Dans quelles villes étudiantes investir en 2021 ? - les meilleurs rendements locatifs

Dans quelles villes étudiantes investir en 2021 ? - les meilleurs rendements locatifs

08/2021

Vous ne savez pas dans quelle ville française acheter un bien immobilier ? L’un des critères essentiels est le choix de la localisation. Alors que le gouvernement a indiqué que la rentrée étudiante de septembre 2021 se ferait à 100% en présentiel, chaque année ce sont des milliers d’étudiants qui recherchent un logement. Les villes étudiantes sont souvent des cibles privilégiées pour les investisseurs immobiliers. Découvrez notre panorama des villes étudiantes où investir. 

Les meilleures villes étudiantes françaises communément établies sur le critère de la notoriété des établissements sont Paris, Lyon, Toulouse, Rennes, Lille, Aix-Marseille et Montpellier. Mais une ville étudiante est en train de monter et peut représenter un bon investissement locatif. Liberkeys vous propose une analyse fondée sur les prix moyens au m², le prix moyen des loyers et le taux de rendement brut pour vous aider à mieux appréhender l’investissement locatif dans ces villes universitaires.

Bon à savoir

Les prix moyens au m² sont tirés des données 2021 de MeilleursAgents.com, Notaires de France. Les prix moyens des loyers proviennent d’une étude réalisée par Unef en août 2021. La rentabilité brute est issue des données publiées en août 2021 par Masteos et Meilleurs Agents.

La rentabilité brute s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Exemple : un studio acheté 160 000 € et loué 620 € par mois rapporte 4,65 % brut (620 x 12 /160 000 x 100 = 4,65).

Paris, considérée parmi les meilleures villes étudiantes du monde

Il n'est pas surprenant de voir Paris et ses communes avoisinantes dans ce panorama des villes étudiantes où investir. La capitale est une place économique facilement accessible depuis Londres et du reste de l'Europe. Avec ses 20 arrondissements, chacun avec son caractère et son charme, les acheteurs de logement ont l’embarras du choix.

Depuis quelques années, un classement international positionne Paris dans le Top 10 des meilleures villes étudiantes du monde. Si Paris a la réputation d'être une ville où le coût de la vie est cher, les frais de scolarité restent néanmoins inférieurs à ceux des autres agglomérations étudiantes en Europe et ailleurs. Attrayante donc, Paris représente souvent le rêve d’un étudiant étranger ou de Province pour sa mixité étudiante, les classements élogieux de nombreuses de ses écoles et un marché de l’emploi dynamique.

Bon à savoir

Selon une récente étude menée par Flatlooker, Paris se situe aux portes du Top 10 (en 11e position) pour ce qui concerne les demandes de location étudiantes. En 2020, le prix des loyers des studios a connu une baisse inédite de 3% à Paris qui ne devrait pas durer puisque la rentrée des étudiants de septembre 2021 se fait en 100% à présentiel. Si c’est une bonne nouvelle quant aux conditions d’apprentissage des étudiants, d’un autre côté le marché de de la location immobilière devrait être à nouveau tendu avec pour conséquence une remontée des loyers. A noter que le loyer mensuel moyen par m² à Paris est passé de 23€ en 2014 à 28,9€ en 2021 (+25,65%). Le loyer moyen parisien est de 850€.

Si la capitale n’a pas connu la plus forte augmentation des prix des appartements anciens sur la décennie (Bordeaux n°1 devant Lyon et Paris), les prix au m² ont fortement augmenté, passant de 6 680€ en 2010 à 10 460€ en 2020-2021 (+56,59%).

Néanmoins, le rendement locatif brut moyen à Paris (3,37%) reste faible relativement aux autres villes. Une donnée à interpréter en prenant un peu de hauteur car comme vous le savez, à Paris, il n’est pas difficile de trouver un locataire (indice de tension locative de 7/10).

Paris reste donc toujours une place de choix pour les investisseurs immobiliers… mais si vous n’avez pas peur de vous éloigner un peu, Evry, Cergy et Villetaneuse proposent des rendements bruts annuels qui sont supérieurs à 6% du prix d’achat des logements. Trois excellentes alternatives donc d’autant que le risque locatif est relativement faible, respectivement de 7 et même 9/10 pour Villetaneuse avec un taux de rendement de 7,07%. A noter, un taux de rendement de 7,80% du côté d’Evry.

  • Evry : pôle économique majeur du département de l’Essonne, elle compte 67 000 habitants (base 2018 Insee) dont une population jeune et dynamique propice à un investissement locatif intéressant. Elle dispose de quatre gares pour rejoindre Paris via le RER D. La ville est en plein renouveau urbain du Grand Paris Express avec à l’avenir le passage du Tramway Express T12. La ville d’Evry accueille de nombreux établissements d’enseignement supérieur dont l’université d’Evry-Val-d’Essonne, Télécom Sud-Paris (école de management), l’Institut Universitaire de Technologie, l’Institut Universitaire Professionnalisé, le CNAM entre autres.

