Qu’est-ce qu’un achat immobilier sur plan (ou en VEFA) ?

Qu’est-ce qu’un achat immobilier sur plan (ou en VEFA) ?

09/2020

Avez-vous déjà envisagé un achat immobilier sur plan ? Saviez-vous que la plupart des logements neufs sont achetés en VEFA ? Si vous souhaitez en apprendre davantage sur ce procédé, alors vous êtes au bon endroit ! 

Il est tentant pour un particulier qui cherche à acheter un logement de vouloir le faire construire selon ses propres désirs. C’est bien là l’intérêt de l’achat sur plan ! Notez que l’on peut également parler de « vente en état futur d’achèvement » (VEFA). En effet, acheter un appartement ou une maison sur plan (« en VEFA »), c’est établir un contrat entre un acheteur et un promoteur immobilier. Rappelons qu’un promoteur immobilier, c’est un vendeur d’espaces construits ou à construire. 

Dans le cas d’un achat immobilier sur plan, ce dernier s’engage à construire et livrer un logement neuf à son client, l’acheteur. On appelle parfois ce dernier « réservataire », parce qu’il réserve un bien immobilier dans le cadre d’un tel contrat. Ainsi le contrat lui réserve le bien, le promoteur (ou « réservant ») n’a plus le droit de le vendre à une autre personne. Ici, le bien immobilier n’est pas encore construit. C'est ce même contrat qui énonce les caractéristiques du logement à construire, contrat qui revêt une valeur légale dès la signature de celui-ci. Le client, quant à lui, s’engage à acheter le bien immobilier qui figure dans le contrat.

Quelles sont les étapes d’un achat sur plan ? 

Etape 1 : Établir le contrat de réservation d'achat sur plan

Pour rappel, ce contrat lie un promoteur immobilier à son client. Il vise à faire construire un bien selon certaines caractéristiques spécifiques précisées dans ce même contrat, un bien que le client s’engage à acheter. Quelles sont les caractéristiques d’un tel contrat ? Regardons cela ensemble. Notons tout d’abord qu'il est possible de réaliser et de signer ce contrat sous seing privé (entre le promoteur et l’acquéreur uniquement), contrairement à l’acte de vente qui devra obligatoirement être signé par acte authentique (en présence d’un notaire).

Le contenu du contrat

A vrai dire, le contrat de réservation doit contenir plusieurs informations essentielles. Voici la liste des informations concernées :

  • Description détaillée du futur logement (le nombre de pièces par exemple).
  • Prix prévisionnel de celui-ci.
  • Modalités de révision du prix (si l’indice BT01, indice du coût de construction, augmente).
  • Notice technique (utilisation des radiateurs par exemple). 
  • Plans du logement.
  • Surface habitable (la surface finale peut légalement varier à hauteur de 5%, en plus ou en moins ; au-delà, l’acheteur dispose d’un an après livraison du bien pour demander une diminution du prix en justice).
  • Situation dans un immeuble ou un lotissement suivant la nature du logement (appartement ou maison).
  • Détail des équipements au sein du logement.
  • Détail des équipements collectifs et des parties communes le cas échéant.
  • Matériaux de construction utilisés (nature et qualité).
  • Date prévue de signature du contrat.
  • Date prévue de livraison du bien (approximativement).

En particulier, le contrat inclut le dossier de financement de l’acheteur ainsi que l’échéancier du financement de l’achat. Ainsi, si l’acheteur finance son achat par un prêt, le contrat inclut alors une clause dite suspensive qui conditionne la validité du contrat de vente à l’obtention du prêt. Si l’emprunt n’est pas obtenu, le contrat est réputé nul (inexistant). En cas d’annulation du contrat, le dépôt de garantie est tout de même restitué à l’acheteur. Qu’est-ce donc que ce dépôt de garantie ? On vous en parle juste en-dessous !

