Hauteur sous plafond et Loi Carrez

Hauteur sous plafond et Loi Carrez

11/2018

La loi Carrez est une loi française qui réglemente depuis 1996 la mesure de la surface des appartements et maisons en copropriété destinés à la vente. L’un des critères principaux de cette loi est la hauteur sous plafond. Voici donc quelques conseils pour mieux appréhender le calcul de la hauteur Carrez de votre logement.

Qu’est ce que la loi Carrez ?

Pour éviter les abus des vendeurs et protéger les acquéreurs lors de l’achat d’un bien immobilier, la loi Carrez ( à ne pas confondre avec la Loi Boutin sur la surface habitable) oblige tous les propriétaires à mentionner sur l’acte de vente la superficie privative de leur logement, dite “surface Loi  Carrez”. 

Cette mesure concerne tous les lots de copropriété ayant des locaux couverts en dur. Il peut donc s’agir de maisons individuelles ou d’appartements situés dans un immeuble en copropriété. 

Sont exclus d’une obligation de Loi Carrez les terrains à bâtir, les ventes sur plan et les lots de moins de 8m².  Il en va de même pour la mise en location d’un bien, où doit seulement être mentionnée la surface habitable. 

Une hauteur réglementée

La définition de la surface privative selon la loi Carrez est très claire : ne doivent être pris en compte dans le calcul de la surface privative d’un logement que la superficie des planchers couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80m.

Si vous possédez une pièce aménagée dont la hauteur sous plafond est inférieure à cette limite (chambre d’enfant, sous-sol, placard…). Elle sera considérée comme impropre à l’habitation par la loi Carrez et ne pourra pas être prise en compte dans le métrage. Quand bien même il s’agit d’une surface utile.

Cette question de hauteur sous plafond selon la loi Carrez soulève de nombreuses interrogations et il est donc important de s’attacher à quelques points particuliers :

Poutres et faux plafond

Autre petite subtilité : la hauteur sous plafond telle que définie par la loi Carrez impose de ne prendre en compte que la hauteur entre le sol et tout obstacle qui viendrait s’intercaler entre le sol et le plafond réel de la pièce.

Par exemple, une poutre volumineuse au milieu d’une pièce à une hauteur inférieure à 1 m 80. Ce qui en dessous ne compte pas dans le métrage. Il en va de même pour les faux plafonds : un faux plafond inférieur à 1 m 80 ne fera pas comptabiliser l’espace dans la surface en loi Carrez.

Loi Carrez chambre mansardée

Lorsque l’on possède une ou plusieurs pièces mansardées dans son logement, calculer sa superficie loi Carrez peut devenir une réelle inquiétude. En effet, seules comptent les parties où la hauteur minimum sous plafond est de 1,80 m.

Pour la calculer vous devez soustraire à la surface au sol de la pièce toutes les parties où la hauteur de plafond est inférieure à 180 cm. La surface déduite ne sera pas comptabilisée dans la surface privative mentionnée sur l’acte de vente. Mais vous êtes tout à fait en mesure de l’indiquer en tant que surface “non contractuelle” sur l’acte de vente.

Loi Carrez mezzanine

Une mezzanine compte dans la surface Carrez si et seulement si elle respecte ces deux critères : sa hauteur sous plafond est supérieure à 1 mètre 80 et s' il s’agit d’une construction en dur qui ne peut être démontable.

Loi Carrez placard

Enfin, la surface des placards et dressings compte dans la surface Carrez de votre logement. Pour cela, il faut que le placard possède un plafond minimum d’une hauteur de 180 cm.

Que prévoit la loi en cas de mauvais calcul de la hauteur Carrez ?

Le métrage Carrez doit obligatoirement être mentionné dans tout acte de vente dès lors qu’il s’agit de logements en copropriété. Que ce soit une maison, un appartement ou un local commercial. Le but de la loi est à l’origine de protéger les acquéreurs. Elle permet au marché immobilier d’être plus transparent par l’utilisation d’une seule technique de mesure. Sous certaines conditions, l’acheteur peut être indemnisé par le vendeur en cas d’erreurs de calcul dans la surface Loi Carrez :

  • Si l’acte de vente ne mentionne pas la superficie. L’acheteur est en droit d’entamer des démarches juridiques pour intenter une action en nullité dans un délai d’un mois après la signature.
  • Si la superficie Carrez mentionnée dans l’acte de vente est plus de 5% supérieure à la surface réelle. L’acheteur peut demander un dédommagement proportionnel à la superficie déclarée en trop. Cette-fois-ci dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Veillez donc à bien renseigner la superficie réelle de votre bien immobilier.

En revanche, en cas d’erreur de calcul de surface Carrez au détriment du vendeur, vous ne pouvez pas demander une indemnisation à l’acquéreur. Si vous êtes vendeur vous devez donc être très vigilant sur votre diagnostic Carrez, et notamment sur la bonne prise en compte des hauteurs, pour ne pas perdre de l’argent en cas de mauvais calcul.

Comment effectuer les mesures de son logement ?

Il est tout à fait possible de mesurer soi-même la surface Carrez de son logement. Pour rappel, si votre bien se situe dans un logement en copropriété, vous devez obligatoirement le mentionner sur l’acte de vente. 

Toutefois, soyez vigilant lors de la prise de ces mesures afin d’éviter les mauvaises surprises. En effet, la loi n’autorise qu’une marge d’erreur de 5%. Face à la complexité de cette mesure et avec la hauteur sous plafond, cette marge n’est dans les faits pas très grande.

Cependant, comme pour tous les diagnostics immobiliers, chez Liberkeys, nous vous conseillons de faire appel à l’expertise d’un diagnostiqueur professionnel. Il saura reconnaître ce qui doit faire partie du métrage Carrez, en fonction de la hauteur sous plafond ou d’autres aspects spécifiques comme les embrasures de portes. Il vous permettra ainsi d’obtenir une attestation de superficie fiable avec un métrage précis.

De plus, le professionnel engage sa responsabilité civile, ce qui vous couvre en cas de litige avec les acquéreurs. À noter également que l’attestation d’un géomètre-diagnostiqueur a une durée de validité illimitée dans le temps. Vous ne ferez donc estimer la superficie Carrez de votre logement qu’une fois.

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