SCPI : comment compléter sa retraite avec ?

SCPI : comment compléter sa retraite avec ?

12/2020

Vous êtes déjà retraité et cherchez de nouvelles sources de revenu ? Ou alors vous ne l'êtes pas mais êtes inspiré par ce proverbe danois qui dit « une bonne prévoyance prévient bien des malheurs » ? Complétez votre retraite en investissant dans des SCPI. 

Mais qu'est-ce qu'une SCPI ?   

Principe

Les Société Civiles de Placement Immobilier sont considérées comme les placements les plus rentables et les plus accessibles. Sous l'égide de l'AMF, ces sociétés de gestion vous proposent d'investir dans leur parc immobilier. Vous obtenez un titre de propriété sous forme de parts et percevez alors des acomptes réguliers au prorata de la valeur de celles-ci. La société de gestion s'occupe intégralement de votre bien, on dit alors que vous investissez dans de la « pierre papier ». Plusieurs types de SCPI existent : de bureau, de commerce, à thèmes (santé, senior etc.), à l'étranger (présentant une fiscalité attractive) etc. 

Quel est le rendement ?

Vous pouvez espérer ente 4,5 et 6 % de taux de rendement net pour les meilleures SCPI. Dans tous les cas, ces placements sont nets de frais et sont donc taxés comme du revenu foncier.

Avantages des SCPI

Tout d'abord, ces investissements sont peu risqués puisque vous bénéficiez d'une mutualisation desdits risques. En règle générale, lorsque vous cherchez à louer votre bien, vous vous exposez au cas de ne pas trouver de locataire ou de tomber sur un mauvais payeur. Dans le cas d'une SCPI, pour 1 mauvais payeur, 10 verseront bien leur loyer et la société de gestion sera à même de vous donner votre acompte. 

D'autre part, votre bien est entièrement géré par une société qui a tout intérêt à veiller à sa bonne valorisation.

Notez également que votre SCPI est transmissible à vos héritiers au même titre qu'un bien immobilier physique.

Dernier point qui retiendra votre attention : le rendement moyen d'une SCPI n'a que très peu baissé malgré la crise du COVID.

Inconvénients des SCPI

Chaque médaille a son revers : si vous n'avez pas à vous préoccuper de la gestion de votre bien, vous n'avez en retour aucun droit décisionnel concernant cette gestion. Vous avez néanmoins le droit de vote en assemblée générale (proportionnel au nombre de parts que vous détenez).

En termes de fiscalité, vous serez la plupart du temps en régime réel. Les seules charges déductibles seront donc les intérêts d'emprunt (déduction intéressante, cela dit). 

Par ailleurs, d'aucuns vous diront qu'il n'existe pas d'investissement à court terme dans l'immobilier. Vous vous engagez sur une durée minimale de 8 ans.

Attention enfin, le patrimoine et les taux ne sont pas garantis. C'est le prix à payer pour bénéficier d'une meilleure rentabilité.  

Comment investir dans une SCPI ?

Nos conseils d'investissement

Il convient souvent de s'informer auprès d'un professionnel pour choisir la meilleure SCPI. Mais vous pouvez également vous faire votre propre idée. Portez alors votre attention sur l'évolution des prix des parts à l'entrée (une baisse est de mauvais augure), le taux d'occupation des locaux (hors travaux, un taux de l'ordre de 70 % est assez inquiétant), l'endettement de la SCPI (13 % sera parmi les meilleurs) etc. N'hésitez pas non plus à vous informer sur la société qui gère la SCPI, à travers son historique par exemple.

Enfin, il ne faut pas acheter des parts n'importe quand. Une SCPI qui aurait déjà fait toute sa plus-value n'est plus très intéressante. Par ailleurs, pour certaines SCPI, le nombre de parts est fixe ; il vous faut alors guetter et attendre qu'un particulier vende. 

Les 4 options d'achat

Vous pouvez acheter comptant, à crédit, via une assurance vie ou encore en nue-propriété.

Le grand avantage de l'achat à crédit est que vos intérêts d'emprunt sont alors déductibles du foncier. De surcroà®t, les taux d'intérêts sont très bas par rapport au taux de rendement. Enfin, vous vous forcez à épargner et créez donc un capital pour l'avenir. 

Acheter via une assurance vie immobilise votre argent mais vous permet d'être taxé sur celui-ci comme une assurance vie. 

Acheter en nue-propriété est sans doute la stratégie la plus intéressante lorsque l'on a suffisamment d'argent de côté. Appelée aussi « démembrement temporaire de propriété », la méthode vous offre une décote variable (autour de 40 %) du prix des parts et vous exonère d'impôt sur toute la durée de démembrement. Vous ne touchez aucun loyer sur toute cette période (de 15 ans en moyenne) et récupérez, à l'issue de celle-ci tous vos acomptes et une pleine propriété. La plus-value ainsi acquise n'est alors pas considérée comme telle fiscalement. En revanche, vos intérêts d'emprunt ne représentent plus des charges déductibles. Plein propriétaire, vous pourrez tout vendre, vendre une partie ou percevoir des loyers. 

Concrètement, quelles sont les démarches ? 

Il existe un grand nombre de plateformes en ligne qui vous proposent d'acheter des parts de SCPI. La plus reconnue en France est la Centrale de SCPI qui regroupetoutes les SCPI et vous permet de les mixer à votre guise. La Centrale vous guide en ligne sur son site internet, comme en physique dans son agence parisienne. Dans tous les cas, il ne vous coà»tera pas plus cher de faire appel à ces professionnels. Ils trouvent des acquéreurs aux SCPI qui partagent avec eux leur gain : un donnant-donnant qui n'ira pas en votre défaveur. 

En somme, la SCPI est un bon moyen de placer son argent sans prendre trop de risques, sans avoir à s'en préoccuper, avec une haute rentabilité et envisageable à tout à¢ge et tout moyen financier. La SCPI : gagnez de l'argent sans perdre de temps !

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