En plus de cela, le promoteur doit communiquer à l’acquéreur le règlement de copropriété (appartement) et le cahier des charges. 

Versement d’un dépôt de garantie

L’acheteur doit verser un dépôt de garantie au promoteur immobilier. Il verse ce dépôt sur un compte spécialement ouvert à son nom par une banque habilitée. Il est également possible de le déposer chez un notaire. Le montant est négociable. Il représente au maximum 5% du prix prévisionnel du logement si le contrat de final de vente est signé dans un délai de 1 an après la signature du contrat de réservation. Si la signature de l’acte de vente intervient dans un délai de 1 à 2 ans après la signature du contrat réservation, le montant maximum du dépôt s’élève à 2% du prix prévisionnel. Pour une signature du contrat de vente au-delà des 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est exigible (article R 261-18 du Code de la construction et de l’habitation).

Délai de rétractation

Le futur acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui lui permet de faire marche arrière s’il le souhaite. Il ne subit alors aucune pénalité financière tant qu’il respecte ce délai. Ce dernier court à partir du lendemain de la présentation de la lettre (recommandée avec avis de réception) qui notifie le contrat de réservation à l’acheteur (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Les fonds sont alors restitués dans un délai de 21 jours à partir du lendemain de la date de la rétractation. A ce propos, la rétractation est effective dès lors que le promoteur est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par le réservataire.

Etape 2 : Signer l’acte authentique de vente

Maintenant que le contrat de réservation est établi, que le logement est construit et que l’acheteur est satisfait, ce dernier peut alors prendre rendez-vous chez le notaire afin de signer l’acte de vente. Attention, à cet instant précis, vous avez déjà signé un contrat de réservation. Il s’agit ici de signer la vente finale. Par conséquent, l’acheteur est tenu d’acheter et le vendeur de vendre.

Etape 3 : La remise des clés (livraison du bien)

Le contrat de réservation est signé. Que reste-t-il à faire ? A récupérer ou remettre les clés, bien entendu ! A ce stade, la maison ou l’appartement est construit. L’acheteur peut alors récupérer les clés et prendre possession du bien en tant que propriétaire d’un logement totalement neuf. 

Lors de l’état des lieux, l’acheteur doit bien veiller à ce que le logement soit conforme aux attentes exprimées dans le contrat de réservation. Notez que dans le cas où l’acheteur constate un manque ou un défaut de conformité lors de la livraison du logement, il doit indiquer ses réserves sur le procès-verbal de livraison (qui devient un procès-verbal de refus).

Il doit également contacter, de concert avec le promoteur, un architecte qui se chargera des travaux supplémentaires. Si le vendeur ne fait pas réaliser les réparations dans un délai de 1 an, l’acquéreur dispose d’un délai de 13 mois après prise de possession des lieux pour saisir le promoteur en justice afin d’obtenir d’éventuels dommages et intérêts, une diminution du prix ou l’annulation du contrat de vente.

En cas de fonctionnement incorrect d’un équipement, l’acquéreur dispose d’un mois pour le signaler au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception. 

Quelles sont les garanties légales pour un achat sur plan ? 

En effet, il peut arriver que le bien ne corresponde pas aux attentes préalablement détaillées dans le contrat de réservation (et rappelées dans l’acte de vente). On parle alors de défaut(s) de conformité. Comment l’acheteur peut-il réagir à cela ? Concrètement, il dispose de plusieurs garanties légales qui font donc office de leviers d’action.

Si le bien n’est finalement pas construit : la garantie financière d’achèvement, ou garantie extrinsèque

Cas particulier, il peut arriver que le logement ne soit finalement pas construit, notamment si un nombre insuffisant de réservations ont été effectuées par rapport au projet de construction, ou si le promoteur immobilier ne peut finalement pas construire sur le terrain envisagé, pour quelque raison que ce soit. Dans ce cas, une garantie protège l’acquéreur, et le promoteur lui restitue le fonds de garantie. En tant qu’acheteur, pensez donc bien à vérifier l'assurance souscrite par le promoteur. 

