Comment choisir la durée de son prêt immobilier ?

Comment choisir la durée de son prêt immobilier ?

04/2019

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et commencez à solliciter les établissements bancaires pour obtenir un crédit immobilier ? Choisir la durée de remboursement optimale pour votre prêt immobilier est une étape importante de votre projet d’acquisition. En effet, cette décision a un impact sur le taux d’intérêt de l’emprunt, l’assurance, votre taux d'endettement, et surtout… sur le coût de votre emprunt ! Cet article a pour but de vous aider à faire ce choix.

Choisir une durée d’emprunt longue...

Ces 10 dernières années, la durée maximale d’un prêt immobilier n’a cessé d’augmenter. Aujourd’hui, il est possible de souscrire à un emprunt pour une durée allant de 5 à 30 ans. Selon votre situation et ce que vous recherchez, il peut être intéressant de choisir une durée d’emprunt relativement longue.

...permet de réduire vos mensualités et votre taux d’endettement

A crédit donné, plus vous empruntez sur une durée longue, moins vous payez chaque mois. C’est logique ! Si vous imaginez deux gâteaux, un que vous coupez en 5 parts égales et l’autre en 8, les parts de celui que vous avez coupé en 8 seront plus petites que celles du gâteau vous avez coupé en 5.

Aussi, plus les mensualités sont faibles, moins elles pèsent dans vos revenus..

Les banques ne financent que rarement des projets pour un taux d’endettement supérieur à 33%, c’est-à-dire que vos mensualités ne doivent pas représenter plus du tiers de vos revenus.

Ainsi, si vous dépassez ces 33%, vous avez intérêt à allonger la durée de remboursement de votre emprunt pour avoir accès au crédit immobilier de votre choix.

De plus, même si avec votre prêt immobilier vous n’atteignez pas les 33%, vous pouvez délibérément choisir une durée de remboursement longue en prévision de futurs projets nécessitant des crédits comme l’achat d’une voiture par exemple.

Pour optimiser votre situation et votre prêt immobilier, il est conseillé de consulter un courtier expert du crédit immobilier comme Pretto. C’est 100% gratuit et en ligne.

…pour profiter de l’effet de levier

Vous pourriez avoir intérêt à choisir une durée d’emprunt assez longue pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.

C’est particulièrement vrai lorsque les taux immobiliers sont très bas car votre épargne vous rapporte plus que ce que vous payez en intérêts.

De plus, dans le cadre d’un investissement locatif, en allongeant la durée de votre prêt, vous pourriez payer des mensualités inférieures au montant des loyers que allez percevoir.

…réduire ses impôts !

Les intérêts d’emprunt sont déductibles de revenus fonciers lorsque vous réalisez un investissement locatif. Ainsi, allonger la durée de votre prêt vous permettrait de bénéficier de cet avantage plus longtemps.

Notre conseil : calculez si l'avantage fiscal dont vous bénéficieriez contrebalance l’augmentation du coût de votre emprunt. 

Choisir une durée d’emprunt courte…

Souscrire à un prêt immobilier est un véritable engagement : emprunter sur une durée longue peut être assez effrayant. Néanmoins, si vous en avez la possibilité compte-tenu de vos revenus et de votre épargne, vous pourriez avoir intérêt à choisir une durée d’emprunt courte.

...permet de faire baisser le taux d’intérêt

Pour un même profil avec un montant d’apport identique, une banque vous proposera toujours des taux d’intérêt différents selon la durée du prêt.

S’il faut retenir une seule chose, c’est que le taux d'intérêt augmente et diminue en même temps que la durée de votre crédit. C’est logique car les taux d’intérêt des crédits représentent le risque pris par les banques lorsqu’elles vous prêtent de l’argent. Plus vous empruntez sur une durée courte moins elles se mettent en danger.

Ainsi, plus vous choisirez une durée de remboursement courte, plus les établissements bancaires vous proposeront des taux d'intérêt faibles.

Mais au-delà de la différence de taux, c’est surtout l’impact direct de l’allongement de la durée sur le coût des intérêts dus qui fait augmenter le coût du crédit. Pour un même montant emprunté, le coût du crédit est multiplié par 3 lorsqu’au lieu d’emprunter sur 15 ans vous décidez d’emprunter sur 25.

Le mieux est encore d'effectuer plusieurs simulations de prêts immobiliers grâce à des outils en ligne et gratuit. Vous pourrez jouer sur la durée d’emprunt et voir les taux d’intérêt et le coût de votre emprunt évoluer.

...permet de faire des économies sur l’assurance emprunteur

Le coût de votre assurance emprunteur est lié au risque que prend l’assurance lorsqu’elle vous couvre pour votre emprunt. Et le risque que prend la banque lorsqu’elle vous prête de l’argent est lui-même lié à l’âge que vous aurez quand votre crédit prendra fin. Si on suit ce raisonnement, pour faire baisser le coût de votre assurance de prêt vous avez intérêt à emprunter sur une durée courte.

Rembourser son crédit immobilier plus tôt, c’est possible !

Mieux vaut trop long que pas assez !

Gardez en tête que rien ne vous impose d’attendre le terme de votre crédit immobilier pour le solder. En effet, il est possible de demander un remboursement anticipé.

Le remboursement anticipé est une solution payante mais elle peut tout de même vous faire économiser sur le prix total de votre emprunt : il permet de réduire le montant des intérêts payés et le coût de l’assurance de prêt.

Pour savoir si cette solution est intéressante pour vous, il est nécessaire de calculer ce que vous devez encore rembourser et les frais associés au règlement anticipé de votre crédit. Ces frais peuvent varier selon les banques mais ne dépassent jamais 3% du montant restant dû ou l’équivalent de 6 mois d'intérêts.

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