Les prix de l'immobilier en 2024 : baisse ou augmentation ?

En 2023, on pariait sur une baisse des prix de l'immobilier en France.

Qu'en est-il sur notre prévision des prix immo pour 2024 ?

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En sortie de confinement 2020, les prix des appartements et des maisons ont subi une forte inflation portée par des projets nombreux (envie d’extérieur, changement de projet familial,...). Depuis que ce soit en 2022, mais surtout en 2021, le marché immobilier a été très dynamique avec des 3 années plus d’un million de transaction. En 2023, le nombre de transactions a été considérablement réduit avec autour de 850K transactions cette année. Les prix ont été légèrement réduits mais sans baisser drastiquement.

Les mots clés qui ont impacté le nombre de transactions et les prix :

• Guerre en Ukraine, Guerre en Israel et au Moyen Orient
• Inflation
• Hausse des taux de crédit immobilier, réduissant fortement la capacité d'emprunt
• DPE et impact sur la location potentiel des batiments
• Jeux Olympiques de Paris 2024

Alors comment vont évoluer les prix de l’immobilier en France en 2024 : à la hausse ? en stagnation ? à la baisse ?

Par quoi les prix de l’immobilier sont influencés à la hausse ou à la baisse ? 

Deux variables sont importantes à considérer quand on cherche à analyser le marché immobilier et ses variations : 

• dynamique du marché : elle se mesure via le nombre de transactions
• variation des prix 

D’un point de vue économique, le marché immobilier va être tiré par : 

• accès au crédit et les taux
• confiance des ménages
• taux de chômage 

Les prix vont être influencés par ces facteurs mais aussi par :

• l’offre et la demande : est-ce qu’un bien en vente rencontre des acheteurs potentiels ? est-ce que la zone est dynamique ? 
• le coût total du projet : est-ce que les acheteurs intéressés sont capables de trouver un financement à leur projet 
• l’envie de vendre du propriétaire : a-t-il besoin de vendre absolument ou peut-il décaler son projet si besoin ?
• la rentabilité locative : est-ce un bien qui sera rentable et qui va intéresser en particulier des investisseurs ?

Le marché immobilier en 2023, évolutions prévisibles en 2024

En 2023, les prix ont baissé et pas que à Paris.

Dans la capitale, les notaires ont observé que les prix étaient passé sous la barre symbolique des 10 000€ / m2. 

Dans les grandes villes, les prix sont aussi en baisse légère.

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Nous avions commencé l'année avec des taux de crédit autour de 2,5%, ils ont progressé tout au long de l'année pour atteindre 4,5%.

Sur début 2024, les banques centrales américaines et européennes ne prévoient pas encore une baisse des taux directeurs, les taux pour les particuliers vont donc stagner entre 4 et 5% pour la majorité d'entre eux.

Cela signifie concrétement qu'en 18 mois, un ménage qui voulait emprunter à crédit pour acheter sa résidence principale a perdu environ 1/3 de sa capacité d'emprunt.

Boule de cristal : une légère baisse en 2024 des prix immo

Des acheteurs encore moins nombreux

Avec la hausse des taux, le marché est confronté à deux mécanismes baissant mécaniquement encore le nombre d’acheteurs : 

• Les emprunteurs qui ne peuvent plus se financer vont soit mettre davantage d'apport, soit revoir leurs attentes à la baisse, ce qui va réduire le volume de transaction "plaisir"
• Des personnes qui ont déjà un emprunt risquent de ne pas acheter pour ne pas "perdre" un taux avantageux

Les durées de vente sont de fait plus longues et les négociations plus fortes.

Deux types de ventes : plaisir et contraintes

Le volume de transaction attendu pour 2024 sur le marché résidentiel ancien sera entre 700 000 et 900 000 selon nos prévisions.

On a en effet deux types de transaction sur le marché : 

• transaction plaisir : il n’y a pas de contrainte à acheter / déménager
• transaction contrainte : suite à un changement personnel ou professionnel (décès, divorce, mutation, …), le vendeur est contraint de vendre

Tant que les taux d'accès au crédit ne rebaisse pas, les transactions plaisir ne repartiront pas. Les ménages y habitant ne souhaitent pas troquer un crédit à 1% contre un crédit à 4%.

Et l'impact sur les prix ? 

On l'a vu en 2023 les prix ont reculé mais que très légèrement.

Notre tendance pour 2024 est la même : une baisse légère.

Bien que le porte monnaie des acheteurs n'augmente pas, voire baisse, nous parions que sur une légère dégradation des prix pour cette année.

Réaliser avec succès votre projet immobilier en 2024

Vendre en 2024 sereinement

Cette année va être une année plus complexe pour les propriétaires vendeurs décidant de mettre leur appartement ou leur maison en vente.

Si vous devez vendre, notre conseil est de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir cette transaction : 

• estimer correctement votre bien : un bien surestimé va vite perdre en attractivité et en prix final lorsque la transaction se réalisera
• miser beaucoup sur la commercialisation : photos pro, annonces parfaitement rédigées, diffusion sur les plus grands portails > vous devez rendre visible votre bien pour assurer cette vente
• portez un oeil attentif aux acheteurs potentiels : sont-ils finançables ? vont-ils se rétracter ? votre capacité de négociation et psychologique seront clés

Monter un dossier solide pour acheter en 2024

En période d’augmentation des taux d’intérêt, un acheteur intéressé par un bien à intérêt à soigner son dossier de financement pour rassurer le vendeur (et l’agent immobilier) qu’il est solvable. Cela passe par une attestation de finançabilité récente lors du dépôt de l’offre (elle peut s’obtenir facilement auprès d’un courtier) et une maîtrise de sa capacité d’emprunt.  Un bon dossier aura un minimum de 10% d’apport, un très bon dossier qui peut garantir 20% d’apports sera privilégié. 

💡Si vous pouvez payer en cash (ou avec un apport très important) : vous allez intéresser le propriétaire vendeur qui se met à l’abri d’une rétractation. Vous avez une bonne carte pour négocier et faire diminuer le prix du bien convoité.

Envie de faire des affaires ?

Marché plus tendu = bonnes affaires à faire. 

Quelques conseils pour tirer le prix de votre appartement vers le bas : 

• évaluer les biens en vente et leurs baisses de prix. Plus un bien reste et plus la négociation est aisée.
• faites jouer l’offre en comparant les bien sur le marché avec le convoité. En tant qu'acheteur, c'est vous qui avez le pouvoir.

Pensez long terme 

L’immobilier est un projet sur 10 ans minimum qui vous permet de sécuriser votre patrimoine et de vous protéger de l’inflation. 

Par ailleurs, 2024 risque de voir augmenter le stock de personnes cherchant à louer un bien après avoir été exclu de la possibilité d’acheter. Cela peut être un bon moment pour réaliser un investissement locatif.

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