Cette garantie financière d’achèvement, protège l’acquéreur depuis le 1er janvier 2015. Elle est souscrite auprès d’une banque ou d’une assurance et permet d’être certain que le logement sera achevé. Si le promoteur venait à arrêter la construction du logement, l’organisme prend en charge le financement du chantier, qui continue.

Garantie de parfait achèvement

Après réception du bien immobilier, l’acheteur bénéficie d’une garantie dite « de parfait achèvement ». Concrètement, le logement doit être conforme aux attentes que l’acheteur exprime dans le contrat de réservation. Dès lors, si celui-ci constate un quelconque désordre, l’acheteur dispose de cette garantie qui le protège et lui permet de faire modifier le logement, obtenir une réduction du prix ou tout simplement rompre le contrat. Quoiqu’il en soit, l’acquéreur consigne le solde du prix de vente (5%) qui est normalement versé au promoteur lors de la livraison du bien immobilier. Il s'agit donc de consigner le solde sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire. Cette garantie est valable un an. 

Garantie de bon fonctionnement

De plus, il existe également la garantie de bon fonctionnement, garantie dite « biennale », valable deux ans. Il s’agit tout simplement pour les biens d’équipement de bien fonctionner ! Il est question par exemple des volets, du bac à douche ou encore des radiateurs. S’ils ne fonctionnent pas correctement, l’acheteur jouit donc de cette garantie qui lui permet de faire réparer les biens non-conformes, sans frais additionnel. 

Garantie décennale

La précédente garantie concernait des biens inhérents au logement qui pouvaient se dissocier de celui-ci. Cette fois, la garantie décennale (valable dix ans) concerne le btiment en lui-même ainsi que les équipements que l’on ne peut dissocier de ce dernier. Il s’agit notamment de la tuyauterie. Comme son nom l'indique, cette garantie dure 10 ans.

Police dommage ouvrage, une assurance souscrite par le promoteur

Enfin, la « police dommage ouvrage » est une assurance que le constructeur souscrit. Celle-ci garantit à l’acheteur qu’en cas de défaut de conformité, c'est cette même police d'assurance qui prend en charge les travaux de réparation des dommages. Cette police d’assurance couvre les dommages liés à la garantie décennale.

Remboursement du dépôt de garantie en cas de diminution de valeur du logement

En effet, si le promoteur modifie les termes du contrat et conduit à une diminution de la valeur du logement à hauteur de 10%, l’acquéreur peut demander le remboursement du dépôt de garantie préalablement versé. 

Le dépôt de garantie

Le promoteur dispose également d’une garantie qui prend la forme du dépôt de garantie. En effet, l’acquéreur s’engage, en principe, à acheter et donc signer l’acte de vente. A défaut, le vendeur est en droit de conserver le dépôt de garantie. A l’inverse, si le promoteur ne respecte pas sa part du contrat ou ne satisfait pas aux règles juridiques en la matière, l’acquéreur peut alors renoncer à acheter et le promoteur doit lui restituer le dépôt. Le dépôt de garantie est certes une garantie pour le promoteur, mais l’acquéreur est tout de même protégé en cas de non-respect du contrat. C’est le cas en particulier si le contrat de vente n’est pas conclu à cause du promoteur ou si le prix final de vente dépasse de plus de 5% le prix prévisionnel.

Dans toutes ces situations, le promoteur doit restituer le dépôt à l’acquéreur dans un délai de 3 mois. 

Pourquoi acheter sur plan ?

Question légitime ! Acheter sur plan représente plusieurs avantages. 

L’achat sur plan, c’est un achat neuf !

