Servitude de passage : quelles limites la loi pose-t-elle ?

Vous vous êtes peut-être déjà demandé, par exemple, si vous pouviez passer chez votre voisin pour faire des travaux chez vous. De façon générale, dans nos esprits, la notion de droit de passage est un peu floue. On pense souvent que ce droit dépend du bon vouloir de notre voisin. Parfois, on ose à peine lui demander la permission et on connait mal nos propres droits.

Cependant, il existe bien des dispositions légales qui encadrent le droit de passage, aussi nommé "servitude de passage." Liberkeys vous explique comment tout sur l'encadrement de ce type de servitude.

Droit de passage : définition et conditions

Le droit de passage est une servitude pesant sur une propriété au profit d'une autre propriété enclavée. En effet, la loi permet au propriétaire d'un terrain enclavé de passer par la propriété voisine. Par "terrain enclavé", on entend un terrain qui n'a aucune issue ou bien une issue insuffisante pour accéder à la voie publique.

Le propriétaire du terrain utilisé par le propriétaire d'un terrain enclavé ne peut pas refuser cette servitude à son voisin. En effet, ce doit est automatique quand une propriété est enclavée. On parle de "servitude légale".

Bien sûr, le droit de passage peut être mis en place de différentes façons. En règle générale, il est défini par un accord à l'amiable. Dans ces cas, les 2 propriétaires se mettent d'accord sur le tracé du passage et sur l'indemnisation versée par le propriétaire du terrain enclavé. Il vaut mieux procéder à cet accord par écrit. Voici quelques recommandations afin de mettre en place une servitude de passage:

• Mieux vaut prendre le passage le plus court possible par rapport à la voie publique ;

• Il est préférable de passer par l'endroit qui dérangera le moins le propriétaire de la propriété qui n'est pas enclavée ;

• Enfin, on recommande de verser une indemnité proportionnée au dérangement occasionné par le passage.

Ainsi, passer chez le voisin pour accéder à la voie publique, c'est dans tous les cas possible, mais rien ne garantit que ce sera gratuit. De plus, sachez que les conditions sont différentes en cas de terrain difficile d'accès. En effet, le propriétaire d'un terrain difficile d'accès doit impérativement obtenir un droit de passage. On parle alors de "servitude conventionnelle". De plus, un accord amiable écrit est absolument nécessaire.

Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi ?

Il est possible de passer chez son voisin pour faire des travaux chez soi, mais là encore, sous certaines conditions. Ce droit de passage temporaire s'appelle un "tour d'échelle". Il nécessite un accord préalable de la part de votre voisin. Dans le cas où votre voisin est d'accord, il est conseillé de convenir avec lui des modalités de ce droit de passage temporaire.

Celui-ci doit mentionner la durée des travaux, les dates et heures de passage et les précautions à prendre. Vous pouvez aussi prévoir un dédommagement pour le dérangement occasionné ou s'il faut réparer des dégâts causés par les travaux.

En revanche, si votre voisin n'est pas d'accord, ou s'il vous laisse sans réponse, vous pouvez lui écrire une lettre recommandée avec accusé de réception pour solliciter son accord. Il s'agit d'une première démarche avant d'engager un éventuel recours en justice. Si votre voisin n'est toujours pas d'accord, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. Enfin, si cela ne fonctionne toujours pas, vous pourrez saisir un juge pour obtenir un droit de passage temporaire.

Que faire en cas de litige lié au droit de passage ?

Tout d'abord, le droit de passage peut cesser d'exister du jour au lendemain si le terrain n'est plus enclavé. Par exemple, si une route ou un terrain menant à la vie publique est aménagé, le droit de passage s'arrête. Un juge peut constater ce changement.

Par ailleurs, en cas de litige sur l'exercice du droit de passage, il faut saisir le tribunal. Selon le problème soulevé, le juge peut statuer sur:

• L'existence même du droit de passage

• L'emplacement du passage

• Le mode d'exercice du passage

• Le montant de l'indemnité versée par le propriétaire du terrain enclavé. Dans ce cas, le propriétaire du terrain utilisé pour le passage doit prouver que le dérangement causé justifie de l'indemnisation demandée.

Dans le cas d'un terrain difficile d'accès, l'utilisation du terrain du voisin pour passer sans accord amiable est considérée comme un usage abusif.