    Nombre d’étudiants : 10 000
    Loyer moyen : 647€

  • Cergy : ville de plus de 66 000 habitants (base 2018 Insee) deuxième pôle d’enseignements supérieurs de la région d’Ile-de-France comptant 30 000 étudiants. En outre, elle accueille les sièges sociaux de grandes entreprises. La majorité des habitants de Cergy sont des locataires, une clientèle essentiellement étudiante à la recherche de petites surfaces.

    Nombre d’étudiants Cergy-Pontoise : 30 000
    Loyer moyen : 629€
  • Villetaneuse : En région parisienne, Villetaneuse tire son épingle du jeu si on tient compte de la demande et du potentiel global de cette ville étudiante. La ville cumule un bon rendement (7,07%) et une forte tension locative (9/10). Son campus fait partie de l'Université Sorbonne Paris Nord qui totalise 23 000 étudiants en formation initiale ou continue.

    Loyer moyen à Villetaneuse : 680€ 

Montpellier, une ville résolument jeune

Anciennement capitale de la région Languedoc-Roussillon, est la troisième ville du littoral méditerranéen. La ville abrite l’une des plus anciennes et brillantes écoles de médecines du monde et compte une population d’étudiants importante. 23 000 étudiants qui offrent aux propriétaires bailleurs une bonne option de revenu. Montpellier s'est développée en tant que ville étudiante au cours des 10 dernières années, avec une augmentation de 27% du nombre d’étudiants. Ils représentent aujourd’hui 18% de la population de l’agglomération. Reconnue pour son ensoleillement (2 750 heures d'ensoleillement par an), l’atmosphère et la qualité de vie, la ville tend à développer son marché de l’emploi.

Bon à savoir

Montpellier, considérée comme une ville moyenne, a connu une croissance des prix au m² sans coup d’arrêt depuis 10 ans (+14%), ce qui n’est pas le cas de toute les métropoles françaises (sur la période 2010 – 2015 des baisses ont été observées). Les prix au m² sur Montpellier sont passés de 2 386€ en 2010 à 2 720€ en 2020-2021 (+14%).

Au niveau du loyer mensuel moyen par m², il est aujourd’hui de 12,7€. En 2014, le loyer mensuel moyen était de 11,9€, soit une hausse de 6,72% en 7 ans. Le loyer moyen à Montpellier est de 500€. Le rendement locatif brut est de 5,57% et l’indice de tension locative de 9/10.

Montpellier reste une valeur sûre pour réaliser de l’investissement locatif en 2021.

  • Nombre d’étudiants à Montpellier : 30 000 étudiants
  • Loyer moyen à Montpellier : 500€

Lille, épicentre d'une vie culturelle intense

Longtemps présentée comme une ville sous-estimée de France, elle a connu une augmentation progressive des prix de l’immobilier. Proche de la Belgique, elle n'est qu'à une heure de Paris en TGV et à 2 heures de Londres via l'Eurostar. Vous ne serez donc pas surpris d’apprendre que d’investir dans l’immobilier à Lille peut représenter un bon investissement. C’est aussi la quatrième plus grande agglomération en France et la troisième ville universitaire en volume. Ce qui en fait une option attrayante pour les étudiants locaux et internationaux. On y recense près de 120 000 étudiants, soit 11,55% de la population globale de la ville. Une donnée en hausse de 20% sur les dix dernières années.

Bon à savoir

Selon la récente étude menée par Flatlooker, Lille se situe en deuxième position du classement pour ce qui concerne les demandes de location étudiantes avec un taux de recherches étudiantes pour une location de 72%. Sur la dernière année, les loyers sont stables (+0,7%).

Avec des prix au m² atteignant respectivement 3250€ du m² en 2020-2021, contre 2659€ du m² en 2010, Lille connait une progression de prix (+22,23%) légèrement supérieure à la moyenne nationale.

  • Nombre d’étudiants à Lille : 120 000 étudiants
  • Le loyer moyen à Lille est de 494€.

Marseille, symbole de l’attractivité des grandes capitales régionales

Parmi les 10 plus grandes villes de France, Marseille est à part. Comptant plus de 860 000 habitants en 2020, elle est la deuxième ville de France en termes de population, et pourtant, les prix d'achat sont nettement inférieurs à ceux des autres grandes villes françaises (Paris, Lyon ou Nice en tête). Une explication : la ville de Marseille est plus étendue, ce qui explique une moindre pression sur les prix au m².

La ville accueille chaque année une population étudiante importante. Les différents sites de l'Université Aix Marseille, de l'Ecole Centrale Marseille, d’Epitech, de Kedge Business School sont autant d'établissements qui accueillent environ 90 000 étudiants répartis sur plusieurs sites géographiques de la ville.

Côté investissement, c’est une ville à très fort potentiel qui a entamé sa transformation il y a une vingtaine d'années. Marseille dispose de très forts atouts pour l'investissement locatif, notamment parce que les prix de l'immobilier à Marseille restent très bas par rapport aux autres villes de cette taille. De faibles prix d'achat permettent d'obtenir des rendements locatifs plus élevés que dans d'autres villes. Mais attention, plus que dans d'autres villes, tous les quartiers ne se valent pas.