Tout d’abord, acheter sur plan implique d’acheter un logement neuf. Par conséquent, aucune rénovation n’est nécessaire. L’acheteur n’a pas de travaux de ravalement à effectuer, pas de travaux d’entretien non plus. De plus, le logement récemment construit correspond aux normes en vigueur, notamment en matière de performance énergétique et de sécurité. 

Accompagnement dans la personnalisation de son logement

Mais les avantages de l’achat sur plan ne s’arrêtent pas là ! En effet, l’acheteur est alors en mesure de personnaliser son futur logement au gré de ses préférences. A ce propos, l’achat sur plan permet également de bénéficier d’un accompagnement personnalisé lorsque l’acheteur établit ses préférences lors de la constitution du contrat de réservation. Les conseils portent, en particulier, sur les aménagements possibles et la sélection des matériaux.

Avantages fiscaux de l'achat sur plan

Acheter en VEFA représente une opportunité d’investissement. En effet, libre à vous de faire construire un logement pour ensuite le louer ou le revendre plus tard, si tel est votre souhait ! En outre, l’investissement locatif permet de réduire les impôts payés. 

  • Dispositif Pinel : en particulier, un investisseur peut bénéficier du dispositif Pinel. Ce dernier permet aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de disposer d’une réduction d’impôt sous certaines conditions (comme par exemple la zone géographique du logement).
  • Taxe foncière réduite : acheter sur plan exonère du paiement de la taxe foncière pendant deux ans. Ce délai court à partir du moment où la livraison du logement à l’acheteur est effective. C'est l’article 1383 du Code Général des Impôts qui prévoit cette exonération. Attention toutefois, certaines communes peuvent avoir décidé de la supprimer.
  • Réduction de TVA : De plus, il est possible de bénéficier d’une réduction de la TVA à payer sur la facture finale. Celle-ci peut, sous conditions de ressources, si le quartier est éligible et selon le prix du logement, passer du taux normal de 19,6% au taux réduit de 5,5%. Sur une somme aussi importante que celle d’un achat immobilier, la différence se compte en milliers d’euros !

Aides financières

Facteur non-négligeable, l’achat sur plan réduit les frais de notaire. Concrètement, ces frais s’élèvent alors en moyenne à 2 ou 3% du prix de vente en ce qui concerne le neuf, contre 7 ou 8% pour de l’ancien.

De plus, si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ+). Celui-ci permet de contracter un prêt immobilier à taux zéro afin d’acquérir une résidence principale neuve. L’acheteur n’a donc aucun intérêt supplémentaire à payer.

Véritable facilité de paiement, l’acquéreur ne paie pas la totalité du prix du logement et des travaux immédiatement. En effet, il paie au fur et à mesures de l’avancement des travaux, selon un échéancier déterminé au préalable. Le règlement est donc plus flexible. Concrètement, l'achat sur plan permet d'échelonner les dépenses selon des étapes cruciales. Ainsi, 35% du prix du logement doit être payé à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (étanchéité) et 95% à l’achèvement de l’immeuble.

En outre, en fonction du lieu de construction de votre logement, vous pourrez peut-être bénéficier d’aides financières. Certaines aides sont sous conditions de ressources, d’autres dépendant purement du lieu, notamment si le logement se situe dans un quartier qui dispose d’une convention avec l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU).

Quels sont les inconvénients de l’achat sur plan ? 

Il faut être prêt à attendre un certain moment, à savoir le temps de construire le bien. Par rapport à l’achat d’un logement déjà existant, le projet d’achat sur plan peut comporter davantage de risques. Dans le premier cas, il est possible de visiter avant de s’engager. Dans le deuxième, l’acheteur prend le risque d’obtenir finalement un logement qui ne lui convient pas. D’où l’importance de bien détailler les attentes du client dans le contrat de réservation !

En cas de défaut de conformité, chose qui arrive parfois, l’acquéreur doit alors envoyer plusieurs courriers en recommandé. Il doit également attendre que des travaux de réparation soient réalisés, ce qui peut prendre du temps.

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