Vendre votre bien immobilier : les étapes clés

Vendre votre bien immobilier : les étapes clés

11/2018

Vous souhaitez vendre votre bien ? Liberkeys vous présente toutes les étapes clés pour faciliter votre projet.

Vendre son logement peut rapidement ressembler à un parcours du combattant. On estime que 70 % des Français essayent de vendre par eux-mêmes mais seulement 19 % y parviennent. Voilà pourquoi, il convient de connaître chaque étape de la vente immobilière pour vous parer à toute éventualité. Découvrez le guide de Liberkeys pour vendre votre bien !

1. Est-ce le meilleur moment pour vendre ?

Tout d'abord, vous devez vous demander si c'est le bon moment pour vendre. En effet, avant d’entamer tout projet de vente, questionnez-vous sur vos motivations réelles et inscrivez-le dans une temporalité. Dans le cas d'un divorce ou d'une succession, vous pouvez peut-être préférer vendre vite que de chercher à faire une réelle plus-value. Si vous vendez pour vous rapprocher d'une école particulière, votre projet va s'aligner sur le calendrier scolaire. A l'inverse, dans le cas d'un investissement immobilier, vous allez peut-être attendre un contexte économique plus favorable.

De plus, connaissez-vous le marché immobilier de votre secteur ? Vous avez entendu dire que votre ville ou arrondissement connaissait une hausse des prix au m2, vous pensez donc vendre plus cher. Attention, votre bien ne suit peut-être pas les mêmes tendances. Renseignez-vous au préalable sur votre prix de vente. Pour cela, une simple estimation gratuite en ligne de votre logement vous permettra de démarrer votre projet de vente sur de bonnes bases.

Enfin, vous souhaitez vous installer dans une autre ville, à l'étranger ou avec quelqu'un ? Si vos finances vous le permettent, il peut être intéressant de louer votre bien plutôt que de le vendre. Avant de vous lancer, nous vous conseillons de calculer la rentabilité locative brute et nette de votre logement.

2. Avez-vous envisagez tous les coûts ?

Deuxièmement, avez-vous le temps et l'argent pour entreprendre ce projet ? Que vous décidiez de vendre votre bien par vous-même ou par une agence immobilière, vous devrez dans tous les cas y consacrer du temps et de l'argent. Dans le premier cas, vous payez tous les frais liés à la vente (diagnostics, état daté, travaux...) et vous devez vous rendre disponible pour répondre aux appels des potentiels acheteurs et prévoir du temps pour les visites.

Dans le second cas, vous devrez prendre à votre charge les frais de vente et les frais d'agence. En revanche, dans le cas de Liberkeys, votre agent s'occupera de tout à votre place. De plus, si vous êtes encore en train de rembourser votre crédit immobilier, sachez que ça ne met pas en péril votre projet de vente et d'achat.

Cependant, votre banque peut exiger le remboursement total de votre crédit immobilier par anticipation. Dans ce cas, après la signature de l'acte authentique et le versement du montant du bien par l'acheteur, le notaire transférera la somme due à votre banque.

Moins connu en France, vous avez la possibilité de faire un transfert de crédit. Il faut que votre contrat le permette, que le montant de la transaction soit supérieur ou égal au capital restant dû et que la vente et l'achat interviennent dans un laps de temps restreint. Enfin, vous vendez votre résidence principale ? Il est probable que vous souhaitiez acheter un nouveau logement. Dans ce cas, avez-vous envisagé le coût total de la transaction. En plus des frais de vente, vous devez prévoir des frais d'acquisition pour votre second logement. Si vous contractez un nouveau prêt immobilier, des frais de dossiers, de garantie et d'assurance seront à ajouter à votre enveloppe.

Le saviez-vous ?

Chez Liberkeys, nous avons défini un prix fixe juste : 4 990 € quel que soit le montant de votre bien, payé uniquement en cas de vente. Nos clients économisent ainsi en moyenne 18 000 € de frais d'agence sur leur vente.

En savoir plus

3. Qui vend votre bien ?

Pour vendre votre bien, plusieurs options s'offrent à vous. En premier lieu, vous pouvez décider de vendre votre bien de particulier à particulier. Si cette option est alléchante, sachez qu'elle demande une certaine connaissance de l'immobilier pour faire une vente rapide et efficace. On a souvent tendance à croire, à tort, qu'il suffit de poster une annonce sur un portail immobilier.

