Comment bien choisir votre SCPI ou OPCI?

Comment bien choisir votre SCPI ou OPCI?

07/2020

Lorsque vous réalisez un investissement dans la pierre, vous pouvez décider de passer par une SCPI ou un OPCI. Afin de vous assurer une rentabilité optimale, vous devez bien choisir votre SCPI ou OPCI. Or, qu'il s'agisse des droits d'entrée, de la fiabilité de l'organisme ou des fonds que vous toucherez en définitive, se repérer et faire le bon choix n'est pas chose facile. En effet, tous les SCPI et OPCI ne se valent pas et les modalités d'acquisition de parts dans chacun d'entre eux peuvent varier. Liberkeys vous guide afin de vous tourner vers la société ou l'organisme le plus avantageux.

SCPI ou OPCI : quelle est la formule la plus adaptée à vos attentes?

Avant de choisir la bonne SCPI ou le bon OPCI, il vous faut déterminer vers laquelle de ces deux options vous allez vous orienter.

La SCPI, un type d'investissement indirect plébiscité pour sa rentabilité

Les ménages français s'intéressent de plus en plus aux Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Au premier semestre 2017, les Français y ont investi 56% de plus en comparaison avec l'année précédente. En effet, le fonctionnement de ce type de sociétés est attrayant car il décharge l'investisseur de toute gestion locative. Elles assurent également un revenu régulier. De plus, si un local demeure vide ou si un locataire ne paye pas son loyer, le dividende que vous recevez diminue mais ne disparaît pas. La plupart des SCPI investissent dans des bureaux, bien plus rentables que des logements. La rentabilité d'une SCPI varie entre 4% et 5% par an avant impôt. Vous pouvez y conserver vos parts aussi longtemps que vous le souhaitez.

Néanmoins, les loyers des bureaux ne cessent de diminuer dans de nombreuses villes. Par ailleurs, ils sont de plus en plus lourdement taxés (17,2% de prélèvements sociaux et impôt sur le revenu au taux progressif). Par ailleurs, le prix des parts dans les SCPI a lui aussi augmenté car la demande correspondant à l'immobilier de bureaux, surtout en région parisienne, est très forte.

L'OPCI, une formule à privilégier pour plus de disponibilité

Les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) font concurrence aux SCPI. Les OPCI sont proposés dans le cadre de l'assurance-vie et consacrent une partie de leur patrimoine à l'immobilier de bureaux ou locaux commerciaux. La partie restante se compose essentiellement d'actions de sociétés immobilières cotées en Bourse. Ces actions pouvant rapidement être cédées, l'OPCI est beaucoup plus liquide que la SCPI : la composition d’un actif prévoit un minimum de 60% d’immobilier et de 5% d’actifs liquides. Cependant, il est aussi plus risqué car il dépend directement des fluctuations de la Bourse. Cela étant, il demeure une solution intéressante si vous ne pouvez pas placer votre capital pour plus de 10 ans.

Comment choisir la bonne société ou le bon organisme?

Pour bien choisir votre SCPI ou OPCI, il convient d'étudier les bons indicateurs au bon moment. Vous allez devoir évaluer certains paramètres et répartir vos investissements afin d'éviter toute déconvenue. Voici les points-clefs qui devront guider votre décision.

Penchez-vous sur les ratios financiers

Si vous souhaitez compléter vos revenus, orientez-vous plutôt vers une SCPI de bureaux, de commerces, ou classique. Assurez-vous que la SCPI vous offre un rendement d'au moins 4,20%. Cependant, au-delà d'un rendement élevé, intéressez-vous aussi à l'évolution du prix des parts. Une SCPI dont les prix d'entrée sont à la hausse est bon signe. Par ailleurs, le taux d'occupation des locaux est un autre indicateur important. Si celui-ci est proche de 100%, cela signifie que la SCPI n'a pas de difficultés à trouver des locataires. Un taux d'occupation qui n'atteint pas les 70% doit vous alerter. Cependant, il arrive qu'un taux d'occupation qui peut sembler bas cache des travaux en cours dans un immeuble dont la SCPI est propriétaire. Dans ce cas, une fois les travaux terminés, on peut espérer un meilleur rendement à l'avenir car la SCPI pourra augmenter le loyer de l'immeuble rénové.