Bon à savoir

En matière de rentabilité des investissements locatifs, Marseille fait figure de bonne élève, avec des indicateurs très attractifs. Les quartiers du centre, les 1er, 2e ou 3e arrondissements offrent des rendements locatifs attractifs allant jusqu'à 6,5% pour des petites surfaces et 7,5% pour des colocations. Un excellent rapport risque/rendement. Bien sûr, d'une rue à l'autre, le schéma peut changer.

Avec des prix au m² atteignant respectivement 2 570€ du m² en 2020, contre 2 388€ du m² en 2010, Marseille connait une progression de +7%. En 2021, le prix moyen au m² est de 2620€. La rentabilité brute à Marseille est de 5,46%.

De plus en plus d'investisseurs achètent du côté de la Métropole Marseillaise car ils y voient une ville à haut potentiel. La ville est en train de rattraper son retard sur les autres grandes métropoles, les prix d'appel étant de plus en plus élevés. Une hausse notable du prix au m², qui n’altère pas le grand potentiel d’investissement dans les années à venir. Mais attention, compte tenu des différences entre les quartiers à Marseille plus qu'ailleurs, pas de demi-mesure ! Soyez prudent et faites le bon choix.

  • Nombre d’étudiants à Marseille : 90 000 étudiants
  • Loyer moyen à Marseille : 515€

Toulouse, bastion des laboratoires de recherche et de l'aéronautique

Les prix de l'immobilier à Toulouse sont relativement bas si on considère que c’est la quatrième ville de France en nombre d'habitants. Connue comme la ville rose, Toulouse est une destination de plus en plus attrayante en raison de son bon réseau de transport, de ses industries florissantes (c'est le centre de l'industrie aérospatiale européenne) et de ses universités de haut niveau. Ainsi, la population continue de croître, avec un afflux constant de professionnels du secteur, d'étudiants et de touristes, tous à la recherche d'un logement locatif.

Bon à savoir

Toulouse se classe 6e du top 20 des villes avec le plus de candidats étudiants en pourcentage, avec 46%.

Avec des prix au m² atteignant 2980€ du m² en 2020, contre 2274€ du m² en 2010, Toulouse a enregistré sur ces 10 dernières années une progression des prix (+31%) légèrement supérieure à la moyenne nationale. La rentabilité brute à Toulouse est de 5,61% et l’indice de tension locative est de 6.

Rennes, ville étudiante animée à 1h30 de Paris

Rennes se situe à 1h30 de la capitale Paris et est assez proche des principaux lieux touristiques de Bretagne, Saint Malo ou le Mont Saint Michel. La ville accueille un nombre élevé de sièges sociaux d’entreprises reconnues et regroupe les principaux sites de recherche et de développement dans l’agroalimentaire et la santé.

Rennes est un immense pôle étudiant avec de nombreux campus. Cette population étudiante en constante augmentation (représente aujourd’hui ¼ de la population globale de la ville) ainsi que le faible taux de chômage (6,4 % en 2019) et un PIB par habitant élevé, ont largement influé sur l’augmentation des prix des logements ces dernières années.

Bon à savoir

Rennes plait toujours aux étudiants. La ville est classée 6e du top 20 des villes avec le plus de candidats étudiants en pourcentage, avec 57,30%.

Avec des prix au m² atteignant 3 070€ du m² en 2020, contre 2 069€ du m² en 2010, Rennes a enregistré une progression de +48% sur la décennie. La rentabilité brute à Rennes est de 4,36% et l’indice de tension locative est de 9.

Angers, nouvel eldorado étudiant

Idéalement située aux portes de l'Ouest de la France à 1h25 de la côte Atlantique et réputée pour son climat agréable, Angers est officiellement reconnue comme la ville la plus verte de France, avec 51m² d'espaces verts par habitant. Il y a des parcs et des jardins partout dans la région. La nature est préservée et la vie y est agréable.

La commune est un point de passage entre Paris et les départements de la Vendée et de la Loire-Atlantique. Elle est située à 1h30 de Paris en train.

Avec sa population jeune (48 % de moins de 30 ans, 25 % d'étudiants) et des projets urbains ambitieux, Angers attire les investisseurs. 

Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, elle est surnommée « ville verte ».

Bon à savoir

Selon l’étude Flatlooker, Angers enregistre un taux de recherches étudiantes pour un logement de près de 63%. Elle est à la troisième place de ce classement et peut s’expliquer par la présence de loyers plus raisonnables que dans les autres villes universitaires. En moyenne, le loyer est de 398 €.

Avec un prix moyen de 2 725 €/m², Angers propose toujours des prix abordables en matière d'immobilier. Enfin, investir dans un appartement à Angers rapporte en moyenne 4,93% de rentabilité locative brute.

Conséquence, de loyers encore bas comparativement aux autres villes, Angers a accueilli sur les deux dernières années 3000 étudiants supplémentaires. Les loyers ont donc augmenté de + 4,74% par rapport à 2020. Une croissance qui devrait se poursuivre dans les années à venir.

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