Mais avez-vous mis votre bien au bon prix ? Savez-vous quelles sont vos obligations légales en tant que vendeur ? Si vous souhaitez vendre seul, n'hésitez pas à consulter différents guides immobiliers. Par ailleurs, cette option implique d'être disponible pour gérer les contacts avec les acheteurs et faire les visites. Si vous n'avez pas le temps ou si vous ne vous sentez pas à la hauteur, vous pouvez faire appel à votre agence immobilière locale. Elle aura l'avantage d'être experte de votre secteur et s'occupera des visites à votre place.

Toutefois vous devrez payer une commission entre 3% et 8% de votre prix de vente. En dernier lieu, vous pouvez aussi passer par une agence à commission fixe ou improprement appelée « agence sans commission ». Cette solution vous permet de bénéficier des avantages de la vente par agence sans payer les frais au pourcentage de vente.

Par exemple chez Liberkeys, vous payez une commission de 4 990 € au succès. Pour ce prix, nous nous occupons de tout ! C'est-à-dire que nous faisons l'estimation, les photographies, les visites...et nous pouvons même signer par procuration la promesse de vente ou l’acte authentique chez le notaire pour vous.

4. Pour quel prix de vente ?

Définir le prix de votre bien est une étape clé de votre projet de vente. Un prix trop élevé pourra effrayer les potentiels acquéreurs et votre vente pourra s'éterniser. Un prix trop faible rendra votre bien très attractif mais vous gagnerez moins que sa valeur réelle.

Attention, vous ne pouvez en aucun cas vous baser sur le montant de l'achat de votre bien pour définir votre prix de vente. Le marché immobilier évolue constamment mais plusieurs solutions vous permettent d'obtenir une estimation précise.

Vous pouvez par exemple utiliser un outil d’estimation en ligne. Cette méthode est la plupart du temps gratuite et très rapide. Vous devez simplement remplir les critères d'estimation sur le site et obtiendrez votre estimation par mail. Vous pouvez aussi faire appel à une ou plusieurs agences immobilières. Cette option est souvent couplée avec une estimation en ligne.

En faisant appel à un professionnel, vous affinerez votre première estimation. Enfin, vous pouvez faire évaluer votre logement par un notaire. Mais contrairement à une estimation physique avec Liberkeys, celle-ci aura un coût.

5. Votre bien est-il prêt pour les visites ?

D'autre part, votre bien est-il prêt pour être visiter. Avant d'entamer votre vente, il peut être intéressant d'effectuer quelques travaux pour le rendre plus attractif et accélérer la vente. Du simple home staging aux vrais travaux de rénovation, améliorer l'état de votre logement vous permettra de le vendre plus rapidement voire même de réaliser une plus-value.

Votre bien est en parfait état ? N'oubliez pas d'ouvrir les volets, d'aérer, de nettoyer et de ranger pour le présenter sous son meilleur jour. De plus, le jour j, vous pouvez confier les visites à un agent immobilier ou vous en occuper. Dans ce cas, savez-vous le présenter ? Vous avez un lien affectif avec votre bien mais pouvez-vous parler de ses vrais atouts ?

Essayez de prendre une posture objective et présenter chaque aspect de votre appartement. Les qualités comme les défauts ! N'oubliez pas de poser des questions à vos visiteurs. Certes, vous vendez...mais pas à n'importe qui. Vous devez distinguer les curieux des acheteurs intéressés.

N'hésitez pas à parler avec eux de leur motivations réelles et de l'avancée de leur projet.

6. Quelle offre accepter ?

Tout d'abord, une offre d'achat est une proposition, la plupart du temps écrite, qui vous avise du désir de l'acheteur d'acquérir votre bien à un prix donné.

Vous avez reçu une offre mais le montant ne vous convient pas ? Vous pouvez refuser cette offre si et seulement si elle n'est pas au prix. Et si vous le souhaitez, faire une contre-proposition. Cependant, si celle-ci est écrite et que l'acheteur l'accepte, vous ne pourrez plus la refuser.