Faites-vous une idée précise de la qualité du patrimoine détenu par la SCPI

Certaines SCPI se tournent vers un patrimoine très solide et très stable de grande qualité, dans la capitale ou en banlieue notamment. Ainsi, elles ne prennent que peu de risques et leur rendement n'est pas des plus élevés. A l'inverse, d'autres SCPI prennent plus de risques, que cela soit en province ou même à l'étranger. Elles peuvent aussi investir dans des actifs particuliers ou dans des locaux dédiés à la santé comme les Ehpad. Ces SCPI offrent de meilleurs rendements. Votre choix dépendra donc en grande partie de votre propension à prendre ou non certains risques.

Evaluez les compétences du gestionnaire

Renseignez-vous sur l'histoire de la SCPI dans laquelle vous projetez d'acheter des parts. Essayez également d'obtenir un maximum d'informations sur la société qui la gère. Vous devrez vous concentrer sur son expérience, ses spécialisations, la situation de ses autres SCPI et ses activités annexes. Il faut que vous puissiez faire confiance à celui qui s'occupera de votre patrimoine pour les 10 ou 15 prochaines années, voire pour les décennies à venir.

Répartissez vos investissements

Il vaut mieux que vous ne vous limitiez pas à une seule SCPI. Il est préférable que vous répartissiez vos investissements dans plusieurs SCPI ayant chacune des caractéristiques différentes. Par exemple, choisissez-en une spécialisée dans les bureaux, une autre dans les locaux commerciaux, une SCPI tournée vers l'étranger et une dernière qui se concentre sur le marché parisien. De cette façon, un investissement diversifié vous permet de profiter des avantages des marchés les plus porteurs et d'équilibrer les risques que vous prenez.

Identifiez le bon moment pour acquérir vos parts

Certaines SCPI ont un capital fixe. Il n'est donc pas possible d'y acheter des parts immédiatement. Dans ce cas, vous devrez attendre qu'elles en émettent de nouvelles lorsque leur capital augmente. Cela vous laisse quelques mois pour saisir votre chance. Si aucune augmentation de capital ne se profile, vous pouvez racheter des parts d'autres investisseurs qui souhaitent revendre les leurs. Ce marché dit "de revente" ou "secondaire" est souvent méconnu, et les parts s'y échangent à un prix fixé par la loi de l'offre et de la demande. Si les parts s'y échangent à un prix inférieur à la valeur du patrimoine de la SCPI, il s'agit d'une bonne opération. Cependant, cette situation est assez rare et ce marché de revente demeure très limité. D'autres SCPI ont un capital variable. S'il vous tarde d'investir, il vous sera facile d'y acheter des parts à n'importe quel moment.

Passez par votre assurance-vie pour choisir votre SCPI ou OPCI

Il est de plus en plus courant que des parts des SCPI soient proposées en tant que support d'investissement dans votre contrat d'assurance-vie. La fiscalité sur les revenues et plus-values liées à la SCPI sera alors la même que celle de votre assurance-vie, ce qui vous confère un avantage réel. Toutefois, vous ferez aussi face à des inconvénients de taille, comme de lourds frais de gestion de contrat, un revenu souvent tronqué par l'assureur et des parts dans des SCPI aux performances parfois assez médiocres. Votre assurance-vie vous propose aussi des parts dans des OPCI, mais là encore, le choix est limité. Dans ce cas précis, vous devrez étudier l'évolution de la rentabilité de chaque OPCI et son portefeuille d'actions.

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