SIIC : fonctionnement, avantages et inconvénients

SIIC : fonctionnement, avantages et inconvénients

04/2020

Qu'est-ce qu'une SIIC ?

Une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) est une société cotée en bourse qui construit, achète, gère et loue des biens locatifs immobiliers pour ses investisseurs.

Ensuite, les loyers sont reversés sous forme de dividendes.

Les SIIC ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés car elles disposent d’un statut de transparence fiscale.

Ces sociétés étant indexées sur la bourse, elles subissent des variations fortes à court terme, en fonction des cycles boursiers.

Toutefois, le rendement est de l’ordre de 3 à 6% par an et il peut y avoir une plus-value à long terme.

L’investissement en SIIC est un investissement caractéristique de rentier.

Parmi les SIIC les plus importantes en France, vous trouverez Foncière des régions, Unibail Rodamco, Klepierre.

Comment s’organise plus précisément une SIIC ?

Le statut de SIIC existe depuis 2003 en France.

La particularité de ce statut est que les revenus et les plus-values de la SII ne sont pas soumis à la fiscalité, puisque celle-ci est appliquée directement aux actionnaires. Ces derniers doivent payer l’impôt sur les dividendes et sont soumis à la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers.

Cela permet notamment de facilité la cession des biens immobiliers et immeubles et ainsi de dynamiser le marché.

Toutefois, les SIIC sont soumises à l’obligation de redistribution, à savoir qu’elles doivent reverser aux actionnaires un pourcentage minimum de leurs revenus. Depuis le 1erjanvier 2019, ce montant s’élève à 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées.

Comment devenir actionnaire ?

Il existe différentes manières de devenir actionnaire d’une SIIC.

Il n’est plus possible de devenir actionnaire en ouvrant un PEA (Plan d’Epargne Logement), toutefois il est toujours possible d’investir sur compte-titres ordinaires et grâce à des assurances-vie.

  • Ouvrir un compte-titres ordinaire

L’option la plus courante est en effet d’ouvrir un compte-titres auprès d'un intermédiaire : banque, courtier, société de bourse, compagnie d'assurance...).

Votre compte-titres contiendra alors une partie des actions d’une SIIC et vous obtiendrez des droits de garde fonctions de la valeur et du nombre de titres que vous possédez.

Le compte-titre ordinaire permet d’investir de manière souple. Sans limite d’encours, de versement ou de nombre de comptes-titres détenus, l’argent investi n’est pas bloqué et vous aurez la possibilité devirer librement l’argent vers votre compte courant.

  • Investir avec une assurance-vie

Il existe des assurances-vie avec lesquelles vous pouvez investir en SIIC.

Cette solution prend plus de temps car la fiscalité optimisée ne survient qu’après 8 ans. Les revenus sont donc décalés et vous aurez des frais de gestion.

Cependant, cette option présente des avantages, notamment celui d’avoir une fiscalité moins lourde qu’avec un compte-titre ordinaire, car les dividendes et plus-values après-vente sont exempts d’impôts.

Avantages et inconvénients

Comme tout type de société immobilière, la SIIC présente des avantages et des inconvénients dont il est bon d’avoir conscience avant d’entamer les démarches d’investissement.

Quels sont les avantages à investir dans une SIIC ?

  • Investir en SIIC apporte des avantages fiscaux liés à la gestion autonome du portefeuille d’actions (pas de dépendance financière à un tiers),
  • L’achat d’actions d’une SIIC est simple et peut se faire rapidement sous forme de compte-titres,
  • Pour l’achat d’actions de SIIC, il n’y a pas de frais d’entrée (ni frais de notaires ni frais d’acquisition)mais seulement le coût de la transaction,
  • Cela permet d’investir dans l’immobilier même avec des apports faibles (à partir de 100€),
  • Les SIIC sont actives sur le marché financier et immobilier en raison de leur dynamisme lié aux constructions, rénovations, locations continues qu’elles opèrent,
  • Les SIIC offrent un rendement élevé sur le long terme (liée à leur régime fiscal),
  • Vous évitez les problèmes de gestion : vous bénéficiez du rendement sans subir la charge administrative d’une gestion immobilière locative classique.

Quels sont les inconvénients ?

  • Sur le court terme toutefois, les SIIC sont sujettes à des variations parfois importantes liées au cours de la bourse.
  • L’achat de SIIC ne peut pas se faire via un emprunt immobilier. Le seul crédit possible est un crédit consommation mais la source financière sera généralement moins importante qu’avec un emprunt.
  • L’investissement en actions d’une SIIC signifie investir dans une société entière, société qui – la plupart du temps – gère un parc constitué de plusieurs biens immobiliers. Ainsi, si la gestion d’un seul des biens fait défaut, le risque est plus important que toute la société soit touchée, et donc que le cours de vos actions subisse directement une chute.

Quels conseils pour mieux gérer ses investissements en SIIC ?

Finalement, la principale crainte que vous pourriez avoir en choisissant d’investir en SIIC est la volatilité des actions, trop dépendantes du cours de la bourse.

Toutefois, plusieurs solutions existent pour optimiser vos investissements et déjouer le risque d’instabilité.

  • Acheter progressivement et régulièrement en étalant sur plusieurs années afin de mieux répartir l’investissement et éviter le risque d’acheter au prix le plus élevé
  • Acheter un tracker de SIIC, comme par exemple le tracker de SIIC européennes Amundi ETF FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF. Ces trackers constituent en réalité une stratégie de contournement permettant, notamment, l’achat sur un PEA.

En conclusion, les SIIC sont des investissements risqués à cause de leur cotation en bourse mais toutefois intéressants en termes de rendement sur le long terme.

Avec toutes ces clés en main, vous pouvez désormais vous lancez dans l’investissement en SIIC et l’achat d’actions !

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