De même si vous avez accepté une offre d'achat, vous ne pouvez plus, en principe, vous désengager pour en accepter une autre. Enfin, vous recevez plusieurs offres le même jour. Si elles ne sont pas aux prix, vous êtes libre de choisir. Parce qu'elles ont été faites le même jour, elles sont alors concomitantes. Dans ce cas, avant d'accepter une offre, prenez le temps d'y réfléchir et n'hésitez pas à vous faire conseiller.

Toutefois, si vous recevez deux offres au prix et aux conditions du mandat, vous êtes dans l'obligation d'accepter la première offre.

7. Compromis ou promesse unilatérale de vente ?

Une fois l'offre d'achat acceptée, vous pouvez signer deux types de promesse afin de sceller la vente. En premier lieu, la promesse unilatérale de vente engage le vendeur à vendre son bien à un acheteur potentiel à un prix déterminé. L'acquéreur dispose d'un droit d'option : il peut acheter ou non dans un délai déterminé. Finalement s'il renonce à l'achat, il n'aura pas à donner de motif particulier.

La seconde est le compromis de vente. Celui-ci a la particularité d'engager à la fois le vendeur et l'acheteur. Dès la signature du compromis, vous n'avez plus de droit de rétraction. De son côté, l'acheteur dispose d'un droit de rétractation de 10 jours. Il va, dans la plupart des cas, verser 5 à 10% du prix de vente lors de la signature du compromis.

Cette somme est conservée par le notaire jusqu'à la signature de l'acte de vente. Enfin, le compromis prévoit des conditions ou clauses suspensives. Si l'acheteur ne les réalise pas, l'acte de vente ne pourra être conclu. Par exemple, un acquéreur qui n'obtiendrait pas son prêt bancaire.

8. Comment se passe la signature de l'acte authentique ?

Premièrement, l'acte authentique est l'acte définitif de vente. Il entraîne le transfert de propriété et occasionne le paiement de la vente. Généralement, il faut compter trois mois entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte authentique. Ce délai peut être rallongé si les deux parties sont d'accord ou raccourci à deux mois si l'acheteur n'a pas recours à un prêt bancaire.

Qui participe à la signature ? L'acte est signé devant notaire. Vous avez alors plusieurs possibilités. Vous pouvez faire appel aux notaires de chaque partie ou seulement au vôtre ou à celui de l'acheteur. De plus, vous n'êtes pas obligé d'y assister. Vous pouvez avoir recours à un représentant. Dans le cas de Liberkeys, votre agent peut signer pour vous par procuration.

La signature de l'acte de vente est l'occasion de confirmer les engagements pris par le vendeur et l'acheteur. Le notaire va alors commencer par lire l'intégralité de l'acte à voix haute. C'est alors le moment de poser des questions et de corriger toutes les imprécisions. Puis le notaire signe l'acte. Il devra ensuite enregistré l'acte de vente et le conservera à son étude. Enfin, après signature, les parties règlent les frais liés à la vente.

C'est à ce moment que vous payez les frais d'agence immobilière et que vous recevez le montant de votre bien. Pour finir, vous remettez les clés de votre logement à l'acquéreur. Celui-ci recevra dans un délai de six mois à un an, le titre de propriété.

9. Quand devez-vous quitter votre bien ?

Vous devez quitter votre logement avant la signature de l'acte authentique. En effet, l'acquéreur doit pouvoir s'y installer dès la remise des clés, symbole de la libération des lieux. Cependant, si celui-ci est d'accord, vous pouvez tout à fait négocier un délai supplémentaire. Cette solution reste relativement rare. Si vous ne souhaitez ou ne pouvez pas quitter votre bien à temps et que l'acheteur ne veut pas vous accorder de délai.

Attention ! Il pourra avoir recours à la justice pour non-respect de l'obligation de délivrance. Dans ce cas, vous risquez l'annulation de la vente et le remboursement de l'achat ou l’exécution forcée de la vente et la délivrance du bien. Que faire dans ce cas ? Vous pouvez par exemple décaler de quelques jours la signature de l'acte authentique.

En somme, la vente de votre bien immobilier est semée d'embûches. Plus vous serez préparé, plus la vente sera rapide et à votre avantage. C'est pour cela que nous ne pouvons que vous conseiller d'avoir recours à un professionnel de l'immobilier. Il saura vous guider à chaque étape et vous accompagner sur la partie légale. N'hésitez pas à contacter un expert Liberkeys pour toute demande d'information sur votre projet de vente immobilière.

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