titres ordinaire

L’option la plus courante est en effet d’ouvrir uncompte-titres auprès d'un intermédiaire : banque, courtier, société debourse, compagnie d'assurance...).

Votre compte-titres contiendra alors une partie desactions d’une SIIC et vous obtiendrez des droits de garde fonctions de lavaleur et du nombre de titres que vous possédez.

Le compte-titre ordinaire permet d’investir de manièresouple. Sans limite d’encours, de versement ou de nombre de comptes-titresdétenus, l’argent investi n’est pas bloqué et vous aurez la possibilité devirer librement l’argent vers votre compte courant.

  • Investir avec une assurance-vie

Il existe des assurances-vie avec lesquelles vouspouvez investir en SIIC.

Cette solution prend plus de temps car la fiscalitéoptimisée ne survient qu’après 8 ans. Les revenus sont donc décalés et vousaurez des frais de gestion.

Cependant, cette option présente des avantages, notammentcelui d’avoir une fiscalité moins lourde qu’avec un compte-titre ordinaire, carles dividendes et plus-values après-vente sont exempts d’impôts.

Avantages et inconvénients

Comme tout type de sociétéimmobilière, la SIIC présente des avantages et des inconvénients dont il estbon d’avoir conscience avant d’entamer les démarches d’investissement.

Quels sont les avantages àinvestir dans une SIIC ?

  • Investir en SIIC apporte desavantages fiscaux liés à la gestion autonome du portefeuille d’actions (pas dedépendance financière à un tiers),
  • L’achat d’actions d’une SIICest simple et peut se faire rapidement sous forme de compte-titres,
  • Pour l’achat d’actions deSIIC, il n’y a pas de frais d’entrée (ni frais de notaires ni frais d’acquisition)mais seulement le coût de la transaction,
  • Cela permet d’investir dansl’immobilier même avec des apports faibles (à partir de 100€),
  • Les SIIC sont actives sur lemarché financier et immobilier en raison de leur dynamisme lié auxconstructions, rénovations, locations continues qu’elles opèrent,
  • Les SIIC offrent un rendementélevé sur le long terme (liée à leur régime fiscal),
  • Vous évitez les problèmes de gestion : vous bénéficiez du rendementsans subir la charge administrative d’une gestion immobilière locativeclassique.

Quels sont les inconvénients ?

  • Sur le court terme toutefois, les SIIC sont sujettes à des variations parfois importantes liées au cours de la bourse.
  • L’achat de SIIC ne peut pas se faire via un emprunt immobilier. Le seul crédit possible est un crédit consommation mais la source financière sera généralement moins importante qu’avec un emprunt.
  • L’investissement en actions d’une SIIC signifie investir dans une société entière, société qui – la plupart du temps – gère un parc constitué de plusieurs biens immobiliers. Ainsi, si la gestion d’un seul des biens fait défaut, le risque est plus important que toute la société soit touchée, et donc que le cours de vos actions subisse directement une chute.

Quels conseils pour mieuxgérer ses investissements en SIIC ?

Finalement, la principale crainte que vous pourriez avoir enchoisissant d’investir en SIIC est la volatilité des actions, trop dépendantesdu cours de la bourse.

Toutefois, plusieurs solutions existent pour optimiser vosinvestissements et déjouer le risque d’instabilité.

  • Acheter progressivement et régulièrement en étalant sur plusieurs années afin de mieux répartir l’investissement et éviter le risque d’acheter au prix le plus élevé
  • Acheter un tracker de SIIC, comme par exemple le tracker de SIIC européennes Amundi ETF FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF. Ces trackers constituent en réalité une stratégie de contournement permettant, notamment, l’achat sur un PEA.

En conclusion, les SIIC sont des investissements risqués à cause deleur cotation en bourse mais toutefois intéressants en termes de rendement surle long terme.

Avec toutes ces clés en main, vous pouvez désormais vous lancez dans l’investissementen SIIC et l’achat d’actions !

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