Comment faire l’estimation d’un bien en Pinel ?

Comment faire l’estimation d’un bien en Pinel ?

03/2021

Envie d’opter pour l’investissement locatif tout en réduisant vos impôts ? La loi Pinel est faite pour vous ! Le fonctionnement de ce dispositif défiscalisant est le suivant : vous achetez un bien immobilier que vous mettez en location, et vous bénéficiez en contrepartie d’un avantage fiscal. Mais, avant de vous lancer dans l’aventure Pinel, il est indispensable de faire une estimation des avantages perçus, qu’il s’agisse des revenus locatifs ou de la réduction d’impôt à laquelle vous aurez droit grâce à votre investissement ! 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Instauré en 2014, le dispositif Pinel fait suite à la loi Duflot dont il a repris la plupart des modalités. Il s’agit d’un investissement ouvert à tous les citoyens dont le foyer fiscal se trouve en France. 

Pour investir en Pinel, vous devez acheter un bien immobilier construit ou acheté sur plan (on parle de vente en état futur d’achèvement, ou de VEFA). Ce bien est ensuite loué durant une période définie au moment de votre investissement : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. L’avantage fiscal dont vous bénéficiez varie selon le nombre d’années durant lesquelles le logement est mis en location.

Les contribuables souhaitant investir en Pinel doivent respecter certains critères propres au dispositif, notamment au niveau du bien immobilier. En effet, les maisons individuelles ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2021. Seuls les propriétaires-bailleurs louant un “bâtiment d'habitation collectif” peuvent investir en Pinel, comme vous pouvez le lire ici. Il est également indispensable que l’appartement mis en location se situe dans une zone éligible à la loi Pinel. Ces zones sont au nombre de trois :

  • la zone A bis, c’est-à-dire Paris et sa petite couronne
  • la zone A, qui est composée d’une partie de la grande couronne, de la partie française de l’agglomération genevoise et des villes aux prix de l’immobilier très élevés comme Lyon, Lille, Marseille ou encore Montpellier
  • la zone B, qui représente toutes les villes de plus de 250 000 habitants, le reste de l’Île-de-France, les DROM-COM et des agglomérations aux prix de l’immobilier élevés comme La Rochelle, Saint-Malo ou Bayonne

Comment estimer un loyer en Pinel ?

Il est vivement conseillé d’estimer le loyer maximum que vous pourrez demander à vos locataires avant d’investir. Les raisons ? Avant tout investissement, vous devez vous assurer que le placement sera rentable pour vous.


D’autre part, comme bon nombre d’investissements immobiliers, acheter un bien en Pinel peut nécessiter de contracter un prêt. Avant d’entreprendre les démarches nécessaires à l’obtention d’un crédit immobilier, voire d’une assurance-emprunteur pour assurer ce dernier, il est capital d’investir après avoir pris tous les paramètres en compte !

La loi Pinel a été pensée pour désengorger les zones tendues du territoire dans lesquelles la demande locative est très importante ; des prix inférieurs à ceux du marché y sont donc pratiqués afin de rendre la location accessible au plus grand nombre, notamment aux foyers les plus modestes. Les loyers fixés dans une location Pinel sont donc plus bas que dans le marché immobilier “classique”, et ils sont également réglementés différemment d’une zone à l’autre :

  • dans la zone A bis, le prix du m² est de 17,43 €
  • dans la zone A, il est de 12,95 €
  • dans la zone B1, le m² ne peut excéder 10,44 €

Pour calculer le plafonnement du loyer mensuel que pourront vous payer vos futurs locataires, il vous faut effectuer le calcul suivant : (plafond par m² × (0,7 + 19 ÷ surface habitable)) × surface habitable.

Par exemple, si le bien concerné est un 50 m² situé en zone A bis, le calcul sera 17,43 × (0,7 + 19 ÷ 50) × 50 = 941,22 €.

Comment estimer la réduction d’impôts ?

Comme dit précédemment, le montant de l’avantage fiscal auquel vous avez droit grâce à votre investissement en Pinel varie en fonction des années pendant lesquelles le bien est loué :

  • pour une location de 6 ans, l’avantage fiscal est de 12 %, soit 2 % par an ;
  • un bien immobilier loué pendant 9 ans vous rapporte 18 % de réduction, soit 2 % annuel ;
  • la réduction d’impôt est de 21 % pour une mise en location de 12 ans, à savoir 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans.

Dès 2023, ces taux vont être revus à la baisse pour les logements dont les performances énergétiques ne respecteront pas scrupuleusement les normes appliquées par les autorités. Ils passeront ainsi à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. En 2024, dernière année du dispositif Pinel, les taux de réduction seront de 9 %, 12 % et 14 %. En revanche, s’il s’agit d’un bien à haute performance énergétique, vous bénéficierez des taux actuels.

Pour connaître le montant total de l’avantage fiscal dont vous bénéficierez, vous devez prendre en compte le prix de revient du placement. Celui-ci s’obtient en additionnant le prix d’achat de l’appartement, les frais de notaire et toutes les autres charges supportées dans le cadre de l’investissement en Pinel. Une fois que vous avez votre prix de revient, il vous suffit d’y appliquer le taux de réduction correspondant au nombre d’années de mise en location du bien.

Combien vaut votre bien ?

Estimez rapidement et gratuitement votre bien, et tout cela sans engagement.

Estimer mon bien


Faites vous accompagner dans votre projet
Échanger avec un agent

Articles similaires

Estimez votre bien
en 2 min gratuitement

Découvrez une première idée de la valeur de votre bien en 2 min.
Ensuite, si vous le souhaitez, nos agents réaliseront un rapport d'estimation complet de votre bien. 

C'est gratuit et sans engagement.
Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.